התכנסות מחירי הדירות – איך, מתי ולמה??? אלייה וקוץ בה.

הגדרת הבעיה – מחירי הנדל"ן  ה ר י א ל י י ם  בישראל – הם בועה.

התכנסות מחירים   ר י א ל י ת -   על ציר זמן.

כמה זמן??  תלוי בכמה משתנים.

עשרות מאמרים, פוסטים, הודעות ושינויים, התערבות קבלנים, נגידים, כלכלנים, משרדים, רשויות וקרקעות – התערבבו מול עינינו בחודשים האחרונים.

כן בועה, לא בועה – לכולם ברור כי מחירי הדירות בישראל יצאו מכל פרופורציה הגיונית, ועליהם לרדת בשיעור ניכר.

מבלי להתחייב על השיעור הרצוי של ירידת הנדל"ן בישראל (אוגוסט 2010), הרי שהתהליך הזה יתרחש בוודאות, אולם לאו דווקא באופן בו הוא מוסבר לציבור הרחב.

ההסבר הנכון טמון  ב ה ג ד ר ה  נכונה.

מחירי הדירות ה ר י א ל י י ם  בישראל – אינם אלא בועה.  זו ההגדרה הנכונה.

מחירי נדל"ן הם בבואת צמיחה במשק בריא, ומהווים סמן ימני לכלכלה פורחת. הראייה הטובה ביותר, בעיקר לאור מקור המשבר העולמי הנוכחי, היא מחירי הנדל"ן בארה"ב שממשיכים לקרוס, בניסיון לרדוף אחרי שוויים  ה ר י א ל י , לאור הכלכלה שקרסה לה.

כאשר מופר שיווי המשקל בין שני צידי המראה – נוצר עיוות, במקרה שלנו – בועת מחירי נדל"ן.

(בתוך כך אגב, נוצרו עיוותים נוספים, הן בישראל והן בעולם).

בפשטות ניתן לומר כי כל דירה שנמכרת, מקבלן או מיד שנייה (שלישית וכו'), הינה מפגש רצונות והסכמה על מחיר. לכן אי אפשר להתווכח עם השוק.

לעומת זאת, עם הגורמים לקפיצה במעמד המוכרים לעומת הקונים, שהביא לעלייה המתוארת – אפשר להתווכח וגם, עם חלקם, להתמודד.

ההסבר המהותי נעוץ ב-ציר הזמן של השינוי הצפוי.

השינוי, שיגזור לעניות דעתי ירידה  ר י א ל י ת (לעומת מחירים נוכחיים) של כ- 25%-35% - לא יפתיע באירוע אחד חודשי (אלא אם יפלו כאן טילים על תל אביב והמרכז....).

הירידה תתחולל במנות קצובות מתוך שינויי מאקרו, אבל, בעוד הריבית תעלה והצמיחה תתייצב לחיוב כלפי מעלה, ומחירי הנדל"ן יירדו בהדרגה – הרי  ש ר י א ל י ת – הם יתכנסו בסופו של התהליך – למחירים הוגנים.

ייתכן כי יש גורמים במשק שהיו רוצים באופן מיידי (אך מסוכן מאין כמוהו) לראות קריסת מחירים בשיעור חד, תוך התכנסות סופית למחירים ריאליים שירגיעו את כולם, אלא שבצד קריסה כזו – מתבוסס סיכון עצום לכלכלה ולמשק כולו, בנקים, עסקים, והציבור הרחב.

על מנת לסבר עיני הקוראים אבהיר את עמדתי –

בהינתן תנאים נוכחיים, שאניח לדוגמא כי לא ישתנו במשך שנה שלימה, צמיחת המשק תרשום עלייה של 4% (12חודשים מרגע זה), ומחירי נדל"ן ירשמו שינוי – 0% - השינוי ה ר י א ל י   במחירם יהווה ירידה של כ-4%.

בהינתן שינוי במחירי הנדל"ן במהלך 12 החודשים הקרובים, בשיעור של -3% (בגין מהלכי בנק ישראל למשל), וצמיחה בשיעור של 4%, ניתן יהיה לסכום שיעור ירידה

 ר י א ל י ת של כ-7%.

(זה אינו חישוב מדוייק כי קיימים נגזרי שינוי שלא ניתן לחשבם מראש, לעיתים גם לא בדיעבד כי הם מבטלים אחד את השני או מחזקים אחד את השני).

אם אקח צפי של ריבית בתוואי עולה במהלך השנה הקרובה, שתגרום לירידת מחירי הנדל"ן בשיעור של כ-15% במהלך שנה זו (סביר ולא מסוכן מידי), ו-3 עד 4 שנות צמיחה בשיעור של 4%, ללא המשך ירידה דרמטית במחירי הנדל"ן (נניח סביב 1% נומינלי), אקבל בעוד כ-4 עד 5 שנים, ירידה של כ-35% במחירי הנדל"ן – בחישוב

 ר י א ל י .

ירידה במחירי הנדל"ן תתרחש בכל מקרה. השאלה היא – הקצב.

קצב מהיר מידי יזעזע את כל המשק.  כ ל המשק!!! כל הכלכלה!!!!

