זוגות צעירים רבים תולים תקוותיהם בהבטחות הפוליטיקאים שלנו, יושבים על הגדר ומחכים לירידת מחירי הדירות.

נראה שאחד הגורמים לעליית מחירי הדירות הוא שיעור הריבית הנמוך על משכנתאות שמאפשר לרוכשי הדירות לקחת אחוז מימון גבוה, לשלם סכום חודשי נמוך, ולקנות דירות במחיר גבוה יותר.

 

הריבית על משכנתאות בשפל חסר תקדים וסביר להניח שהמצב הנוכחי בו הריבית נמוכה כל כך לא יתקיים לעד ונראה שירידת מחירי הדירות תלווה בעליית הריבית.

הדבר יפגע בעיקר בבעלי הון העצמי נמוך המשתמשים באחוזי מימון גבוהים. בסופו של דבר רוכש דירה בעל הון עצמי נמוך עלול לגלות שעל אף העובדה שמחיר הדירה ירד תשלום המשכנתא ישאר באותו סכום או גבוה יותר.

 

לדוגמא, רוכש דירה בעל הון עצמי של 300 אלף ₪ שמעוניין לקנות דירה ב1.5 מליון ₪ כיום ומחכה לירידת מחירים יופתע לגלות שאם מחיר הדירה ירד ב200 אלף ₪ למחיר של 1.3 מליון אך במקביל הריבית על משכנתאות תעלה מ3.2% ל 5% מצבו לא ישתנה והמשכנתא שיאלץ לשלם על הדירה תהיה זהה.*

 אם הריבית תעלה לערכים של 7% כמו שהייתה בשנים 2000 ו 2002 יוכל אותו רוכש לקנות דירה בשווי 1,135,000 בלבד כלומר תידרש ירידה דרסטית של 365 אלף ₪ במחיר הדירה רק על מנת שיישאר עם אותה המשכנתא.*

 

* בהנחה כי מדובר במשכנתא ל25 שנה בריבית קבועה צמודת מדד 3.2%

 

 

נתונים אלו צריכים להילקח בחשבון כאשר מחליטים לדחות את רכישת הדירה במיוחד כאשר מתכננים להסתמך על משכנתא גדולה לשנים ארוכות.

בדיוק בגלל סיבות אלו המחירים יהיו חייבים לרדת, כי לאנשים לא יהיה כסף לשלם, כמובן שכמות המשקעים תרד- מה שכבר קורה היום, ואף משקיעים רבים יצאו מהשוק על מנת לממש רווחים. ועכשיו תסתכל על הזוג שהיה ברשותם 300 אלף (אכן סכום נאה!) ולוו משכנתה על סה"כ 12000000 הרי זה טירוף, ריבית הפריים עולה ותמשיך לעלות המדד גם עולה, וכפי שאתה מבין בעצמך הזוג המסכן לא יוכל לעמוד בתשלומים, ימכור את הדירה בהפסד גדול, ומי יקנה ממנו? אותו אחד עם ה 300 אלף שלא קנה בימי הבועה העליזים

זו אחת הטעויות הנפוצות בקרב זוגות צעירים שמחפשים דירות. אלה מתלהבים מהאפשרות שהמחירים ירדו, אבל מתעלמים מכך, שהריבית במקביל תעלה, כך שבסופו של דבר המשוואה "תתאזן" והם ימשיכו להשאר ללא דירה. בקיצור - לא זו הדרך הנכונה להוריד מחירים. טעות נפוצה אחרת היא, שמאשימים את המשקיעים בכל רעה חולה בשוק הדירות. המשקיעים אכן תורמים לעליית מחירים, ואף לחלקו של הנדל"ן הספקולטיבי מכלל השוק, ואולם מצד שני הם הגדילו את היצע הדירות להשכרה ובכך לווסת את מחירי השכירות, שלא עלו ברמות של מחירי הדירות.

צטט: seanziv 2011-03-31 00:43:16

בדיוק בגלל סיבות אלו המחירים יהיו חייבים לרדת, כי לאנשים לא יהיה כסף לשלם, כמובן שכמות המשקעים תרד- מה שכבר קורה היום, ואף משקיעים רבים יצאו מהשוק על מנת לממש רווחים. ועכשיו תסתכל על הזוג שהיה ברשותם 300 אלף (אכן סכום נאה!) ולוו משכנתה על סה"כ 12000000 הרי זה טירוף, ריבית הפריים עולה ותמשיך לעלות המדד גם עולה, וכפי שאתה מבין בעצמך הזוג המסכן לא יוכל לעמוד בתשלומים, ימכור את הדירה בהפסד גדול, ומי יקנה ממנו? אותו אחד עם ה 300 אלף שלא קנה בימי הבועה העליזים

 

אני מסכים איתך ואני מנסה להסביר לחברים שלי שלוקחים היום משכנתאות להיזהר מתעתועי ריבית הפריים הנמוכה.

מצד שני מי שלקח את רוב ההלואה בריבית צמודת מדד לא ירגיש את עליית ריבית הפריים ומצד שני הוא הצליח לגייס כסף במחיר נמוך במיוחד.

בסופו של דבר אם תיהיה ירידת מחירים בעקבות עליית הריבית מצבו של מי שמתכנן לקחת משכנתא גדולה כמעט ולא ישתנה.

צטט: אריק מירובסקי 2011-03-31 10:10:20

טעות נפוצה אחרת היא, שמאשימים את המשקיעים בכל רעה חולה בשוק הדירות. המשקיעים אכן תורמים לעליית מחירים, ואף לחלקו של הנדל"ן הספקולטיבי מכלל השוק, ואולם מצד שני הם הגדילו את היצע הדירות להשכרה ובכך לווסת את מחירי השכירות, שלא עלו ברמות של מחירי הדירות.

 

אני חושב שהשאלה העיקרית היא האם המשקיעים גורמים לעליית מחירים מעבר לעליה שהייתה אמורה להתקבל מהריבית הנמוכה.

הבעיה היא שהרבה משקיעים מתמחרים מעבר לריבית הנמוכה ולאפשרות לקבל משכנתא זולה את העלייה הצפויה במחירי הדירות, הצפייה לעליית מחירים גורמת להם לעשות עסקאות במחירים יותר ויותר גבוהים ולנתק את מחיר הדירות ממחירי ההשכרה.

.

קשה לדעת אם מדובר בבועה שצפויה להתפוצץ או שמחירי הדירות יירדו באופן פורפוצינאלי לעליית הריבית

לטעמי המשקיעים מבינים כיום שכדי לקבל משכנתא עליהם לבוא אם מסד כספי. זה לנותלי המשכנתט,שהם יקחו אותה תמיד ובכל מצב. הדרך של פגיעה באחוזי הריבית פוגעת רק בהם. במשקיעים האחרים שעושים סיבוב זה כבר לקוח בחשבון,להם יש הון עצמי והם משלימים זאת מאחר שזיהו אפיק השקעה טוב ומהיר. הם גם לרוב ישחררו את ההשקעה בפחות מרבעון. לשקולים יותר ישכירו ויחקו לעליית מחירים טובה ואז ישחררו את ההשקעה. אלה מחפשים תשואה של מעל 6אחוזים,שכעבור 5-10 שנים חיסו את ההוצאה. בגלל עושי הסיבוב הנגיד מבולבל ומפנה את זעמו על נותלי המשכנתאות הבסיסים,שהיא טעות ביסודה. עליו להפריד דבר אשר אולי ימנע את הסאפ-פריים הישראלי.