הפחד מהמשך עליית האינפלציה דחף את המשקיעים לאג"ח הצמודות והוריד את האטרקטיביות שלהן. מסתבר שיש חלופה נהדרת דווקא בשוק המניות. הסרטון הבא והטקסט המשלים אותו עושים סדר בנושא.

לחצו כאן לצפיה בסרטון באתר התוכן שלנו (יפתח בחלון חדש)

מי שהמשיך להתרכז בשוק המניות בחצי השנה החולפת בעקבות העלייה המהירה שלו ב- 2009, פספס כנראה את הריצה יוצאת הדופן של האפיק האג"חי לאחרונה. כידוע, אג"ח בכלל ואג"ח ממשלתיות בלבד, נחשבות בדרך כלל כרכיב השקעה סולידי – רמת סיכון מצומצמת הרבה יותר מאשר זה הטמון במניות, אך גם תשואה נמוכה מזו של מניות.

למרות זאת, מאז תחילת השנה התמונה השתנתה. כמו שקורה בדרך כלל במקרים כאלו, החששות מהתפשטות משבר הנזילות באירופה ומהאטה בצמיחה בעולם, הביאה משקיעים רבים להוריד הילוך ולהעביר חלק נכבד מנכסיהם לאפיק האג"ח הממשלתי. התוצאה לא איחרה לבוא - עליות מחירים יוצאות דופן של האג"ח הממשלתיות, כמעט 10% מאז תחילת השנה.

בעקבות ציפיות האינפלציה הגבוהות בתקופה האחרונה, עיקר הנהירה של המשקיעים התרכזה אל האפיק הצמוד, תחת ההנחה שהוא יגן עליהם מפני המשך עליית האינפלציה בעתיד. עליית המחירים החדה הזו, הורידה מאוד את אטרקטיביות ההשקעה באפיק הצמוד. בהתחשב במצבה המשופר של ישראל, ישנה חלופה מעניינת לאג"ח הצמודות - מניות נדל"ן מניב ישראליות.

כשאתם שומעים נדל"ן, סביר להניח שהקונוטציות שעולות לכם בראש הן בועה במחירי הדיור, בועת סאב-פריים בארה"ב או בועות נדל"ן בסין או באוסטרליה. אבל, המצב הכלכלי של ישראל טוב בהרבה מזה של מדינות רבות בעולם. היציאה המהירה שלנו מהמיתון ביחד עם שיעור הריבית המצוי בשפל היסטורי, משפיעה לחיוב במיוחד על חברות הנדל"ן המניב הישראליות, שנהנות מהכנסות שכירות שוטפות ויכולות לגייס הון או לקבל מימון במחירים נוחים.

בניגוד למקומות אחרים בעולם בהם מחירי הנדל"ן יורדים, בארץ חלה התייצבות ואף עלייה מתונה בהערכות השווי של חלק מנכסי הנדל"ן. במגזר המשרדים, העלייה נובעת בעיקר משיפור ברמת התפוסה ועלייה במחירי השכירות, שעדיין רחוקים מרמתם טרם המשבר, ועשויים להמשיך לטפס מעלה. בתחום המרכזים המסחריים המצב אפילו טוב יותר - גם דמי השכירות וגם שיעורי התפוסה במרכזים המסחריים המובילים נשארו גבוהים בעקבות רצונן של הרשתות הקמעונאיות הגדולות לשמר את מיקומן בקניונים המובילים. הביקוש אף התגבר בתקופה האחרונה כתוצאה מכניסתן של רשתות בינלאומיות לקניונים המרכזיים בארץ.

אחת הדוגמאות הנהדרות לחברת נדל"ן מניב שכזו, היא קבוצת עזריאלי, שמניותיה החלו להיסחר בבורסה לפני כחודשיים. עזריאלי היא קבוצת הנדל"ן המניב הגדולה במדינה. היא מחזיקה ב- 11 קניונים, שטחי השכרה למשרדים, השקעות בחברות נדל"ן, פיננסים וגם בחברות הייטק, נכסים השווים מיליארדי שקלים. בין היתרונות הבולטים של החברה על פני החברות האחרות בענף, היא יכולתה המרשימה להשביח את נכסיה ולהגדיל את הכנסותיה בעקביות לאורך השנים.

