שלום לכולם...

בתקופה האחרונה מכרתי את דירתי ורכשתי דירה גדולה יותר,
הפער בין הדירות שאני צריך לסגור במשכנתא הוא 250K ש"ח
בנוסף אני מתכנן שיפוץ לדירה החדשה שאני מעריך אותו כרגע ההערכה ראשונית 250-350K ש"ח
ההחזר החודשי למשכנתא בו אני מעוניין הוא כ-4000 ש"ח ולכן עבור 600K ש"ח מדובר על משכנתא לכ-13 שנה

חלופה נוספת שחשבתי עליה היא לקחת סכום גדול יותר של 900-950K ש"ח (לכ-20 שנה החזר בערך של 4000 ש"ח)
ביתרת הכסף לרכוש דירה נוספת להשקעה בפריפריה (נאמר באר שבע) לקחת על הדירה המושקעת 50% משכנתא שתוחזר באמצעות פואנציאל שכ"ד ואולי אפילו תמהיל שחלק משכ"ד ילך לכיסוי משכנתא וחלק כתוספת הכנסה... ז"א 600 K השקעה ו-2500 ש"ח פוטנציאל שכ"ד (תשואה נטו של כ-4.2%)

מה דעתכם? איזה שיקולים צריך לעשות לכאן או לכאן? מה נראה יותר כלכלי?

'כלכלי' זה מושג מורכב. הוא תלוי מאוד באלטרנטיבות, בתפישת הסיכון שלך, באופק ההכנסות שלך וכו'.

לגבי האלטרנטיבות - הגעת לאתר בו חלק גדול מהכותבים לא קנה דירה, לא קונה דירה ולא יקנה דירה. משקיעי ערך רבים תופשים דירה כהקצאת הון לא חכמה בטווח הארוך.

ככלל, לגבי הסוגיה הספציפית שאתה מעלה, אתה למעשה מדבר על דירה להשקעה ב-100% מינוף. למען האמת, ובניגוד לתפישה הרווחת, זו הדרך האופטימאלית לקנות דירה להשקעה משום שהיא מנצלת את אחד היתרונות הבולטים של נכס הוני מסוג זה על מניות - היכולת של אדם מהישוב להתמנף בהשקעה בו.

השאלה שאתה צריך לבחון היא האם הריבית שתשלם על המשכנתא לאורך ימי חייה בתוספת הוצאות כגון ביטוח משכנתא, תיקונים בדירה, זמן שמושקע, מצבים בו היא עומדת ריקה לתקופות קצרות, תיווך וכו' פחותות מהתשואה על ההשקעה (שכ"ד+עליה אפשרית במחיר הנכס). - מה שייצור לך רווח.

הריבית היא נושא קשה מאוד לחיזוי. כיום היא נמוכה בהרבה מהממוצע ההיסטורי אך העלאת ריבית הפריים ואינפלציה חדה יכולים לשנות זאת.

גם את צד רווחי ההון במשוואה מומלץ לבחון היטב - לא כדאי להסתמך על כותרות עיתונים מפוצצות ביחס לבאר שבע או בכלל - זו השקעה אדירה והיא מצריכה מחקר מעמיק לגבי היתכנות התגברות הביקושים העתידית, איכותו הנוכחית של הנכס, תמחורו הנוכחי ועוד.

צטט: עומרי ולורט 2014-02-23 17:28:13

'כלכלי' זה מושג מורכב. הוא תלוי מאוד באלטרנטיבות, בתפישת הסיכון שלך, באופק ההכנסות שלך וכו'.

 

לגבי האלטרנטיבות - הגעת לאתר בו חלק גדול מהכותבים לא קנה דירה, לא קונה דירה ולא יקנה דירה. משקיעי ערך רבים תופשים דירה כהקצאת הון לא חכמה בטווח הארוך.

עומרי? פרדון? אני לא חושב שלרוב הכותבים פה אין דירה ושמשקיעי ערך תופסים דירה כהקצאת הון לא חכמה בטווח הארוך (אני יודע שפיטר לינץ' ובאפט לא חושבים כך למשל).

אישית אני חושב שדירה צריכה להיות המטרה הראשונה של אדם ממוצע מהישוב ושזו הקצאת ההון הטובה ביותר שרוב רובו של הציבור יכול לעשות (ומי שיכול לעשות הקצאת הון טובה יותר, זה כבר באמת לא חשוב עבורו - לא ראיתי שבאפט נפגע מכך שרכש בית בצעירותו). בהנחה של 3% אינפלציה, חיסכון של 3-4% בשכירות ואפשרות להתמנף כנגד זה, אתה מקבל תשואה להון שאנשים יכולים לחלום עליו בכמעט כל אפיק אחר (וזו עוד רק שיחה פיננסית שלא כוללת שיקולים כמו שבמקרים רבים יש מתנה מההורים ספציפית עבור בית או שלא צריך לטרטר ילדים במעבר בין שכונות כשבעל הבית רוצה להכניס את חמתו לבית ששכרת).

