שוב אני חוזר לשאלה האם אנו חיים בבועת נדל"ן, הפעם אני תוקף את הבעיה מצד התשואה על השכרה.

מה המשמעות של תשואה על השכרה?

נהוג לראות בשוק השכירות שוק יציב המתנהג ע"פ ביקוש והיצע, לעומת זאת שוק מכירת הדירות תלוי יותר בכניסת משקיעים וספקולנטים, בשביל להבין את המהות ניתן לומר כי אדם יכול להחזיק הרבה דירות אך לרוב יגור בדירה אחת בלבד.

כאשר התשואה על ההשכרה יורדת המשמעות היא כי מחירי הדירות עלו יותר מאשר עלה שכר הדירה, מה שיכול להצביע על התנתקות מחירי הדירות מהשוק הריאלי.

איך חישבתי את הנתונים

לקחתי מאתר הלמ"ס את הנתונים של מחירי ההשכרה בשוק החופשי הכפלתי ב 12 חודשים וחילקתי בנתוני מחירי דירות בבעלות דיירים. בכל אזור שהשוויתי לקחתי את הנתונים הכלליים הכוללים את כל הסוגי הדירות ואת הדירות בגודל 3.5 – 4 חדרים.

התוצאות:

ניתוח התוצאות:

נראה כי רואים ללא ספק ירידה בתשואות כמעט בכל הארץ (אולי למעט חיפה) בארה"ב ניתוח דומה בישר את בוא המשבר האם המצב דומה בישראל?

ע"פ התוצאות ניתן לצפות לתיקונים הבאים בשוק:

מיקום              | תשואה | תשואה  | תיקון  |תשואה         | מקסימום |

                      |  נוכחית | ממוצעת|          | מקסימאלית  |     תיקון   |

---------------------------------------------------------------------------------

ארצי סה"כ        | 3.5%  | 4%       |12%- |     4.6%      |    23%-  |

ארצי 4 חדרים   | 3.8%  | 4.3%    |12%- |     5.2%      |    27%-  |

ירושלים סה"כ   | 3.0%  | 3.8%    |21%- |     4.7%      |    35%-   |

ירוש' 4 חדרים  | 3.0%  | 3.8%    |23%- |     5.2%      |    36%-   |

ת"א סה"כ        | 2.7%  | 3.5%    |23%- |     4.3%      |    37%-   |

ת"א 4 חדרים   | 2.9%  | 3.7%    |21%- |     4.6%      |    37%-   |

חיפה סה"כ      | 3.6%  | 3.7%    |3%-   |     4.1%      |    13%-   |

חיפה  4 חדרים| 3.3%  | 3.7%    |12%- |     4.2%      |    22%-   |

דרום סה"כ      | 3.7%  | 4.5%    |20%- |     4.1%      |    27%-    |

דרום  4 חדרים| 3.9%  | 4.7%    |17%- |     4.2%      |    27%-    |

שרון סה"כ       | 3.0%  | 3.7%    |18%- |     4.2%      |    27%-    |

שרון 4 חדרים  | 3.5%  | 4.0%    |13%- |     4.6%      |    25%-    |

רועי,
אי אפשר להשוות דירות בדרום העיר או במזרח העיר לדירות במרכז.
זה משהו שונה לגמרי בפרט בת"א.
דבר נוסף, הביקוש לדירות 3.5-4 חדרים גבוה מאוד בחיפה. לעומת זאת בת"א בשוק השכירות הביקוש ל-3 חדרים גבוה.

