בריטיש ישראל – דוח רבעון שלישי.

מאזן:

ירידה בסך הנכסים בשיעור של 3% ל 9.96 מיליארד ₪ כתוצאה מירידה חדה של 52% בסך הנכסים השוטפים אשר עומדים על 641 מיליון ₪.

הירידה החדה בנכסים השוטפים נובעת מירידה של 81% בסך המזומנים של החברה ל 103 מיליון ₪. בנוסף ירידה חדה של 88% בסך הנכסים המוחזקים למכירה ל 1.3 מיליון ₪.

עליה של 5% בסך נדל"ן להשקעה ל 9.2 מיליארד ₪. יתרת הנדל"ן חושבה לפי השווי ההוגן אשר נקבע בהתבסס על הערכות שווי שבוצעו ע"י שמאי מקרקעין המועסק ע"י הקבוצה.

סך התחייבויות החברה ירדו ב 4% ל 7.4 מיליארד ₪ כאשר 2.88 מיליארד מופנים לאג"ח ועוד 1.6 מיליארד מופנים להתחייבויות מול תאגידים בנקאיים.

ההון העצמי של החברה עומד על 2.5 מיליארד ₪  ונשאר לא שינוי מהותי כאשר ישנה עליה של 3% ביתרת עודפים ל 1.4 מיליארד ₪ לעומת רבעון קודם.

סך ההון המיוחס לבעלי המניות (ללא זכויות מיעוט) עומד על 2.27 מיליארד ₪ .

רווח והפסד:

הכנסות מהשכרה ניהול ואחזקה הסתכמו בסך 223 מיליון ₪ לעומת 195 מיליון ₪ ברבעון קודם. סה"כ ההכנסות עלו ב 14% ל 225 מיליון ₪ לעומת 196 מיליון ₪ ברבעון קודם.

הגידול בהכנסות נובע בעיקר מהכנסות שנוספו לקבוצה עקב רכישת מרכזים מסחריים ונדל"ן מסרחי בשנים 2010 ו 2011. וכן מהשבחה ומשיפור בביצועים התפעולים של מרכזים מסחריים קיימים.

הרווח הגולמי הסכתם ב 151 מיליון ₪ עליה של7% לעומת רבעון קודם. כאשר עלות ההכנסות עלו בשיעור חד של 34% ל 74 מיליון ₪ כתוצאה מעליה במחירי החשמל בעיקר.

הרווח התפעולי ירד ב 13% ל 198.4 מיליון ₪ לעומת רבעון קודם

הרווח הנקי הסתכם ב 62 מיליון ₪ עליה של 2% לעומת רבעון קודם.

תזרים מזומנים:

תזמ"ז מפעילות שוטפת הסתכם ב 58 מיליון ₪ לעומת 55 מיליון ₪ רבעון מקביל.

תזמ"ז מפעילות השקעה הסתכם ב 100 מיליון ₪ לעומת 349 מיליון ₪ ברבעון מקביל.

תזמ"ז מפעילות מימון הסתכם ב 414 מיליון ₪ לעומת תזרים חיובי בסך 277 מיליון ₪ בתקופה מקבילה.

יחסים פיננסים: * בהערכה שנתית ל 2011

היחס השוטף של החברה נמוך מאוד ועומד על 0.278 לעומת 0.664 ב 2010 .

היחס המהיר נמוך גם כן ועומד על 0.277 לעומת 0.607 בשנת 2010.

הון חוזר שללי בסך 1.67 מיליארד ₪ לעומת הון חוזר שלילי בסך 568 מיליון ₪ ב 2010.

מכפיל רווח של 8.8 קפץ פי 2 לעומת ממוצע של 4.2 בשנים האחרונות.

מכפיל הון (בנטרול זכויות מיעוט) עומד על 0.94 לעומת 1 ב 2010 ו 0.9 ב שנת 2009

יחס ההון העצמי למאזן הינו 25.3% עליה לעומת 2010 אז עמד על 24.6% ואף נמצא במגמת עליה בשנים האחרונות.

אחוז הרווח הגולמי עומד על 70% מראה שיפור יחסית לממוצע.

אחוז רווח נקי עומד על כ-30% .

אחוז EBITDש עומד על 65.5% קצת מעל הממוצע.

סך ה NOI (רווח מהשכרת נכסים והפעלתם) ברבעון השלישי הסתכם ב 151 מיליון ₪ לעומת 134 מיליון ₪ ברבעון מקביל. זאת כתוצאה מהגידול בתזרים ה NOI מנכסים קיימים וכן מרכישת 50% נוספים בקניון חדרה וכן מרכישת קניון סירקין בפתח תקווה.

במגזר הקניונים ומרכזי המסחר הסתכם ב 122 מיליון ₪ לעומת 110.5 מיליון ₪ בתקופה מקבילה. .

במגזר המשרדים מנכסים קיימים הסתכם ב 22.5 מיליון ₪ בדומה לרבעון מקביל.

תשואה על ההון עומדת על 13% לעומת ממוצע גבוה יותר בשנתיים האחרונות.

תשואה על נכסים עומד על כ-3% לעומת 6.7% ב 2010 ו 5% ב 009.