כתבתי "חלק גדול" לא רוב. :) באפט, ככל הידוע לי, מדבר על שיקולים מעבר לשיקולים הכלכליים. לדעתי יש מגוון שיקולים כאלו גם לצד השני. בכל אופן, השאלה כאן עסקה בדירה להשקעה.

המתנה הספציפית מההורים היא אכן הדלק של רבות מעסקאות הרכישה שמבצעים זוגות צעירים.

בהנחה שהאלטרנטיבה היא תעודות סל על המדדים אז ניתן לצפות לתשואה גבוהה יותר מאשר התשואה על ההון ברכישת דירה. אסף נתן ניתח את העניין בפרוטרוט בסדרת פוסטים שאני מניח שקראת - שאינה חפה מהנחות בעייתיות או חוסר דקדוק בפרטים - אך בכל זאת עושה עבודה מעולה לדעתי בליבון תכלית הסוגיה.

עניתי בזמנו לאסף כי גם דירה להשקעה יכולה להיות עדיפה למשקיע שמודע לבעיה שלו לשמור על רציונאליות ומשמעת אל מול תנודתיות. בנוסף, דירה במרכז תל אביב היא לדעתי נכס עם משוואת סיכון-סיכוי טובה עקב בעיות אינהרנטיות בתכנון, תחבורה והקצאת משאבים בישראל שיוצרים יתרונות בלתי מחיקים של העיר על האלטרנטיבות בישראל, ובמיוחד לאור מגמת אי השוויון המעמיק.

עם זאת, לדעתי, במיוחד בעת הנוכחית, כאשר התשואה הממוצעת בהשכרת דירה נמצאת במגמת ירידה (לדעתי מכיוון שיכולת התשלום של השוכרים אינה מבוססת על ספקולציות בניגוד לכוח הקנייה של הרוכשים שמבוסס על משכנתאות הולכות וגדלות וכסף חיצוני מההורים) אתה עשוי להתגורר בנכס באזור המרכז תוך שאתה משלם רק 3% משוויו מדי שנה לבעליו, ובתל אביב אף פחות מכך. תמורת הזכות להפעיל את ההון שלך באפיקים מניבים יותר זה מחיר נמוך לשלם.

אסף אמר לי בזמנו שהוא חישב שהתשואה על הון בדירה היא 18% בהתחלה ויורדת במקביל לירידת המינוף (כנראה לכל הפחות לאיזור ה-6-7% אבל את זה אני כבר באמת לא זוכר).

נניח שהממוצע הוא 10-12% - כמה משקיעים לדעתך מתקרבים לזה?  הסיפור של תעודות הסל נשמע נהדר אך מתעלם מהאופי האנושי. תקרא את זה אם אתה רוצה לראות כמה אנשים אמיתיים עושים. זה מאוד מתחבר לנקודה שהעלית שדירה להשקעה עדיפה למשקיע שקשה לו לשמור על משמעת אל מול תנודתיות (ואני חושב שמשקיע כזה הוא הכלל ולא היוצא מן הכלל).

אגב, אתה מציע להסיט את ההון מנדל"ן לאפיקים מניבים אחרים, אך יש בעיה של חלופות - להשקיע באג"חים כשהריבית בשפל של 30 שנה? להשקיע במניות כשהתמחורים המקובלים (CAPE, שווי שוק מצרפי ל-GNP וכו') מראים שזה זמן מאוד בעייתי ובטח למשקיעי אינדקסים? לשבת על מזומן שנשחק ב-7% לשנה (מדד + GDP)?

נכון שהשכירות נמוכה ביחס לשווי הנכס, אך אם הנכס משלם רק 3% משוויו (וזה באיזור המרכז כמו שאתה אומר) ובנוסף עולה בקצב האינפלציה של 3% בשנה, העסקה הזו זולה מהתמחור הנוכחי של ה-S&P500... אמנם קצב צמיחת הרווח של ה-S&P500 יהיה גבוה יותר, אך מנגד אתה יכול לקחת מינוף של 60% (משכנתא) בריבית קבועה של פחות מ-5% לשנה ל-20-30 שנה.  מישהו יתן לך מינוף כזה על ה-S&P500 ועוד בלי דרישות מרג'ין אם ערך הנכס יורד? ועוד לא דיברנו על מיסים...