רק ירידה הדרגתית ושילוב גורמיה – תביא את המחירים לסביבה רגועה והגיונית, שלאחריה – גם תעודד צמיחה.

בהינתן כל הידוע על תמיכה בעליית המחירים שנוצרה, ריבית נמוכה עד אפסית, משקיעים נלהבים, רוכשים היסטריים, שלווה ביטחונית יחסית, עליות במחירי הנדל"ן מול קריסת נדל"ן בכל העולם, היסטוריה יהודית מוכרת של רכישת דיור, יוהרה ותאוות בצע, צמיחה אפסית עולמית ויורדת כאן, אינטרסים מכל כיוון ועוד שאולי שכחתי בחטאיי כי רבים – בואו נפרק הכל.

הריבית – בתוואי עלייה. היא תרגיע את הרוחות מצד ביקוש לכסף קל, בעיקר משכנתא.

משקיעים – חלקם כבר מלקקים פצעים, כי קנו בשיא.

משקיעים זרים – הלכו.

רוכשים היסטריים – בלית ברירה, נטלו כדורי הרגעה וממתינים לשעת כושר סבירה.

שלווה ביטחונית – מעורערת מקודם.

הצמיחה – בתוואי עלייה סביר, תקווה להמשך טוב יותר.

יוהרה – תירגע.

קבלנים – יגדילו היצע ויורידו מחירים כי לא ירצו (שוב) לאורך זמן להיתקע עם דירות בתקווה להרוויח יותר....(קודם "נתקעו" בכוונה).

תאוות בצע – מי שעשה סיבוב ויצא....כבר יצא, יחכה לסיבוב הבא, ומי שעדיין בתוך 

ה ה ש ק ע ה – ימהר למכור ויוריד מחיר.

צמיחה – מתקנת לאיטה.

אינטרסנטים – ישנו דרכם, או ימצאו חלופיות.....

למותר לציין כי ייתכנו איזורים בארץ בהם השינוי יהיה גדול יותר או להיפך.

VG שלום

דיון חשוב, ולכן ארצה להתיחס, תוך כדי כך אסתייג ממספר הנחות ועובדות (לכאורה) - ומראש מבהיר כי מביע דעה בלבד...

ראשית - כפי שציינת, מחירי הנדל"ן הם עניין של ביקוש והצע. בהנתן כי יש השפעות חיצוניות מכוונות או ספקולנטיות - יכולה להווצר בועה או פער בין המחיר בפועל לבין מחיר שווי המשקל.

לא נתת דעתך לשונות במחירים בכלל ולפי אזורי ביקושים בפרט..... האם גם בירוחם מחירי הנדל"ן הם בועה?

מחירי יכולים לעלות, גם ללא עייוות בין מרכיבים שונים - רק למשל מחוסר דירות חדשות. הלמ"ס פרסם לפני כשנה שבכל שנה בממוצע בעשור האחרון יש פער של מעל 10K לשנה.

למי ברור שמחירי הנדל"ן ירדו? נכון שכעת החלו לרדת אך מזה 3 שנים הצהרות אלו גררו עליות מחירים.... נקווה שאת צודקת.

למי האינטרס בקריסת מחירים? לספקולנטים - לא. לנותני המשכנתאות (למרות גידור סיכונים) ואם זה יקרה, בתנאים הנוכחיים - אוי ואבוי.

את משק הנדל"ן מתחילים בדירות לזוגות צעירים.... (ללא פלח היוקרה). הגלגל ינוע כאשר יופשרו קרקעות באופן מאסיבי ובלבד שישפיעו גם כנגזרת במרכזי ביקוש.

דיון חשוב. תודה

צטט: VG11 2010-08-04 11:59:38

התכסנות מחירי הדירות - איך, מתי ולמה?? אלייה וקוץ בה.

התכנסות מחירי הדירות – איך, מתי ולמה??? אלייה וקוץ בה.

 

הגדרת הבעיה – מחירי הנדל"ן  ה ר י א ל י י ם  בישראל – הם בועה.

התכנסות מחירים   ר י א ל י ת -   על ציר זמן.

כמה זמן??  תלוי בכמה משתנים.

 

עשרות מאמרים, פוסטים, הודעות ושינויים, התערבות קבלנים, נגידים, כלכלנים, משרדים, רשויות וקרקעות – התערבבו מול עינינו בחודשים האחרונים.

כן בועה, לא בועה – לכולם ברור כי מחירי הדירות בישראל יצאו מכל פרופורציה הגיונית, ועליהם לרדת בשיעור ניכר.

מבלי להתחייב על השיעור הרצוי של ירידת הנדל"ן בישראל (אוגוסט 2010), הרי שהתהליך הזה יתרחש בוודאות, אולם לאו דווקא באופן בו הוא מוסבר לציבור הרחב.

 

ההסבר הנכון טמון  ב ה ג ד ר ה  נכונה.

 

מחירי הדירות ה ר י א ל י י ם  בישראל – אינם אלא בועה.  זו ההגדרה הנכונה.

מחירי נדל"ן הם בבואת צמיחה במשק בריא, ומהווים סמן ימני לכלכלה פורחת. הראייה הטובה ביותר, בעיקר לאור מקור המשבר העולמי הנוכחי, היא מחירי הנדל"ן בארה"ב שממשיכים לקרוס, בניסיון לרדוף אחרי שוויים  ה ר י א ל י , לאור הכלכלה שקרסה לה.

