הנפקתה של קבוצת עזריאלי צרפה לבורסה שחקן גדול וחזק נוסף מתחום הנדל"ן המניב.החברה גייסה סך של כ-2 מיליארד ש"ח בהנפקה לציבור ולמשקיעים מוסדיים,ו- 514 מ' ש"ח נוספים בהנפקה פרטית לבנק הפועלים, הבנק הבינלאומי ומשקיעים מוסדיים.סך הגיוס מסתכם בכ-2.5 מיליארד ש"ח.
החברה נסחרת כיום בשווי שוק של 10.7מיליארד ש"ח.
לאחר השלמת ההנפקה הפרטית מחזיק הציבור ב-25% ממניות החברה אשר תסחרנה החל מ-1 ביולי במדד המעו"ף.
מתוך הסכום שגויס כ- 1.5 מיליארד ש"ח מיועדים להשקעה בנכסים מניבים ויתרתו תשמש לפרעון הלואות לז"ק ולנזילות שוטפת.
שווי שוק של החברה ממקם אותה במקום מכובד לאחר בנק הפועלים אשר שווי השוק שלו הוא 19.3 מיליארד ש"ח ולפני סלקום הנסחרת בשווי של 10.2 מיליארד ש"ח. בתחום הנדל"ן החברה היא בעלת שווי השוק הגבוה ביותר ובהפרש ניכר מהמובילות בתחום: גזית גלוב -5 מיליארד ש"ח, שיכון ובינוי - 3 מיליארד ש"ח, אמות - 1.98 מיליארד ש"ח, מליסרון - 1.95 מיליארד ש"ח, מבני תעשיה - 1.71 מיליארד ש"ח, ובריטיש-ישראל - 1.66 מיליארד ש"ח.
פעילות החברה בתחום הנדל"ן המניב
פעילותה העיקרית של החברה היא בתחום הנדל"ן המניב.החברה הקימה את הקניון הראשון בישראל, קניון איילון, בשנת 1983, וכיום בבעלותה נכסים מניבים בשטח כולל של כ-500 אלף מ"ר. סך השווי של הנדל"ן להשכרה ב-31.12.09 היה 10.6 מיליארד ש"ח. נדל"ן נוסף בהקמה הסתכם לתאריך המאזן בסך של 242 מ' ש"ח.
הנכסים העיקריים של הקבוצה הם מרכז וקניון עזריאלי בת"א, קניון מלחה בירושלים, קניון איילון בר"ג, קניון עזריאלי במודיעין, קניון הנגב בב"ש, קניון עזריאלי גבעתיים, קניון עזריאלי חולון, הרצליה ביזנס פארק. ב-2010 יתווספו לחברה קניון עזריאלי בחיפה, בנין נוסף בהרצליה ביזנס פארק ומבני מגורים במודיעין. שטחם הכולל של הנכסים שיתווספו במהלך שנת 2010 הוא כ-48 אלף מ"ר ועלותם 519 מ' ש"ח.
במהלך השנים 2008 ו- 2009 גדל היקף פעילותה של הקבוצה בתחום מרכזי המסחר והקניונים, בעקבות רכישות של נכסים מניבים- רכישת קניון עזריאלי גבעתיים,רכישת מלוא השליטה בקניון עזריאלי הוד השרון והקמת קניון עזריאלי מודיעין. בתחילת שנת 2010 רכשה החברה את קניון עזריאלי חיפה בכ-300 מ' ש"ח.
שלושת הנכסים הגדולים ביותר של הקבוצה הם מרכז עזריאלי, קניון מלחה וקניון איילון אשר שטחם וההכנסות מהם מהווים למעלה מ-50% מהקבוצה בתחום הנדל"ן המניב.
בשנים 2004-2009 גדלו הכנסות הקבוצה בשיעור שנתי ממוצע של 5.5%.
בתהליכי תכנון וביצוע שונים נמצאים כיום פרויקטים בהיקף של למעלה מ-220 אלף מ"ר בהשקעה צפויה של כ-1.5 מיליארד ש"ח, חלקם יתווספו למצבת הנכסים המניבים של החברה ב-2010 (ראה לעיל).
תוצאות עסקיות
בשנת 2009 הסתכמו הכנסות החברה מדמי שכירות, ניהול ואחזקה ב-983.3 מ' ש"ח בהשוואה ל- 802.4 מ' ש"ח בשנת 2008 - גידול של 22.5%, הנובע בעיקר מגידול בנכסים.
כ-68% מהכנסות החברה הן מקניונים ומרכזי מסחר ו-28% מממשרדים.
כ-46% מהכנסות החברה מדמי שכירות בקניונים נובעות מחנויות אופנה, 16% מחנויות עוגן ו- 10% מתחום המזון.