בנוסף, מבנה המאזן הפיננסי של עזריאלי שונה מזה של חברת הנדל"ן הטיפוסית. בעוד שחברות נדל"ן אחרות נשענות על מינוף פיננסי גבוה, עזריאלי מבססת את מרבית פעילותה על הונה העצמי ופועלת תחת מינוף נמוך יחסית. מינוף נמוך עשוי אמנם להגביל את התשואה על ההון של החברה. מנגד, המשבר האחרון הדגיש עד כמה עלול להיות מסוכן שימוש במינוף גדול מידי.

נכסי החברה הוכיחו עמידות מרשימה לאורך המשבר האחרון ושמרו על שיעורי תפוסה כמעט מלאים. לאור זאת, תוצאות הפעילות של החברה בשנה החולפת מצביעות על יציבות בהכנסות מהנכסים המניבים ואפילו צמיחה קלה. חשוב לזכור כי מחירי השכירות בדרך כלל צמודים למדד, ולכן המשך עליית המדד כמו שראינו בשנה החולפת, תבוא לידי ביטוי בהכנסות החברה.

נקודה נוספת לזכותה של עזריאלי, היא מדיניות הדיבידנד המוצהרת שלה. החברה התחייבה לחלק כשליש מהרווח העודף כדיבידנד למשקיעים, המתרגמים לתשואת דיבידנד שנתית גבוהה מהריבית הנוכחית במשק.

עזריאלי אינה חברת הנדל"ן המניב המעניינת היחידה. שתי דוגמאות נוספות הן אמות ומליסרון. גם הן, כמו עזריאלי, מצטיינות במאזן חזק, יציבות בהכנסות, רווחיות נהדרת ונסחרות במחירים נוחים בימים אלו. צריך כמובן לזכור כי בכל זאת מדובר במניות, שהסיכון הכרוך בהן גבוה מזה הטמון בהשקעה באג"ח. יחד עם זאת, פעילותן תחת מינופים נמוכים יחסית ומדיניות הדיבידנד הנדיבה ובעיקר היציבה שלהן, מציבה אותן כחלופה נהדרת לאג"ח צמודות. 

גילוי נאות

 -------------------------------

הקטע הינו מתוך הסקירה החודשית של בית ההשקעות אלטשולר שחם לחודש אוגוסט 2010.
לסקירה המלאה, לתכנים וסקירות ווידאו נוספים, הכנסו לאתר התוכן של אלטשולר שחם NOW

הערות משפטיות: *העבודות המוצגות באתר זה הינן עבודות מחקר שהוכנו על ידי מחלקת המחקר של בית ההשקעות אלטשולר שחם בע"מ ו/או מי מטעמה, והן בוצעו בהסתמך אך ורק על מידע פומבי גלוי לציבור. **המידע מבוסס על מידע שדווח לציבור על ידי החברות הנסקרות בו וכן על הערכות ואומדנים, שמטבע הדברים אפשר ויתבררו כחסרים או בלתי מדויקים או בלתי מעודכנים. כמו כן, עלולות להתגלות סטיות משמעותיות בין ההערכות המובאות במידע לבין התוצאות בפועל. *** המידע המוצג באתר הינו חומר מסייע בלבד ואין לראות במידע זה כעובדתי או כמידע שלם וממצה של ההיבטים הכרוכים בני"ע ו/או בנכסים הפיננסים המוזכרים בו, ולכן אין לראות במידע האמור, כהמלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או הזמנה לקבל הצעות או ייעוץ- בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של המשקיע- לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. ****החברה ו/או החברות הקשורות אליה ו/או בעלי עניין בה עשויים להחזיק ו/או לסחור בעבור עצמם ו/או בעבור אחרים, בניירות הערך והנכסים הפיננסיים המצוינים במידע באתר, וזאת חרף האמור בתוכן המידע המוצג. ***** אין באמור במסגרת המידע באתר כדי להוות התחייבות להשאת תשואה.

מה הוודאות שחברות הנדל"ן יהיו תמיד חסינות משבר, או שמחירי הנדל"ן תמיד רק יעלו?