 

כאשר מופר שיווי המשקל בין שני צידי המראה – נוצר עיוות, במקרה שלנו – בועת מחירי נדל"ן.

(בתוך כך אגב, נוצרו עיוותים נוספים, הן בישראל והן בעולם).

 

בפשטות ניתן לומר כי כל דירה שנמכרת, מקבלן או מיד שנייה (שלישית וכו'), הינה מפגש רצונות והסכמה על מחיר. לכן אי אפשר להתווכח עם השוק.

לעומת זאת, עם הגורמים לקפיצה במעמד המוכרים לעומת הקונים, שהביא לעלייה המתוארת – אפשר להתווכח וגם, עם חלקם, להתמודד.

 

ההסבר המהותי נעוץ ב-ציר הזמן של השינוי הצפוי.

השינוי, שיגזור לעניות דעתי ירידה  ר י א ל י ת (לעומת מחירים נוכחיים) של כ- 25%-35% - לא יפתיע באירוע אחד חודשי (אלא אם יפלו כאן טילים על תל אביב והמרכז....).

הירידה תתחולל במנות קצובות מתוך שינויי מאקרו, אבל, בעוד הריבית תעלה והצמיחה תתייצב לחיוב כלפי מעלה, ומחירי הנדל"ן יירדו בהדרגה – הרי  ש ר י א ל י ת – הם יתכנסו בסופו של התהליך – למחירים הוגנים.

 

ייתכן כי יש גורמים במשק שהיו רוצים באופן מיידי (אך מסוכן מאין כמוהו) לראות קריסת מחירים בשיעור חד, תוך התכנסות סופית למחירים ריאליים שירגיעו את כולם, אלא שבצד קריסה כזו – מתבוסס סיכון עצום לכלכלה ולמשק כולו, בנקים, עסקים, והציבור הרחב.

 

 

על מנת לסבר עיני הקוראים אבהיר את עמדתי –

בהינתן תנאים נוכחיים, שאניח לדוגמא כי לא ישתנו במשך שנה שלימה, צמיחת המשק תרשום עלייה של 4% (12חודשים מרגע זה), ומחירי נדל"ן ירשמו שינוי – 0% - השינוי ה ר י א ל י   במחירם יהווה ירידה של כ-4%.

 

בהינתן שינוי במחירי הנדל"ן במהלך 12 החודשים הקרובים, בשיעור של -3% (בגין מהלכי בנק ישראל למשל), וצמיחה בשיעור של 4%, ניתן יהיה לסכום שיעור ירידה

 ר י א ל י ת של כ-7%.

(זה אינו חישוב מדוייק כי קיימים נגזרי שינוי שלא ניתן לחשבם מראש, לעיתים גם לא בדיעבד כי הם מבטלים אחד את השני או מחזקים אחד את השני).

 

אם אקח צפי של ריבית בתוואי עולה במהלך השנה הקרובה, שתגרום לירידת מחירי הנדל"ן בשיעור של כ-15% במהלך שנה זו (סביר ולא מסוכן מידי), ו-3 עד 4 שנות צמיחה בשיעור של 4%, ללא המשך ירידה דרמטית במחירי הנדל"ן (נניח סביב 1% נומינלי), אקבל בעוד כ-4 עד 5 שנים, ירידה של כ-35% במחירי הנדל"ן – בחישוב

 ר י א ל י .

 

ירידה במחירי הנדל"ן תתרחש בכל מקרה. השאלה היא – הקצב.

קצב מהיר מידי יזעזע את כל המשק.  כ ל המשק!!! כל הכלכלה!!!!

 

רק ירידה הדרגתית ושילוב גורמיה – תביא את המחירים לסביבה רגועה והגיונית, שלאחריה – גם תעודד צמיחה.

 

בהינתן כל הידוע על תמיכה בעליית המחירים שנוצרה, ריבית נמוכה עד אפסית, משקיעים נלהבים, רוכשים היסטריים, שלווה ביטחונית יחסית, עליות במחירי הנדל"ן מול קריסת נדל"ן בכל העולם, היסטוריה יהודית מוכרת של רכישת דיור, יוהרה ותאוות בצע, צמיחה אפסית עולמית ויורדת כאן, אינטרסים מכל כיוון ועוד שאולי שכחתי בחטאיי כי רבים – בואו נפרק הכל.

 

הריבית – בתוואי עלייה. היא תרגיע את הרוחות מצד ביקוש לכסף קל, בעיקר משכנתא.

משקיעים – חלקם כבר מלקקים פצעים, כי קנו בשיא.

משקיעים זרים – הלכו.

רוכשים היסטריים – בלית ברירה, נטלו כדורי הרגעה וממתינים לשעת כושר סבירה.

שלווה ביטחונית – מעורערת מקודם.

הצמיחה – בתוואי עלייה סביר, תקווה להמשך טוב יותר.

יוהרה – תירגע.

קבלנים – יגדילו היצע ויורידו מחירים כי לא ירצו (שוב) לאורך זמן להיתקע עם דירות בתקווה להרוויח יותר....(קודם "נתקעו" בכוונה).