בקשר לבאפט, הוא דיבר חד משמעית על כך שדירה היא השקעה טובה. הוא אפילו אמר שאם הייתה לברקשייר דרך יעילה לנהל כמות גדולה של סינגל פאמילי, הוא היה קונה כאילו אין מחר. הריביות הנמוכות היום מאפשרות לכל אזרח להפוך לקרן LBO... 

צטט: עומרי ולורט 2014-02-23 22:12:40

השווקים מתומחרים גבוה, אין ספק, אך כך גם הדירות - במספר משכורות ממוצע הנדרש לרכישת דירה ממוצעת, בתשואה מהשכרה, בקצב העליה ב-10 השנים האחרונות לעומת הממוצע ההיסטורי, בגובה המשכנתא הממוצעת וכו'. כך שספק אם התשואה על ההון ההיסטורית אותה ציינת היא ברת קיימא בתנאי השוק הנוכחיים, על אף מחירן הנמוך של המשכנתאות.

אתה סופר פעמיים את המחיר ה"גבוה" של הדירות (עם או בלי מרכאות). פעם אחת כשהנחנו תשואת שכירות של 3% ופעם שניה עם הפרמטרים שאתה מציין. התשואה על ההון היא משהו שלא אני חישבתי אלא אסף חישב מתוך הסתכלות קדימה.

אני לא חושב שישנה חלופה המתומחרת *קדימה* עם תשואה של מדד+3%.

אגב, אני לא בטוח שזו השוואה טובה להשוות דירה בגוש דן למדד הS&P 500. אפשר להסתכל על זה כנכס יחיד מצד אחד מול השקעה מבוזרת בצד השני - חברות ממגוון תעשיות, פועלות בכל העולם, הגדולות בתחומן וכו' יש אנשים שמסתכלים אחורה 30 שנים ומצטערים על איך שלא רכשו דירה בדיזנגוף, ככל הנראה השקעת הנדל"ן הטובה ביותר בישראל בתקופה הזו מבחינת סיכוי-סיכון ומבחינת התשואה. אבל באופן דומה הם יכולים להצטער על כך שלא רכשו בכל כספם מקדונלדס בתחילת שנות ה-80 או את בזק, מיד לאחר שהונפקה - השקעות שעלו פי שיעור דו ספרתי יותר מדירה היפותטית במרכז תל אביב.

השיקול החשוב ביותר בהשקעה אינו מידת הפיזור אלא כמה אתה מבין אותה.  הרבה יותר קל לאדם ממוצע להבין בדירה בראשון מאשר את ה-S&P500. כתוצאה מכך, אם שוק הדיור ירד ב-20% אף משקיע לא ימכור, מפני שהוא מבין שהמחירים יעלו בחזרה, אך לעומת זאת אם ה-S&P500 ירד ב-20% רובם המכריע של המשקיעים יצאו החוצה (תראה מה קורה להפקדות ופידיונות של קרנות נאמנות מנייתיות על פני סייקל עסקי).  ראית בקישור הקודם כמה זה עוזר למשקיע הממוצע שהמדדים עלו על פני 20 שנים.

לכן, לדעתי, השקעה בדירה מתאימה הרבה יותר לאופי האנושי מהשקעה במניות.

צטט: לירון מנור 2014-02-24 07:23:38

צטט: עומרי ולורט 2014-02-23 22:12:40

אתה סופר פעמיים את המחיר ה"גבוה" של הדירות (עם או בלי מרכאות). פעם אחת כשהנחנו תשואת שכירות של 3% ופעם שניה עם הפרמטרים שאתה מציין. 

אני רק רואה זאת כחלק ממכלול של אינדיקטורים. לכולם, ובפרט לתשואה מהשכרה, אכן יכולים להיות הסברים אלטרנטיביים פרט לטענה שהדירות יקרות.

 

השיקול החשוב ביותר בהשקעה אינו מידת הפיזור אלא כמה אתה מבין אותה.  הרבה יותר קל לאדם ממוצע להבין בדירה בראשון מאשר את ה-S&P500. כתוצאה מכך, אם שוק הדיור ירד ב-20% אף משקיע לא ימכור, מפני שהוא מבין שהמחירים יעלו בחזרה, אך לעומת זאת אם ה-S&P500 ירד ב-20% רובם המכריע של המשקיעים יצאו החוצה (תראה מה קורה להפקדות ופידיונות של קרנות נאמנות מנייתיות על פני סייקל עסקי).  ראית בקישור הקודם כמה זה עוזר למשקיע הממוצע שהמדדים עלו על פני 20 שנים.

לכן, לדעתי, השקעה בדירה מתאימה הרבה יותר לאופי האנושי מהשקעה במניות.

זה לגמרי נכון.

עומרי, תראה מי קרא את ההתכתבות ביננו והחליט להתערב (ראה פה).