ה- N.O.I של הנכסים המניבים הסתכם בשנת 2009 ב-783 מ' ש"ח לעומת 635 מ' ש"ח ב-2008, גידול של 23.3%.
בהתאם לתקינה של IFRS מוצגים נכסי החברה עפ"י שווים ההוגן הנקבע בהערכות ע"י שמאי. שווי הנכסים נגזר מתזרימי ההכנסות עפ"י ה-N.O.I המייצג של הנכסים ושיעור ההיוון לפיו הן מהוונות.
ה- N.O.I המייצג אשר נכלל בשמאות שנערכה לנכסי החברה ל-31.12.09 הסתכם ב- 825 מ' ש"ח. שווי הנכסים בהתאם לשמאות, ללא נכסים בהקמה, הסתכם ב- 10.5 מיליארד ש"ח. שיעור ההיון המשוקלל בו נעשה שימוש הוא 7.86%.
דמי השכירות צמודים למדד המחירים לצרכן במהלך תקופת השכירות. כתוצאה מכך, כל עוד שיעור ההיוון בו נעשה שימוש נשאר קבוע, שווי הנכסים יעלה והחברה תרשום רווח מהתאמת השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה.רווח זה אינו תזרימי והוא מבוטל בתזרים המזומנים מפעילות שוטפת ובדו"ח FFO. בשנים 2009 ו-2008 רשמה החברה רווח נטו בסך של 222 מ' ש"ח ו-758 מ' ש"ח בהתאמה מהתאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה.
הרווח הנקי בשנת 2009 הסתכם במיליארד ₪, כולל הרווח נטו מהתאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה. לחברה היה בשנת 2009 FFO בסך של 724 מ' .
החברה נסחרת במכפיל רווח של 8.2 ומכפיל FFO של 11.3, הדומה למכפיל FFO בו נסחרות חברות הנדל"ן המניב הגדולות.
מינוף נמוך משמעותית מהמקובל בענף
הפער הגדול בשווי השוק של החברה לבין שווי השוק של מליסרון, אמות ובריטיש-ישראל, שלוש החברות הגדולות האחרות בתחום הנדל"ן המניב הפועלות רק או בעיקר בישראל, נובע אמנם מהיקף עסקים גדול יותר ומהשקעות החברה גם בתחומים שאינם נדל"ניים, אך גם מסיבה אחרת - מינוף נמוך הרבה יותר.
יחס ההון העצמי למאזן המאוחד ל-31.12.09 הוא 45%.החברה מציגה גם דו"ח "סולו מורחב" המציג את עסקי החברות המאוחדות שאינן מתחום הנדל"ן (בעיקר חברת גרנית) על בסיס אקוויטי, כדי לשקף טוב יותר את עסקי הנדל"ן המניב של החברה.
במאזן זה היחס של ההון העצמי למאזן הוא 54%. לאחר ההנפקה יגיע היחס ל-61%, יחס נדיר בחברות נדל"ן מניב. יחס ההון העצמי למאזן בחברת מליסרון הוא 38%, בבריטיש ישראל - 22%,ובאמות - 33%.
השקעות החברה בתחומים אחרים
הקבוצה מחזיקה במספר השקעות נוספות אשר אינן קשורות לתחום הנדל"ן המניב:
• כ-4.8% ממניות בנק לאומי לישראל.החברה רכשה מניות אלה באפריל 2009 בעלות של 742 מ' ש"ח.שווי השוק של מניות אלה נכון להיום הוא 1.05 מיליארד ש"ח.השקעה זאת בבל"ל הינה השקעה פסיבית. עזריאלי הצהיר גם כי אין בדעתו להצטרף לגרעין שליטה בבנק. 735 מ' ש"ח מתוך סך ההשקעה מומנו ע"י הלואה בנקאית בסך של 450 מ' ש"ח, הנפקת נירות ערך מסחריים בסך של 153 מ' ש"ח והלואות ממשקיעים מוסדיים בסך של 63 מ' ש"ח.
• כ-61% ממניות חברת ההשקעות גרנית הכרמל, חברת האם של החברות סונול וטמבור.עלותה של השקעה זאת שבוצעה ברבעון הרביעי 2006 היתה כ-740 מ' ש"ח. שווי השוק של מניות החברה בגרנית הוא 680 מ' ש"ח.
• כ-20% ממניות חברת כרטיסי האשראי לאומי קארד. עלות ההשקעה אשר בוצעה ב- מאי 2008 היתה כ-360 מ' ש"ח. שווי ההשקעה כיום עפ"י הערכת שווי של מעריך חיצוני הוא כ-450 מ' ש"ח.ניתן לראות בהשקעה זאת השקעה אסטרטגית המשולבת עם הפעילות המסחרית ברשת הקניונים של החברה (כיום מונפקים כרטיסי אשראי של לאומי קארד במשותף עם קניוני עזריאלי).