תאוות בצע – מי שעשה סיבוב ויצא....כבר יצא, יחכה לסיבוב הבא, ומי שעדיין בתוך 

ה ה ש ק ע ה – ימהר למכור ויוריד מחיר.

צמיחה – מתקנת לאיטה.

אינטרסנטים – ישנו דרכם, או ימצאו חלופיות.....

 

 

למותר לציין כי ייתכנו איזורים בארץ בהם השינוי יהיה גדול יותר או להיפך.

צטט: עופר סקלי 2010-08-04 16:42:59

VG שלום  שלום רב

דיון חשוב, ולכן ארצה להתיחס, תוך כדי כך אסתייג ממספר הנחות ועובדות (לכאורה) - ומראש מבהיר כי מביע דעה בלבד...

ראשית - כפי שציינת, מחירי הנדל"ן הם עניין של ביקוש והצע. בהנתן כי יש השפעות חיצוניות מכוונות או ספקולנטיות - יכולה להווצר בועה או פער בין המחיר בפועל לבין מחיר שווי המשקל.

לא נתת דעתך לשונות במחירים בכלל ולפי אזורי ביקושים בפרט..... האם גם בירוחם מחירי הנדל"ן הם בועה? אם תשים לב- בסוף המאמר הדגשתי בנפרד כי תיתכן שונות (גם רגישות אם כבר שאלת) - לשינויים במחירים....

מחירי יכולים לעלות, גם ללא עייוות בין מרכיבים שונים - רק למשל מחוסר דירות חדשות. זוהי מהותה של השונות...למשל - בגבעתיים - אין כלל קרקעות....לא נותר אלא לבנות על רשאינו או על ראשם של אלה - שמעלינו.....הלמ"ס פרסם לפני כשנה שבכל שנה בממוצע בעשור האחרון יש פער של מעל 10K לשנה.

למי ברור שמחירי הנדל"ן ירדו? לי....נכון שכעת החלו לרדת אך מזה 3 שנים הצהרות אלו גררו עליות מחירים.... נקווה שאת צודקת. בהחלט נקווה.

למי האינטרס בקריסת מחירים? לכן הדגשתי את ציר הזמן - לא מדובר בקריסה (האלייה - הקריסה שרבים רוצים בה, הקוץ - אסון לכלכלה) - מדובר   ב ה ת כ נ ס ו ת - הבדל מהותי - וכלכלי. לספקולנטים - לא. לנותני המשכנתאות (למרות גידור סיכונים) ואם זה יקרה, בתנאים הנוכחיים - אוי ואבוי.

את משק הנדל"ן מתחילים בדירות לזוגות צעירים.... (ללא פלח היוקרה). הגלגל ינוע כאשר יופשרו קרקעות באופן מאסיבי ובלבד שישפיעו גם כנגזרת במרכזי ביקוש.

דיון חשוב. תודה   לעונג לי.

צטט: VG11 2010-08-04 11:59:38

התכסנות מחירי הדירות - איך, מתי ולמה?? אלייה וקוץ בה.

התכנסות מחירי הדירות – איך, מתי ולמה??? אלייה וקוץ בה.

 

הגדרת הבעיה – מחירי הנדל"ן  ה ר י א ל י י ם  בישראל – הם בועה.

התכנסות מחירים   ר י א ל י ת -   על ציר זמן.

כמה זמן??  תלוי בכמה משתנים.

 

עשרות מאמרים, פוסטים, הודעות ושינויים, התערבות קבלנים, נגידים, כלכלנים, משרדים, רשויות וקרקעות – התערבבו מול עינינו בחודשים האחרונים.

כן בועה, לא בועה – לכולם ברור כי מחירי הדירות בישראל יצאו מכל פרופורציה הגיונית, ועליהם לרדת בשיעור ניכר.

מבלי להתחייב על השיעור הרצוי של ירידת הנדל"ן בישראל (אוגוסט 2010), הרי שהתהליך הזה יתרחש בוודאות, אולם לאו דווקא באופן בו הוא מוסבר לציבור הרחב.

 

ההסבר הנכון טמון  ב ה ג ד ר ה  נכונה.

 

מחירי הדירות ה ר י א ל י י ם  בישראל – אינם אלא בועה.  זו ההגדרה הנכונה.

מחירי נדל"ן הם בבואת צמיחה במשק בריא, ומהווים סמן ימני לכלכלה פורחת. הראייה הטובה ביותר, בעיקר לאור מקור המשבר העולמי הנוכחי, היא מחירי הנדל"ן בארה"ב שממשיכים לקרוס, בניסיון לרדוף אחרי שוויים  ה ר י א ל י , לאור הכלכלה שקרסה לה.

 

כאשר מופר שיווי המשקל בין שני צידי המראה – נוצר עיוות, במקרה שלנו – בועת מחירי נדל"ן.

(בתוך כך אגב, נוצרו עיוותים נוספים, הן בישראל והן בעולם).

 

בפשטות ניתן לומר כי כל דירה שנמכרת, מקבלן או מיד שנייה (שלישית וכו'), הינה מפגש רצונות והסכמה על מחיר. לכן אי אפשר להתווכח עם השוק.

