"תוכנית ורבר" כך לדעתי ניתן להוריד את מחירי הדיור בבניה רוויה :

א.1. קיצור הליכי תכנון ע"י תוספת כח אדם לגופי התכנון וישיבות תכנון ואישורי קרקע שבהם ישתתפו כל משרדי הממשלה הרלוונטים. בין השאר יינתן דגש על תמהיל וטיפוסי דירות.(מספר חדרים וסטנדרט בניה). היום בונים כמעט ורק 4 חדרים ורק בסטנדרט הכי גבוה. יש צורך ביותר דירות 2,3 חדרים לרווקים,גרושים ובגילאי הזהב. ודירות לא חיבות להיות בסטנדרט הכי הכי. רבים מאיתנו מוכנים להסתפק בפחות.

א.2.יזם שזוכה בקרקע לא יוכל להגיש ערעורים ולבקש תוספות בניה. בניה לפי הסטנדרטים שהוגדרו מראש לשטח,כדי למנוע עיכובים בגלל עומס על הוועדות המאשרות שמגיעים לא פעם מצד היזמים.

ב. קרקע שיוצאת לשיווק תהיה מתוקצבת מראש (מחלפים,בתי ספר וכל שאר החסמים). גם צעד זה נועד להקל על פרק הזמן מהרגע שהקרקע יוצאת לשיווק עד לרגע האישורים להתחלות בניה. בזמן הזה היזמים מספסרים בקרקעות ומחירם עולה. זה משפיע על כל השוק. זה חייב להיפסק.

ג. הגברת שיווקי הקרקעות ליחידות דיור בקצב של לפחות 5 % כל שנה עד לאיזון במחירים. (איזון במחירים מושג קצת בעייתי,אני יודע).אך חייבים להגדיל משמעותית את היצע הקרקעות המוכנות,המתוכננות והמתוקצבות כדיי שהיזמים יבנו . יש לציין שכל קרקע שתשווק יש לבנות עליה לפי פרק זמן קצוב מראש אחרת יאבד היזם את זכותו על הקרקע. גם פה כדיי למנוע עיכובים וספסור בקרקע.

ד.1. מכרזי הקרקעות יהיו בהגרלה,השתתפות בהצגת המכרז תעלה סכום מסויים לכל יזם, הגשת הצעה להשתתף במכרז עצמו סכום נוסף גדול יותר.הכסף להשתתפות בהצגת המכרז לא מוחזר,יזם שזכה במכרז הכסף לא יוחזר,כל השאר יפגשו עם כספם לאחר שנה. לא יורשו להשתתף חברות בנות מאותה קבוצת בעלים. הכסף שיופק מהצגת המכרז יופנה להגברת מלאכת התכנון. אם ניגשת למכרז עמותת רכישה ,היא תקבל 2 פתקים בהגרלה במקום אחד. המטרה פה היא להוריד סיכונים,המהלך יגביר מאוד את כמות היזמים שיכנסו לשוק. דרך נוספת לעשות זאת היא ע"י מכרז מחיר שני,היזם שמציע את ההצעה הגבוהה ביותר זוכה ומשלם את המחיר השני בגובהו, מחקרים הראו שמגיעים כך למחיר האמיתי של המוצר במכרז. הבעיה פה שחוזר הסיכון הפיננסי כי כעת הזוכה יאלץ לשלם את מחיר הקרקע למדינה ואת הסיכון הוא יגלגל על המחיר הסופי שישלמו הלקוחות,אך בכל זאת שיטה טובה יותר מהנהוגה היום.

ד.2. כדיי לאפשר ליותר יזמים לזכות, המכרזים יהיו במקטעים,נניח שבשכונה עם 24 בניינים ישווקו במכרז כל פעם 2 ביניינים,הכל כמובן באותו היום.   

ה. היזמים שיזכו במכרז לא רוכשים את הקרקע! אלא את הזכות לבנות ולשווק דירות.(מתייחס לשיטת ההגרלה) את מחיר הקרקע שיקבע לפי השמאי הממשלתי ישלמו הרוכשים ישירות למדינה ולא היזמים (הדבר יוריד את הסיכון הפיננסי ליזמים ולכן גם את התשואה שהם ידרשו מהרוכשים). יהיה ליזמים פרק זמן של עד 3 שנים לבנות ולאכלס בניין מודרני ממוצע (12 קומות). ניתן לקבוע זמנים אחרים לבניינים גבוהים/נמוכים יותר. יזם שייכשל בשיווק ,זכותו על השיווק והבניה תימסר לאחד ממשתתפי ההגרלה (שיוגרל מראש ליתר ביטחון,כי מקרים כאלה צפויים),האחריות על המבנה וכד' תעבור ליזם המחליף. שימו לב שהסיכון של היזמים הוא מאוד קטן,לא מספיק להגדיל את היצע הקרקע,חייבים להגדיל גם את כמות היזמים!

