בחודשים האחרונים עוברים פעילי שוק ההון המקומי מסע גיבוש נדל"ני הכולל התמחות ספציפית במזרח אירופה, עם דגש קל על מדינות חבר העמים לשעבר. מדי יום מוכרים יזמים עתירי מוטיבציה ויכולות מוכחות את מרכולתם - ייזום ופיתוח של 3 עד 5 עסקאות נדל"ן מהותיות במחוזות שהוזכרו, ושוק ההון המקומי למד על אותן חבלי ארץ לא מוכרים שצפויים להישטף בגל יזמות ישראלי.
בפני יזמים אלו משוכת שוק ההון המקומי היא כמעט המכשול האחרון לפני ביצוע הפרויקטים האמורים וכאן גם מתחיל סיפורנו.
כידוע בעשור האחרון הולכים ומצטמצמים היקפי הבניה בארץ לרמה שנתית של כ- 30 א' דירות ובתווך כמות העולים הולכת ופוחתת (השנה עלו לארץ פחות מ- 20 א' עולים - המספר הנמוך ביותר בשני העשורים האחרונים, ומנגד, לאיזון התמונה הכוללת, כנראה מספר דומה של "יורדים" עזבו את הארץ). השוק המקומי עתיר ורווי בחברות בניה מקומיות וותיקות וטובות ולכן חברות נדל"ן רבות פנו לחפש את עושרן בחו"ל וחלקן אף ניתן לציין עשו זאת בהצלחה מרובה (ראה ערך מדד נדל"ן בשנתיים האחרונות).
היזמים הפרטיים לא אחרו לבוא ושכללו את השיטה (שהיא כמובן לגיטימית לחלוטין) - בליווי של קבוצה מקומית מוצאים היזמים פיסת נדל"ן להשבחה. מערכת הבנקאות באותה מדינה ממנת כ- 80% - 90% מהפרויקט ואילו את המימון להון העצמי המושקע מגייסים היזמים בשוק ההון הישראלי (שכזכור נמצא בפריחה שנה חמישית ברציפות). בפועל היזם משקיע רק אחוזים בודדים מהפרויקט בהון עצמי ולכן גם צפוי להשיג שיעור תשואה פנימי גבוה מאוד, במידה כמובן שהכול יפעל כמתוכנן. ההנפקה היא בד"כ של חוב, לא מדורג וללא ביטחונות ("מתובלן" באופציות כיאה לשיטת החיתום המקומית) כאשר שיעור התשואה שווה ל- 4 - 5 נקודות בסיס מעל אג"ח ממשלתי.
השאלה שכמובן נשאלת היא האם מגמה זו פוגעת בשוק ההון המקומי ? והתשובה היא שלא. אומנם לא נופתע עם תוך שנתיים שלוש נשמע על מספר חברות שמתקשות לעמוד בפירעונות הראשונים של החוב, אך יחד עם זאת סביר להניח שמרבית החברות יעמדו בנטל החוב וחלקן הקטן אף ילך ויצמח. בשוק ההון המקומי יש מחסור של אג"ח שהוא Below Investment Grade שמעניק שיעור תשואה יחסית גבוה ביחס לאג"ח ממשלתי ששיעורי התשואה שלו הולכים ונשחקים (מגמה שגם צפויה להימשך). למשקיע המקומי שמחפש אלטרנטיבות נוספות לכספו, יש אלטרנטיבה סבירה (תשואה מול סיכון) בצורת אותם גיוסים והעובדה שגיוסים אלו מתבצעים דרך שוק ההון מאפשרת מידה סבירה של פיקוח ורגולציה.
יחד עם זאת אדגיש שיש סיכון עיקרי מהותי שחשוב להצביע עליו שלא קשור לחברות עצמן - מרבית האג"חים שמונפקים מרוכזים בתחום פעילות צר בקרבה גיאוגרפית גבוהה, ולכן קשה להשיג פיזור סיכון סקטוריאלי וגיאוגרפי המתחייב בהשקעות אלו במקרה של משבר כלכלי באותם מחוזות במזרח אירופה. הפיתרון כמו תמיד - בחירה סלקטיבית של אג"ח נדל"ני במזרח אירופה.
הכותב מועסק ע"י חברת אלטשולר שחם
הוספת תגובה על "מתקפת הנדל"ן"
נא להתחבר כדי להגיב.
התחברות או הרשמה