לעומת זאת, עם הגורמים לקפיצה במעמד המוכרים לעומת הקונים, שהביא לעלייה המתוארת – אפשר להתווכח וגם, עם חלקם, להתמודד.

 

ההסבר המהותי נעוץ ב-ציר הזמן של השינוי הצפוי.

השינוי, שיגזור לעניות דעתי ירידה  ר י א ל י ת (לעומת מחירים נוכחיים) של כ- 25%-35% - לא יפתיע באירוע אחד חודשי (אלא אם יפלו כאן טילים על תל אביב והמרכז....).

הירידה תתחולל במנות קצובות מתוך שינויי מאקרו, אבל, בעוד הריבית תעלה והצמיחה תתייצב לחיוב כלפי מעלה, ומחירי הנדל"ן יירדו בהדרגה – הרי  ש ר י א ל י ת – הם יתכנסו בסופו של התהליך – למחירים הוגנים.

 

ייתכן כי יש גורמים במשק שהיו רוצים באופן מיידי (אך מסוכן מאין כמוהו) לראות קריסת מחירים בשיעור חד, תוך התכנסות סופית למחירים ריאליים שירגיעו את כולם, אלא שבצד קריסה כזו – מתבוסס סיכון עצום לכלכלה ולמשק כולו, בנקים, עסקים, והציבור הרחב.

 

 

על מנת לסבר עיני הקוראים אבהיר את עמדתי –

בהינתן תנאים נוכחיים, שאניח לדוגמא כי לא ישתנו במשך שנה שלימה, צמיחת המשק תרשום עלייה של 4% (12חודשים מרגע זה), ומחירי נדל"ן ירשמו שינוי – 0% - השינוי ה ר י א ל י   במחירם יהווה ירידה של כ-4%.

 

בהינתן שינוי במחירי הנדל"ן במהלך 12 החודשים הקרובים, בשיעור של -3% (בגין מהלכי בנק ישראל למשל), וצמיחה בשיעור של 4%, ניתן יהיה לסכום שיעור ירידה

 ר י א ל י ת של כ-7%.

(זה אינו חישוב מדוייק כי קיימים נגזרי שינוי שלא ניתן לחשבם מראש, לעיתים גם לא בדיעבד כי הם מבטלים אחד את השני או מחזקים אחד את השני).

 

אם אקח צפי של ריבית בתוואי עולה במהלך השנה הקרובה, שתגרום לירידת מחירי הנדל"ן בשיעור של כ-15% במהלך שנה זו (סביר ולא מסוכן מידי), ו-3 עד 4 שנות צמיחה בשיעור של 4%, ללא המשך ירידה דרמטית במחירי הנדל"ן (נניח סביב 1% נומינלי), אקבל בעוד כ-4 עד 5 שנים, ירידה של כ-35% במחירי הנדל"ן – בחישוב

 ר י א ל י .

 

ירידה במחירי הנדל"ן תתרחש בכל מקרה. השאלה היא – הקצב.

קצב מהיר מידי יזעזע את כל המשק.  כ ל המשק!!! כל הכלכלה!!!!

 

רק ירידה הדרגתית ושילוב גורמיה – תביא את המחירים לסביבה רגועה והגיונית, שלאחריה – גם תעודד צמיחה.

 

בהינתן כל הידוע על תמיכה בעליית המחירים שנוצרה, ריבית נמוכה עד אפסית, משקיעים נלהבים, רוכשים היסטריים, שלווה ביטחונית יחסית, עליות במחירי הנדל"ן מול קריסת נדל"ן בכל העולם, היסטוריה יהודית מוכרת של רכישת דיור, יוהרה ותאוות בצע, צמיחה אפסית עולמית ויורדת כאן, אינטרסים מכל כיוון ועוד שאולי שכחתי בחטאיי כי רבים – בואו נפרק הכל.

 

הריבית – בתוואי עלייה. היא תרגיע את הרוחות מצד ביקוש לכסף קל, בעיקר משכנתא.

משקיעים – חלקם כבר מלקקים פצעים, כי קנו בשיא.

משקיעים זרים – הלכו.

רוכשים היסטריים – בלית ברירה, נטלו כדורי הרגעה וממתינים לשעת כושר סבירה.

שלווה ביטחונית – מעורערת מקודם.

הצמיחה – בתוואי עלייה סביר, תקווה להמשך טוב יותר.

יוהרה – תירגע.

קבלנים – יגדילו היצע ויורידו מחירים כי לא ירצו (שוב) לאורך זמן להיתקע עם דירות בתקווה להרוויח יותר....(קודם "נתקעו" בכוונה).

תאוות בצע – מי שעשה סיבוב ויצא....כבר יצא, יחכה לסיבוב הבא, ומי שעדיין בתוך 

ה ה ש ק ע ה – ימהר למכור ויוריד מחיר.

צמיחה – מתקנת לאיטה.

אינטרסנטים – ישנו דרכם, או ימצאו חלופיות.....

 

 

למותר לציין כי ייתכנו איזורים בארץ בהם השינוי יהיה גדול יותר או להיפך.

 

הי VG

קיימים מספר גורמי יסוד המשפיעים על מחירי הנדלן בארץ:

1. מחסור יסודי בקרקעות (בהסתכלות לטווח הרחוק) וקצב איטי למדי של הפשרת קרקעות  (בהסתכלות לטווח הקצר).

