כותרות TheMarker >
    cafe is going down
    ';

    פרטי קהילה

    מיזוגים ורכישות

    נקודת המפגש של כל מי שעניינו מיזוגים ורכישות בין תאגידים. בעלי חברות ומנהלים בכל התחומים, יועצים לסוגיהם העוסקים בכל היבטי המיזוגים והרכישות, ההיבט האסטרטגי, הפיננסי, האנושי, החשבונאי, המשפטי והמיסויי.   רוכשים ומוכרים, יועצים ולקוחות, תאגידים ודומיהם יוכלו להיפגש כאן לקפה, עסקאות, שת"פים וכיוב'.   גם אקטואליה בתחום, רכישות על הפרק, אירועים מיוחדים, מקומיים וזרים יעלו על שולחן הניתוחים כאן. 

    יזמות ועסקים

    חברים בקהילה (1111)

    josh r
    1. שלח הודעה
    2. אוף ליין
    3. אוף ליין
    Dinka
    1. שלח הודעה
    2. אוף ליין
    3. אוף ליין
    להטוט
    1. שלח הודעה
    2. אוף ליין
    3. אוף ליין
    tal..fr
    1. שלח הודעה
    2. אוף ליין
    3. אוף ליין
    עפה ברוח
    1. שלח הודעה
    2. אוף ליין
    3. אוף ליין
    דוד רפאל
    1. שלח הודעה
    2. אוף ליין
    3. אוף ליין
    נתיב האור
    1. שלח הודעה
    2. אוף ליין
    3. אוף ליין
    asterjet
    1. שלח הודעה
    2. אוף ליין
    3. אוף ליין
    גדעון קידר
    1. שלח הודעה
    2. אוף ליין
    3. אוף ליין
    רוני ק
    1. שלח הודעה
    2. אוף ליין
    3. אוף ליין
    gilru
    1. שלח הודעה
    2. אוף ליין
    3. אוף ליין
    דני-אל
    1. שלח הודעה
    2. אוף ליין
    3. אוף ליין

    7 טעויות הנדל"ן הקשות שעושים משקיעי נדל"ן בארה"ב ואיך להמנע מהן

    5/1/13 17:34
    0
    דרג את התוכן:
    2013-01-07 09:17:51
    1. שלח הודעה
    2. אוף ליין
    3. אוף ליין
    [ ארהב, נדלן בארהב, נדלן ארהב ]

     

    שלום לכולם,

    כתבנו דו"ח מפורט על 7 הטעויות הקשות שעושים משקיעי נדל"ן בארה"ב ואיך להמנע מהן.

     

    הדו"ח מכיל 22 עמודי תוכן חשוב מאוד לכל מי

    ששוקל השקעת נדל"ן בארה"ב - ויכול לחסוך הפסדים כספיים ועוגמת נפש!

     

    את הפרק הראשון - תוכלו לקרוא כאן למטה 

     

    לקבלת הקובץ המלא , עם כל הפרקים הנוספים -  כולל הטבלאות

     תמונות וכ"ד - לחץ כעת כאן

     

     

    הנה הפרק הראשון (שוב - ללא טבלאות ותמונות)

     

     

    בעיה מס'1 - ניגוד אינטרסים בין המשקיע ובין החברה היזמית

     

    הרוב המכריע של מי שמציע נכסי נדל"ן בארה"ב – מציע משהוא מוכן וסגור – כלומר : בית משופץ ומושכר.

    בד"כ יפליא המוכר בשבחיו על הבית , על השוכר , על השכונה ויספר כמה עשרות או מאות אחוזים צפוי הרוכש אשר ירכוש ממנו להרוויח.

    בחלק מהמקרים – יטען גם המוכר שמחיר הבית נמוך ממחיר השוק.

    המהדרין שביניהם – יציע אפילו הבטחת תשואה :

    "לא קיבלת את התשואה שהצגנו לך – אנו נשלים לך מכספנו."

     

    לכאורה , נשמע נהדר – המשקיע הישראלי חושב לעצמו :

    "איזה יופי – יש לי בית כבר משופץ , מושכר , אני יודע כמה אקבל מראש , אין לי דאגות, אני מקבל שכירות מהרגע הראשון והתשואה מתאימה לי"

    רובם המכריע של המשקיעים הישראלים – כלל לא שואל את עצמו את השאלות הבאות:

    -         אם העיסקה הינה באמת כה טובה – עם תשואה חלומית והבטחת תשואה – כפי שמציגים לי – מדוע הם היו צריכים           לעבור את כל האוקיינוס כדי להציע את הנכס דווקא לי?

    -         איך קרה – שאף אמריקאי לא ראה את ההזדמנות המדהימה הזו?

    -         אם זו עסקה מדהימה - למה הם לא ביצעו מכירה קלה לאמריקאי?

    -         האם אולי אף אמריקאי לא יסכים לשלם את מה שאני אשלם להם עבור הבית?

     

    ואכן – בשאלה האחרונה – טמונה התשובה.

     

    חברה אשר השקיעה כספה שלה (לא את כספי המשקיע) והנכס כרגע בבעלותה – יכולה לבחור האם למכור את הנכס שאך קנתה ב- 100 אלף דולר לאמריקאי בכ- 120 אלף דולר , או לישראלי בכ- 200 אלף דולר.

    כמובן שהבחירה תהיה בישראלי – שכן הישראלים ברוב המקרים פשוט לא יודעים לבדוק , וישלמו מחיר מופקע.

