שלום לכולם,

כתבנו דו"ח מפורט על 7 הטעויות הקשות שעושים משקיעי נדל"ן בארה"ב ואיך להמנע מהן.

הדו"ח מכיל 22 עמודי תוכן חשוב מאוד לכל מי

ששוקל השקעת נדל"ן בארה"ב - ויכול לחסוך הפסדים כספיים ועוגמת נפש!

את הפרק הראשון - תוכלו לקרוא כאן למטה 

לקבלת הקובץ המלא , עם כל הפרקים הנוספים -  כולל הטבלאות

 תמונות וכ"ד - לחץ כעת כאן

הנה הפרק הראשון (שוב - ללא טבלאות ותמונות)

בעיה מס'1 - ניגוד אינטרסים בין המשקיע ובין החברה היזמית

הרוב המכריע של מי שמציע נכסי נדל"ן בארה"ב – מציע משהוא מוכן וסגור – כלומר : בית משופץ ומושכר.

בד"כ יפליא המוכר בשבחיו על הבית , על השוכר , על השכונה ויספר כמה עשרות או מאות אחוזים צפוי הרוכש אשר ירכוש ממנו להרוויח.

בחלק מהמקרים – יטען גם המוכר שמחיר הבית נמוך ממחיר השוק.

המהדרין שביניהם – יציע אפילו הבטחת תשואה :

"לא קיבלת את התשואה שהצגנו לך – אנו נשלים לך מכספנו."

לכאורה , נשמע נהדר – המשקיע הישראלי חושב לעצמו :

"איזה יופי – יש לי בית כבר משופץ , מושכר , אני יודע כמה אקבל מראש , אין לי דאגות, אני מקבל שכירות מהרגע הראשון והתשואה מתאימה לי"

רובם המכריע של המשקיעים הישראלים – כלל לא שואל את עצמו את השאלות הבאות:

-         אם העיסקה הינה באמת כה טובה – עם תשואה חלומית והבטחת תשואה – כפי שמציגים לי – מדוע הם היו צריכים           לעבור את כל האוקיינוס כדי להציע את הנכס דווקא לי?

-         איך קרה – שאף אמריקאי לא ראה את ההזדמנות המדהימה הזו?

-         אם זו עסקה מדהימה - למה הם לא ביצעו מכירה קלה לאמריקאי?

-         האם אולי אף אמריקאי לא יסכים לשלם את מה שאני אשלם להם עבור הבית?

ואכן – בשאלה האחרונה – טמונה התשובה.

חברה אשר השקיעה כספה שלה (לא את כספי המשקיע) והנכס כרגע בבעלותה – יכולה לבחור האם למכור את הנכס שאך קנתה ב- 100 אלף דולר לאמריקאי בכ- 120 אלף דולר , או לישראלי בכ- 200 אלף דולר.

כמובן שהבחירה תהיה בישראלי – שכן הישראלים ברוב המקרים פשוט לא יודעים לבדוק , וישלמו מחיר מופקע.

הבטחת התשואה הינה מלכודת – שכן המשקיע הישראלי יהיה חשוף להפסד הון של חצי מההשקעה שלו במידה וערך הנכס לא יעלה.

הנה החישוב – מצד המשקיע הישראלי – במקרה שמחיר הנכס לא עלה עד לזמן המכירה – לאחר 5 שנים:

מחיר קנייה – 200,000$ (של נכס ששווה כיום 100,000 )

תשואה שוטפת נטו – הנחת 10% ל- 5 שנים : 50,000$

מחיר מכירה – 100,000$

סה"כ הפסד:      50,000$

ניתן לראות בבירור שהעמדה של משקיעים רבים :

"לך תדע מה יהיה עם המכירה – לי חשובה יותר התשואה השוטפת"  - הינה שגויה.

כל התשואה השוטפת יכולה להימחק בקלות עקב הפסד הון.

כדי להגיע לתשואה השוטפת המובטחת (בדוגמא שלנו – 10% נטו לשנה ) – על הנכס להימכר ב- 200,000$. כלומר,

על מחיר הנכס האמיתי לעלות ב- 100% (!!) כדי שהמשקיע

יוכל להישאר עם התשואה אשר הוצגה לו בעת הרכישה.

בנוסף , ישנם עוד פרמטרים אשר צריכים להדאיג את המשקיע הישראלי:

כך למשל – הוא אינו יודע באמת מה נעשה בשיפוץ , באיזו איכות , אם היה למשל נזק טרמיטים– האם טיפלו בו באופן יסודי – או רק כיסו בקיר גבס וצבע והבעיה תחזור ביתר שאת?

 כך גם לגבי עובש – שהינו בעיה כבדת משקל מאוד בארה"ב.

נקודה נוספת – אין למשקיע מושג מיהו הדייר , איך

נבדק – אם בכלל , אין לו מושג מהן השכירויות הממוצעות לבתים

דומים בסביבה והאם חוזה השכירות שהציגו לו פיקטיבי או לא...

מדובר כאן בהרבה כסף – והיכן שיש הרבה כסף ויש ניגוד

אינטרסים – יש בעיות.

 לעיתים הבעיות צצות רק לאחר זמן מה – אך בסופו של דבר הן

"יגיעו לביקור".

פתרון לבעיה מס'1 :

יצירת זהות אינטרסים (במקום ניגוד האינטרסים)

הפתרון הינו פשוט  - שינוי המודל למודל של זהות אינטרסים.

מה הכוונה בזהות אינטרסים – ואיך יודעים שהיא אמיתית?

זהות אינטרסים אמיתית תושג רק אם הרווח של היזם יהיה תלוי ברווח שלך – המשקיע!

כלומר – אם מי שמציע לך את הנכס – כלל לא מוכר לך אותו אלא קונה אותו איתך ! .

לא חשוב כלל אם אתה המשקיע מממן את כל ההשקעה או לא – אם היזם מרוויח רק אם אתה מרוויח – אתה יכול להיות רגוע שאין לו אינטרס למכור לך נכס ששווה כיום 100 ב- 200.

אתה יכול להיות רגוע שיש לו אינטרס לשפץ שיפוץ כמה שיותר זול – אך עדיין טוב – מכיוון שהוא ירצה שתרוויח כמה שיותר – כדי שגם הוא ירוויח כמה שיותר.

אתה יכול להיות רגוע שהוא ירצה לנהל את הנכס בצורה הטובה ביותר –  כדי שמחיר המכירה יהיה הגבוה ביותר. זה יהיה כדאי לשניכם!

כל הרעיון הוא לא לעבוד עם מישהוא שמרוויח עליך ברגע שמכר לך , אלא עם מישהוא שמרוויח יחד איתך – רק אם אתה הרווחת !

לקבלת קובץ הדו"ח המלא , עם כל הפרקים הנוספים - כולל הטבלאות , תמונות וכ"ד - לחץ כעת כאן

וידאו קצר בנושא זהות מול ניגוד אינטרסים ניתן לראות כאן