2. תשתית תחבורתית עלובה.

3. בהרבה מועצות מקומיות בולט חוסר תכנון בכל המישורים המוניציפלים (בתי ספר, גני ילדים, מיים, ביוב, טיפול רפואי וכו' )

4. שיעור ילודה גבוה וכנגזרת של זה שיעור גבוה של הגעה לגיל בגרות (וצריכת נדלן) מול התארכות בתוחלת החיים.

5. חיבה עזה לבעלות על דירה (גם בתנאים לא רציונלים כלכלית)

6. פערי שכר והזדמנויות בין מרכז הארץ לפריפריה.

כל זה לא הולך להשתנות בשנים הקרובות. חלק מן הגורמים לוחץ מעלה את מחירי הנדלן בכל הארץ. כל הגורמים יחדיו לוחצים מעלה את מחירי הדיור במרכז הארץ.

לכן לדאבוני למרות שלושת התרחישים האפשריים שתיארת, אני רואה תרחיש נוסף ובסבירות גבוהה יותר למימוש מאשר שלושתם.

התרחיש הוא שהמשק ממשיך לצמוח ב 4% אבל בגלל כל הגורמים לעיל מחירי הנדלן ימשיכו לטפס עוד 20% או 30%.  לטענתי גורמי היסוד לא ישתנו בעתיד הנראה לעיין ולמעשה העלייה במחירים תואט (אך לא תיעצר) רק בשל היחס בין החזר המשכנתא לשכר החודשי.  

יחס זה עולה בשל העלייה ביחס שבין מחירי הדירות לשכר, ובגלל העלייה בריבית. מנגנון זה מצנן מעט את הביקושים. גם העלייה בשיעור ההון העצמי הנדרש (על ידי בנק ישראל) תצנן את הביקושים.

אבל מדובר בצינון לא בטיפול שורש. צינון הביקושים רק דוחה אותם לשלב מאוחר יותר. לצערי עד שלא נטפל בגורמי היסוד שתוארו לעיל מחירי הנדלן ימשיכו להאמיר.

ייתכן שמתישהו מחירי הנדלן יגיעו לרמה שבה הם כבר יפגעו משמעותית במשק ובקצב צמיחתו ואז תיווצר האטה ומחירי הנדלן ירדו.

אגב, דיברנו פה לא מעט על האפשרות הסבירה ל double dip (ואפילו חזק יותר) בכלכלה האמריקאית. אם זה יתממש אז הביקושים פה לנדלן ייכנסו בכלל למקפיא...

ובכלל עולים לי בראש גם תרחישים אחרים שיעוררו ירידת מחירים.

צטט: adi_marker 2010-08-04 16:56:57

הי VG    ראשית תודה על ההרחבה שלך  - כל מה שכתבת - נכון - סעיף אחר סעיף - נכון לחלוטין - אבל - אם יתממש מה שכתבת, ולו בחלקו - המשק ייקלע למצב בלתי אפשרי והבועה תתפוצץ בהמשך - ללא שניתן יהיה להשתלט עליה.

קיימים מספר גורמי יסוד המשפיעים על מחירי הנדלן בארץ:

1. מחסור יסודי בקרקעות (בהסתכלות לטווח הרחוק) וקצב איטי למדי של הפשרת קרקעות  (בהסתכלות לטווח הקצר).

2. תשתית תחבורתית עלובה.

3. בהרבה מועצות מקומיות בולט חוסר תכנון בכל המישורים המוניציפלים (בתי ספר, גני ילדים, מיים, ביוב, טיפול רפואי וכו' )

4. שיעור ילודה גבוה וכנגזרת של זה שיעור גבוה של הגעה לגיל בגרות (וצריכת נדלן) מול התארכות בתוחלת החיים.

5. חיבה עזה לבעלות על דירה (גם בתנאים לא רציונלים כלכלית)

6. פערי שכר והזדמנויות בין מרכז הארץ לפריפריה.

כל זה לא הולך להשתנות בשנים הקרובות. חלק מן הגורמים לוחץ מעלה את מחירי הנדלן בכל הארץ. כל הגורמים יחדיו לוחצים מעלה את מחירי הדיור במרכז הארץ.

לכן לדאבוני למרות שלושת התרחישים האפשריים שתיארת, אני רואה תרחיש נוסף ובסבירות גבוהה יותר למימוש מאשר שלושתם.

התרחיש הוא שהמשק ממשיך לצמוח ב 4% אבל בגלל כל הגורמים לעיל מחירי הנדלן ימשיכו לטפס עוד 20% או 30%.  לטענתי גורמי היסוד לא ישתנו בעתיד הנראה לעיין ולמעשה העלייה במחירים תואט (אך לא תיעצר) רק בשל היחס בין החזר המשכנתא לשכר החודשי.  

יחס זה עולה בשל העלייה ביחס שבין מחירי הדירות לשכר, ובגלל העלייה בריבית. מנגנון זה מצנן מעט את הביקושים. גם העלייה בשיעור ההון העצמי הנדרש (על ידי בנק ישראל) תצנן את הביקושים.