• השקעות בחברות נוספות, ביניהן חברות הזנק.
• סך ההשקעה בתחומים שאינם נדל"ן מניב מוצגת במאזן ליום 31.12.09 בשווי הוגן של 2.45 מיליארד ש"ח.
סך המאזן ליום 31.12.09 בדוח סולו המורחב ( המציג את ההשקעה בגרנית על בסיס אקוויטי) הסתכם ב- 13.6 מיליארד ש"ח, מתוכו נדל"ן להשקעה ובהקמה בסך של 10.8 מיליארד ש"ח (79%), השקעה בגרנית בסך כ-760 מ' ש"ח (6%), בל"ל, לאומי קארד וחברות אחרות בסך 1.7 מיליארד ש"ח (12%).
מדיניות הדיבידנד
כחברה פרטית לא חילקה החברה דיבידנד.מדיניות החברה כחברה ציבורית היא לחלק 25% מהרווח, בכפוף לאישור הדירקטוריון. על בסיס רווח החברה בשנת 2009 ועל שווי השוק של החברה תשואת הדיבידנד היא של 2.34% ברוטו.
שורה תחתונה
• קבוצת עזריאלי היא החברה המובילה בתחום הנכסים המניבים בישראל. בבעלותה נכסים במיקומים מרכזיים ובמספר מקרים יחודיים, וההכנסות מהפעילות בהם צומחות ברציפות.
• הגורם הבולט בהסטוריה של החברה ובפעילותה הוא החזון המנחה את פעילותה וגמישותה העיסקית - היותה הראשונה שבנתה את קונספט הקניונים בישראל שזכה להצלחה רבה, היוזמה להקמתו של מרכז עזריאלי, היוזמה להקמתו של קניון מלחה בירושלים וההשקעות הפיננסיות בבל"ל ובלאומי קארד.
• השקעותיה של החברה בתחומים שאינם נדל"ן מניב בהיקף של כ- 20% מנכסיה גורמים לכך שיש להגדיר את החברה כחברת השקעות אשר עיקר פעילותה הוא נדל"ן מניב לצד השקעות אחרות, פסיביות, הקשורות לתחום הפיננסי בעיקר, ולא כחברת נדל"ן מניב "טהורה".
• השקעתה של החברה בחברת גרנית חורגת מהגדרה זאת בהיותה השקעה בתחומי תעשיה ומסחר גדולים ומורכבים בעלי סיכויים וסיכונים אחרים לגמרי, המושכים גם תשומת לב ניהולית בהיות החברה בעלת השליטה בה.
• המדיניות עליה החליטה החברה לפיה תחלק 25% מרווחיה כדיבידנד תוביל לתשואת דיבידנד של 2.34%, תשואה נמוכה יחסית לענף (תשואה ברוטו של 4%-5% ברוטו) ותמוהה בהתחשב במצבה הפיננסי של החברה.
• פוטנציאל ניכר לרווחיות עתידית של החברה טמון בהונה העצמי. לאחר ההנפקות שבצעה החברה מסתכם ההון העצמי ב-9.8 מיליארד ש"ח המניף מאזן המוערך ב-16 מיליארד ש"ח - יחס נדיר של 61% בחברות נדל"ן מניב.עם יחס נמוך יותר של הון עצמי למאזן תוכל החברה למנף מאזן בהיקף גדול הרבה יותר ולהגדיל את נכסיה המניבים אשר יניבו לחברה הכנסות ורווחים נוספים מבלי להגדיל את ההון העצמי.
• תהליך זה יהיה הדרגתי על פני מספר שנים, ובגלל ההיקף הכספי האפשרי הגדול של הגידול בנכסים יתכן ויהיה גם בחו"ל.
• בטווח המיידי יתכן שהרווח למניה דוקא ירד משום שהגידול במספר המניות עקב ההנפקה לא ילווה עדיין בגידול מקביל ברווחים, עד להשלמת ההשקעה בנכסים ותחילת הנבת הרווחים מהם.יתכן וירידה זאת ברווח למניה תקוזז מרווחים מהשקעות זמניות של תמורת ההנפקה.
הסקירה התפרסמה לראשונה באתר התוכן הפיננסי:www.fundamentals.co.il 
הוספת תגובה על "קבוצת עזריאלי- ההון העצמי הגבוה והמינוף הנמוך יוצרים פוטנציאל לצמיחה משמעותית"
נא להתחבר כדי להגיב.
התחברות או הרשמה