אבל כל הכבוד על הניתוח :-)

צטט: אריק מירובסקי 2010-10-17 13:02:04

רועי, נתונים חשובים, שבזמן האחרון אני מציין בצער - חסרים מאוד בקהילה שלנו. ניתוח שוק השכירות חייב לקחת בחשבון את העיוותים שהיו בשוק הנדל"ן עד לשנים האחרונות, שעה שמחירי השכירות היו צמודים לדולר. השיא של העיוות הזה היה בשנים 2002-3, כששער הדולר נגע ב-5 שקל. ואכן אתה יכול לראות, שבתקופה ההיא שיעורי התשואות היו הגבוהים ביותר. לכן אני סבור שחלק מירידות התשואה שנרשמו בשנים האחרונות מיוחס לניתוק הקשר הלא מוצלח הזה של שוק ישראלי מובהק למטבע אמריקאי, ושיש להתעלם מהפיק הגדול ההוא, כאירוע חריג שאינו מעיד על ההתנהלות ארוכת הטווח של השוק. חלק אחר, אכן יש לייחס לעליות מחירי הדירות בשנים האחרונות, והשאלה אם הוא מעיד על כך שאנו בבועה או לא. התשובה שלי - לא. בארה"ב קבעו כלל אצבע של 2% תשואה שנתית כרמה שמעידה על בועה, ואנחנו מאוד רחוקים מלהגיע לשיעור הזה. יותר מזה - בתקופה האחרונה אנחנו רואים עליות משמעותיות בדמי השכירות, שבאות לפצות את המשקיעים על עליות המחירים. בצוותא עם התמתנות בעליות המחירים נראה שנשאר ברמה סבירה של רמות תשואה.

הנקודות שהצבעת אליהם מענינות במיוחד נושא עליית הדולר,

אבל עדיין מחירי ההשכרה עלו מאז 2003 יחד עם מחירי הדירות אך פחות באחוזים מה שעלול להצביע שחיקה לא מוצדקת בתשואה.

לגביי ארה"ב, הבועה בארה"ב התנפצה והורידה את מחירי הבתים ב 60% ולא ב 20% כמו שאני טוען כאן.

לפי הניתוח שלי תשואה של 2% אכן תצביע על ירידה צפויה במחירי הדירות ב 50% אך גם כיום ישנה צפייה לירידות.

רועי, ירידת מחירים של אפילו 20% אינה מוגדרת בשום מקום "פקיעת בועה". בעולם הגדול ראינו מה זה בדיוק בועה, ומה קורה כשהיא פוקעת, ואילו אצלנו עליות המחירים מלוות במחסור בהיצע, כך שיש סיבות כלכליות לעליות הללו, והשאלה רק, אם עכשיו תהיה התייצבות או שאנו עתידים לראות ירידות. אני מהמר על ירידות אולם לא על קריסות, כי כרגע אין שום סיבה ממשית לקריסת מחירים. במקביל אנו רואים עלייה בדמ"ש, שממתנת את הפערים שנפערו באחרונה בין שוק השכירות לשוק רכישת הדירות. לכן אני לא סבור שבמצב הנוכחי המחירים ירדו ב-20% ואפילו לא במשהו שקרוב, אלא אם הממשלה ו/או בנק ישראל יפעלו בצורה דרמטית, דבר שאינו פשוט כלל ועיקר בימים אלה.

צטט: דרורי בועז 2010-10-18 18:42:44

בואו נאמר שיש באמת בועת נדל"ן. אז מה? מה תעשה בנתון הזה? תעמוד בכיכר השוק ותצעק "ידעתי, ידעתי?" נתונים טובים הם נתונים שניתן להשתמש בהם לצור הכנסה, ומהנתונים שלך מקבלים רק כאב ראש. אם אתה כל כך חכם, למה לא רכשת נדל"ן לפני 6-7 שנים כמוני? כל הבועתיות הזו כבר יצאה מכל החורים, רעש רקע מיותר שאינו מעלה ולא מוריד.

התגובה שלך היא מתלהמת ולא קשורה,

.

הנתונים המוצגים הם על מנת לעניין את הציבור ולקוחים מעריכת נתונים המפורסמים באתר הלמ"ס,

..

אגב אם קנית דירה להשקעה לפני 6-7 שנים ולא מכרת אותה לא הרווחת כלום אתה תרוויח אם בכלל רק ביום המכירה.