אבל מדובר בצינון לא בטיפול שורש. צינון הביקושים רק דוחה אותם לשלב מאוחר יותר. לצערי עד שלא נטפל בגורמי היסוד שתוארו לעיל מחירי הנדלן ימשיכו להאמיר.

ייתכן שמתישהו מחירי הנדלן יגיעו לרמה שבה הם כבר יפגעו משמעותית במשק ובקצב צמיחתו ואז תיווצר האטה ומחירי הנדלן ירדו.

אגב, דיברנו פה לא מעט על האפשרות הסבירה ל double dip (ואפילו חזק יותר) בכלכלה האמריקאית. אם זה יתממש אז הביקושים פה לנדלן ייכנסו בכלל למקפיא...

ובכלל עולים לי בראש גם תרחישים אחרים שיעוררו ירידת מחירים. מתרחישים כאלה - אני משתדלת להימנע מלחשוב - אנחנו חושבים על אותם תרחישים.....למרבה הצער.

תודה עבור הדיון.

VG. אכן הקפת את הנושא מכל צדדיו . אבל צריך לזכור ואני בצניעותי הייתי בין הראשונים שזיהה את הבעיה ( פורום משכנתאות בתפוז ) . ההשתוללות החלה בהכוונת הנגיד ובנקי המשכנתאות . הנגיד הוריד את הריבית לרמה מצחיקה . כל אותם "המשקיעים" שהתרגלו לכך שהכסף "עובד" עבורם נכנסו לוויברציה והתחילו לחפש אלטרנטיבות להשקעה . מכיוון שאלה "משקיעים" ללא הבנה רבה שחטפו מכה מירידות הבורסה בסוף 2008 .הם חיפשו "השקעה סולידית". בלי להבין מה הם עושים כעדר כולם רצו לקנות דירות כאמור בעזרת הנגיד שהוריד את מחיר הכסף. פתאום "ההשקעה" נראתה משתלמת מאד. משלמים 2000 ש"ח משכנתא מקבלים 3500 ש"ח שכירות וואלה אחלה השקעה . הריצה של משקיעי העדר לכיוון השקעה בדירות היא הגורם העיקרי והמרכזי להטסת המחירים למעלה. יש אזורים בהם המחירים עלו ביותר מ 70% . לכן המחירים עלו מכיוון הביקושים ולא מכיוון היצע הדירות למשתכנים חדשים שרק נקלעו למערבולת בלי להתכוון.

המחירים ירדו כאשר כל אלה שקנו בהיסטריה ימכרו בהיסטריה. כתוצאה מקריסה כלכלית נוספת בעולם שהולכת וקרבה . אנשים ינסו לממש את "ההשקעה" ולהמיר אותה לכסף מזומן ולכן ימכרו את הדירות בלחץ.

היי ירון

צטט: אורי ירון 1 2010-08-07 11:03:29

VG. אכן הקפת את הנושא מכל צדדיו . אבל צריך לזכור ואני בצניעותי הייתי בין הראשונים שזיהה את הבעיה ( פורום משכנתאות בתפוז ) .אני יכולה להוכיח...ברשת - שאני זיהיתי את הקטסטרופה - לפניך....:) אבל לא נריב על זה - מה גם שאני זיהיתי "מהשטח" - נסיעה אקראית ל-מיאמי - תוך "סיור אינוונטר נכסים" שערך לי מישהו....וזה היה לפני שהכל התפרק.... ההשתוללות החלה בהכוונת הנגיד ובנקי המשכנתאות . הנגיד הוריד את הריבית לרמה מצחיקה . כל אותם "המשקיעים" שהתרגלו לכך שהכסף "עובד" עבורם נכנסו לוויברציה והתחילו לחפש אלטרנטיבות להשקעה . מכיוון שאלה "משקיעים" ללא הבנה רבה שחטפו מכה מירידות הבורסה בסוף 2008 .התהליך החל קודם לכן - כבר ב-2006 או קודם - כפי שרשמתי - שם היה אור אדום כזרקור....מה שאירע לאחר מכן הוא תופעת לוואי וניסיון להציל את המצב....הם חיפשו "השקעה סולידית". בלי להבין מה הם עושים כעדר כולם רצו לקנות דירות כאמור בעזרת הנגיד שהוריד את מחיר הכסף. פתאום "ההשקעה" נראתה משתלמת מאד. משלמים 2000 ש"ח משכנתא מקבלים 3500 ש"ח שכירות וואלה אחלה השקעה . הריצה של משקיעי העדר לכיוון השקעה בדירות היא הגורם העיקרי והמרכזי להטסת המחירים למעלה. יש אזורים בהם המחירים עלו ביותר מ 70% . לכן המחירים עלו מכיוון הביקושים ולא מכיוון היצע הדירות למשתכנים חדשים שרק נקלעו למערבולת בלי להתכוון.

המחירים ירדו כאשר כל אלה שקנו בהיסטריה ימכרו בהיסטריה. כתוצאה מקריסה כלכלית נוספת בעולם שהולכת וקרבה . אנשים ינסו לממש את "ההשקעה" ולהמיר אותה לכסף מזומן ולכן ימכרו את הדירות בלחץ.