מדד ה FFO (מעניק בסיס נאות להשוואה בין חברות נדלן מניב. המדד מבטא רווח מדווח נקי בנטרול הכנסות והוצאות בעלות אופי הוני ובתופסת פחת, הוצאות מיסים נדחים והוצאות מימון שאינן תזרימיות. המדד נותן אינפורמציה נוספת מעבר ל NOI היות והוא כולל בין היתר את הוצאות המס ואת ההוצאות המימון התזרימיות של הקבוצה).

ברבעון השלישי מדד ה FFO הסתכם ב 28.7 מיליון ₪ לעומת הפסד של 12.7 מיליון ש"ח רבעון מקביל. בעיקר כתוצאה מירידה בנכסי נדלן להשקעה.

צמיחה משוערת של החברה מוערכת ב 20%

מכפיל PEG עומד על 0.45 מתאר סיכוי חסר של 80% במחיר המניה.

אלטמן – מדד שרידות וחיזוי חדלות פירעון מאותת על סיכוי גבוה להגעה לחדלות פירעון בשנים הקרובות בעיקר כתוצאה מבעייתיות חריפה בנזילות החברה , רווחיותה.

ניתוח טכני :

מנית בריטיש נמצאת בדשדוש בין רמת התנגדות 1326 לבין רמת תמיכה 1260.

פריצה של רמת ההתנגדות 1326 תוביל לניסיון פריצה של רמת התנגדות בשיא ברמת 1363 נקודות. שבירה של רמת תמיכה 1260 ייחשב איתות שלילי ותחילתו של מהלך ירידות.

מחזורי המסחר במגמת ירידה כאשר המניה עולה לכיוון רמת התנגדות 1326 דבר המאותת על חולשה של קונים לעומת מוכרים ולכן הסבירות לפריצת רמת ההתנגדות נמוכה.

סיכום:

החברה מראה צמיחה יפה מאוד לאורך זמן ע"י רכישות אסטרטגיות.

בנוסף רכישתה של בריטיש ישראל ע"י חברת מליסרון בשווי של 1.7 מיליארד ₪ מאפשר לחברה כושר אמידות מעט טוב יותר כאשר עבדה לבדה בשוק.

חשוב לציין כי בחודשים הקרובים תנסה מליסרון למחוק את בריטיש ישראל מהמסחר באמצעות הצעת רכש למניות הציבור.

החברה חשופה לישראל ולתחום הקניונים ולכן מושפעת ישירות ממיתון בארץ שהוא עצמו מושפע ממיתון בעולם.

על החברה לשפר את הרווחיות שלה ואת הנזילות שלה לטווח הקצר, עליה חדה בריבית או מיתון שיגרום לירידה בהכנסות מהשכרת מבנים וירידה בשווי הנדל"ן יגרום לכך שהחברה תתקשה להחזיר את חובותיה בטווח הקצר.  זאת ניתן גם לראות ממדד אלטמן.

יציאה עולמית ממיתון, המשך צמיחה בישראל וסוף החששות ממשבר הנדל"ן בארץ  יטיבו עם המינוף הגבוהה שהחברה נמצאת בו. אך לאור המצב היום, אנו מעריכים שאין הצדקה למינוף הגבוה בו החברה נמצאת ועליה למצוא דרכים להקטינו ולשמור מספיק נזילות לרגעי משבר אם וכאשר יגיעו.

להערכתנו חברת בריטיש ישראל נסחרת בדיסקאונט על מחירה היום בשיעור של עד-20% אך עם סייגים רבים בהם התאוששות המשק בטווח הארוך ושיפור היעילות התפעולית והנזילות של החברה.. וכן הקטנת המינוף, זאת צפוי להתרחש עד סוף 2012 ע"י מכירת הקניונים שיפחית יותר מ 2 מיליארד ₪ מהמינוף.

ראש מחלקת המחקר ב- Ulysses Capital שהינה קרן השקעות פרטית בעלת אסטרטגיות השקעה ייחודיות

אסטרטגית ההשקעה מבוססת על ניהול פוזיציות באופן דינמי ע"י מודלים סטטיסטיים-מתמטים ומערכות מסחר אוטומטיות

מסחר מבוסס אלגוריתמים (Algo-trade) הינה שיטה בה משתמשים בבינה מלאכותית לביצוע ניתוח נתונים בזמן אמת.

חפשו אותנו בפייסבוק:  Ulysses Capital

 http://www.ul-capital.com

דוא"ל : orel@ul-capital.com

מובהר ומודגש כי האמור בסקירה זו אינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. בפרסום המידע בסקירה זו אין משום המלצה או חוות דעת בקשר לביצוע כל עסקה או השקעה בניירות ערך, לרבות רכישה ו/או מכירה של ניירות ערך. יודגש כי לגבי כל מידע מכל סוג המופיע בסקירה – על כל אדם לבצע בדיקה ואימות נוספים, תוך התחשבות בנתונים ובצרכים המיוחדים שלו. יצוין כי במידע עלולות ליפול טעויות וכן עשויים לחול לגביו שינויי שוק ו/או שינויים אחרים, וכי אף עלולות להתגלות סטיות משמעותיות בין התחזיות והניתוחים המופיעים למצב בפועל. אשר על כן, קבלת החלטה כלשהי על סמך נתון, דעה, חוות דעת, תחזית או ניתוח המופיע במסגרת הסקירה - הינו על אחריות הקורא בלבד.