     

     

    הבטחת התשואה הינה מלכודת – שכן המשקיע הישראלי יהיה חשוף להפסד הון של חצי מההשקעה שלו במידה וערך הנכס לא יעלה.

     

    הנה החישוב – מצד המשקיע הישראלי – במקרה שמחיר הנכס לא עלה עד לזמן המכירה – לאחר 5 שנים:

    מחיר קנייה – 200,000$ (של נכס ששווה כיום 100,000 )

    תשואה שוטפת נטו – הנחת 10% ל- 5 שנים : 50,000$

    מחיר מכירה – 100,000$

    סה"כ הפסד:      50,000$

     

    ניתן לראות בבירור שהעמדה של משקיעים רבים :

    "לך תדע מה יהיה עם המכירה – לי חשובה יותר התשואה השוטפת"  - הינה שגויה.

    כל התשואה השוטפת יכולה להימחק בקלות עקב הפסד הון.

     

     

    כדי להגיע לתשואה השוטפת המובטחת (בדוגמא שלנו – 10% נטו לשנה ) – על הנכס להימכר ב- 200,000$. כלומר,

    על מחיר הנכס האמיתי לעלות ב- 100% (!!) כדי שהמשקיע

    יוכל להישאר עם התשואה אשר הוצגה לו בעת הרכישה.

     

    בנוסף , ישנם עוד פרמטרים אשר צריכים להדאיג את המשקיע הישראלי:

     

    כך למשל – הוא אינו יודע באמת מה נעשה בשיפוץ , באיזו איכות , אם היה למשל נזק טרמיטים– האם טיפלו בו באופן יסודי – או רק כיסו בקיר גבס וצבע והבעיה תחזור ביתר שאת?

     כך גם לגבי עובש – שהינו בעיה כבדת משקל מאוד בארה"ב.

     

    נקודה נוספת – אין למשקיע מושג מיהו הדייר , איך

    נבדק – אם בכלל , אין לו מושג מהן השכירויות הממוצעות לבתים

    דומים בסביבה והאם חוזה השכירות שהציגו לו פיקטיבי או לא...

    מדובר כאן בהרבה כסף – והיכן שיש הרבה כסף ויש ניגוד

    אינטרסים – יש בעיות.

     לעיתים הבעיות צצות רק לאחר זמן מה – אך בסופו של דבר הן

    "יגיעו לביקור".

     

     

     

    פתרון לבעיה מס'1 :


    יצירת זהות אינטרסים (במקום ניגוד האינטרסים)

     

    הפתרון הינו פשוט  - שינוי המודל למודל של זהות אינטרסים.

    מה הכוונה בזהות אינטרסים – ואיך יודעים שהיא אמיתית?

    זהות אינטרסים אמיתית תושג רק אם הרווח של היזם יהיה תלוי ברווח שלך – המשקיע!

    כלומר – אם מי שמציע לך את הנכס – כלל לא מוכר לך אותו אלא קונה אותו איתך ! .

    לא חשוב כלל אם אתה המשקיע מממן את כל ההשקעה או לא – אם היזם מרוויח רק אם אתה מרוויח – אתה יכול להיות רגוע שאין לו אינטרס למכור לך נכס ששווה כיום 100 ב- 200.

     

    אתה יכול להיות רגוע שיש לו אינטרס לשפץ שיפוץ כמה שיותר זול – אך עדיין טוב – מכיוון שהוא ירצה שתרוויח כמה שיותר – כדי שגם הוא ירוויח כמה שיותר.

     

    אתה יכול להיות רגוע שהוא ירצה לנהל את הנכס בצורה הטובה ביותר –  כדי שמחיר המכירה יהיה הגבוה ביותר. זה יהיה כדאי לשניכם!

     

    כל הרעיון הוא לא לעבוד עם מישהוא שמרוויח עליך ברגע שמכר לך , אלא עם מישהוא שמרוויח יחד איתך – רק אם אתה הרווחת !

     

     

    לקבלת קובץ הדו"ח המלא , עם כל הפרקים הנוספים - כולל הטבלאות , תמונות וכ"ד - לחץ כעת כאן


    וידאו קצר בנושא זהות מול ניגוד אינטרסים ניתן לראות כאן

     

     

     

     

     

     

    מה אתם חושבים? מעתה קל יותר להוסיף תגובה. עוד...
     

    הוספת תגובה על "7 טעויות הנדל"ן הקשות שעושים משקיעי נדל"ן בארה"ב ואיך להמנע מהן"

    נא להתחבר כדי להגיב.

    התחברות או הרשמה   

    7/1/13 09:17
    0
    דרג את התוכן:
    פורסם ב: 2013-01-07 09:17:51
    1. שלח הודעה
    2. אוף ליין
    3. אוף ליין
    בתגובה לשאלות שקיבלתי באימייל - הנתונים המספריים הינם נתונים נומינליים

    --
    השקעות נדל"ן בארה"ב
    http://www.safecapital-us.com
    צביקה לוי

    zvika@safecapital-us.com
    0504389331


    ארעה שגיאה בזמן פרסום תגובתך. אנא בדקו את חיבור האינטרנט, או נסו לפרסם את התגובה בזמן מאוחר יותר. אם הבעיה נמשכת, נא צרו קשר עם מנהל באתר.
    /null/cdate#

    /null/text_64k_1#

    מה אתם חושבים? מעתה קל יותר להוסיף תגובה. עוד...
     

    הוספת תגובה על "7 טעויות הנדל"ן הקשות שעושים משקיעי נדל"ן בארה"ב ואיך להמנע מהן"

    נא להתחבר כדי להגיב.

    התחברות או הרשמה