 אם הבנתי נכון את אירועי היומיים האחרונים - אובמה משחד את הבחירות הקרובות למוות....על ידי הצלת מחזיקי הנכסים אשר שוויים הידרדר (ועוד ידרדר) אל מתחת לשווי המשכנתאות שלהם.

קטסטרופה.

אני דווקא הייתי מהמר על קריסה. כרגע לא מוכרים ורק כאשר יבינו שאם לא יורידו הרבה במכה ומהר- לא ימכרו,

ובמיוחד אם יגיע טריגר כמו האצה בהעלאת ריבית ביחד עם תרחיש ביטחוני......

לחשוב שדירה בת"א עולה כמעט פי 3 מאשר 2003......דירת יוקרה בת"א וקירבתה- יקרה יותר מדירת יוקרה במנהטן. .

מכיוון שיש המון דירות בארץ שהם למטרות השקעה, ברגע של קריסה תתרחש הצפה בדירות להשקעה שתאיץ את התהליך.....

לדעתי כן משתנים גורמי היסוד:

הצפת קרקעות ע"י משרד השיכון/מנהל,

הורדת ביקודים (העלאת רבית),

אבל סה"כ האפשרויות שנתת, מכסות הכל :)

צטט: adi_marker 2010-08-04 16:56:57

הי VG

קיימים מספר גורמי יסוד המשפיעים על מחירי הנדלן בארץ:

1. מחסור יסודי בקרקעות (בהסתכלות לטווח הרחוק) וקצב איטי למדי של הפשרת קרקעות  (בהסתכלות לטווח הקצר).

2. תשתית תחבורתית עלובה.

3. בהרבה מועצות מקומיות בולט חוסר תכנון בכל המישורים המוניציפלים (בתי ספר, גני ילדים, מיים, ביוב, טיפול רפואי וכו' )

4. שיעור ילודה גבוה וכנגזרת של זה שיעור גבוה של הגעה לגיל בגרות (וצריכת נדלן) מול התארכות בתוחלת החיים.

5. חיבה עזה לבעלות על דירה (גם בתנאים לא רציונלים כלכלית)

6. פערי שכר והזדמנויות בין מרכז הארץ לפריפריה.

כל זה לא הולך להשתנות בשנים הקרובות. חלק מן הגורמים לוחץ מעלה את מחירי הנדלן בכל הארץ. כל הגורמים יחדיו לוחצים מעלה את מחירי הדיור במרכז הארץ.

לכן לדאבוני למרות שלושת התרחישים האפשריים שתיארת, אני רואה תרחיש נוסף ובסבירות גבוהה יותר למימוש מאשר שלושתם.

התרחיש הוא שהמשק ממשיך לצמוח ב 4% אבל בגלל כל הגורמים לעיל מחירי הנדלן ימשיכו לטפס עוד 20% או 30%.  לטענתי גורמי היסוד לא ישתנו בעתיד הנראה לעיין ולמעשה העלייה במחירים תואט (אך לא תיעצר) רק בשל היחס בין החזר המשכנתא לשכר החודשי.  

יחס זה עולה בשל העלייה ביחס שבין מחירי הדירות לשכר, ובגלל העלייה בריבית. מנגנון זה מצנן מעט את הביקושים. גם העלייה בשיעור ההון העצמי הנדרש (על ידי בנק ישראל) תצנן את הביקושים.

אבל מדובר בצינון לא בטיפול שורש. צינון הביקושים רק דוחה אותם לשלב מאוחר יותר. לצערי עד שלא נטפל בגורמי היסוד שתוארו לעיל מחירי הנדלן ימשיכו להאמיר.

ייתכן שמתישהו מחירי הנדלן יגיעו לרמה שבה הם כבר יפגעו משמעותית במשק ובקצב צמיחתו ואז תיווצר האטה ומחירי הנדלן ירדו.

אגב, דיברנו פה לא מעט על האפשרות הסבירה ל double dip (ואפילו חזק יותר) בכלכלה האמריקאית. אם זה יתממש אז הביקושים פה לנדלן ייכנסו בכלל למקפיא...

ובכלל עולים לי בראש גם תרחישים אחרים שיעוררו ירידת מחירים.

לדירות היוקרה דינאמיקה משלהן.

שם חוקי הבקוש וההיצע - שונים.

למעשה - גם חשיבות אין. מי שמאיץ את הכלכלה זה דירות לזוגות צעירים, ודירות המשך.

שם, בהעדר קרקעות, המחירים ירדו - אבל לא יקרסו.

יש להדביק הביקושים, הצמיחה, תוחלת החיים העולה......

צטט: בן-גן 2010-08-07 14:32:05

אני דווקא הייתי מהמר על קריסה. כרגע לא מוכרים ורק כאשר יבינו שאם לא יורידו הרבה במכה ומהר- לא ימכרו,

ובמיוחד אם יגיע טריגר כמו האצה בהעלאת ריבית ביחד עם תרחיש ביטחוני......

לחשוב שדירה בת"א עולה כמעט פי 3 מאשר 2003......דירת יוקרה בת"א וקירבתה- יקרה יותר מדירת יוקרה במנהטן. .

מכיוון שיש המון דירות בארץ שהם למטרות השקעה, ברגע של קריסה תתרחש הצפה בדירות להשקעה שתאיץ את התהליך.....