ו. היזמים יפרסמו במודעות בולטות בכל אמצעי הפרסום שלהם מהו מחיר הקרקע,מחיר הפיתוח,ומחיר הדירה (בנייה ורווח יזמי),תאריך רכישת הקרקע מהמנהל ואיזו יד הקרקע (כמה בעלים קודמים היו,כמו ברכבים). כל זאת כדי למנוע ספסור בקרקעות עד כמה שניתן.
ההנחה היא שהרוכשים לא יסכימו לשלם מחיר מלא על קרקע שהתגלגלה בין היזמים וכל רווחי המיליונים יצאו מכיסי הרוכשים. 

ז. הורדת מכסים על גורמי ייצור (עגורנים,משאיות,טרקטורים,טנדרים...וכו') ובמקביל המדינה לא תכיר בהוצאות פחת על הציוד. המהלך יוריד את הסיכון הפיננסי,יגביר את יעילות,מהירות ואיכות הבנייה ויכניס קבלנים נוספים לשוק. לא מספיק להגדיל את ההיצע,עלינו לעודד גם גידול בקבלני הביצוע אחרת מחיר העבודה יעלה.

ח. הגדלת האישורים לפועלים פלסטינאים לעבודה בנדל"ן ויש לשקול גם פועלים מחו"ל . צריך לפחות להכפיל את כמות הפועלים אם לא לשלש. מאותה הסיבה שהסברתי בסעיף הקודם.

ט. עידוד האוניברסיטאות והמכללות (ציבורי ופרטי) לבניית מעונות סטודנטים. המדינה תקל בכל עלויות הבניה מבחינת מיסים,מכסים והיטלים ובתמורה תקבל בעלות יחד עם האוניברסיטה על הדירות למספר שנים. מחירי השכירות יהיו לפחות ב 20% זולים יותר משכירת דירה פרטית. יש לשקול גם דירות משותפות וגם דירות ליחידים בתמהיל מאוזן. הן האוניברסיטה והן המדינה ייהנו מההכנסות של ההשכרה לסטודנטים. הדבר יוריד את הביקושים להשכרה בשוק הפרטי מסביב לאוניברסיטאות ומכללות. המחירים מסביב לאוניברסיטאות מהוות מחיר עוגן לשאר העיר ולכן כשירדו זה ישפיע השפעה כוללת.

י. 1. הגדלת מס שבח ל 100 % למי שרכש דירה חדשה מקבלן ומכר אותה בתוך 5 שנים ובבעלותו דירה נוספת העונה לצרכי המגורים של משפחתו. המהלך נועד להוציא משקיעים ספקולנטים מהשוק שרוכשים דירות במחירי השקה ומוכרים אותם עם סיום הבניה. כדיי למנוע התחמקות מהמס ע"י רישום על הילדים וכד' ,כל בית אב יהיה מחוייב אחת לשנה לדווח על הכנסותיו (כמו עצמאים לדוגמה) וכל שלוש שנים-חמש שנים להצהיר הצהרת הון. הכל יעשה באופן ממוחשב ופשוט (ללא עזרת רואה חשבון),אם יהיה צורך יקבל עזרה במוקד מקצועי.    

י.2. יונהג מס מתנות (לנכסים נזילים ושאינם נזילים) וחובת דיווח הכנסה והון. כדיי למנוע ביקוש יתר ואפליה בין מעמדות סוציו אקונומים שדוחפת את הקבלנים לבנות רק מגדלי יוקרה . מי שקרא את הפוסט אפקט האמא הדואגת יבין על מה אני מדבר,אך אסביר שוב בקצרה,יש אמהות שלא מוכנות שהבן שלהם יגור בשכירות אז הן עוזרות לבן בכמה מאות אלפי שקלים,הקבלנים יודעים זאת ולכן מעלים את המחיר ביותר מהסכום שהצעיר קיבל,הרי ההון העצמי גדל ולכן ניתן לקחת יותר משכנתא,נוצר מצב שהמחירים עלו פעמיים ומי שאין לו הורים עשירים ימשיך רק לחלום על דירה.. מס מתנות אגרסיבי כצו שעה נניח ,על כל 100 אלף ש"ח 50 אחוז מס ,ירתיע אמהות רבות והקבלנים לא יעלו מחיר! כנ"ל גם למתנות של תשלומי משכנתה /עזרה בשכר דירה וכדומה . זה יכול להתבצע אם תונהג אצלנו גם חובת דיווח כפי שהזכרתי בסעיף הקודם.

לדעתי נקודות אלו יכולות להוריד את מחירי הדיור,לשמור על תקציב מדינה מאוזן,למנוע אפליה על רקע סוציו אקונומי וכך גם לשמור על הבנקים ועל הרוכשים והקבלנים (פרמיית הסיכון תרד לכולם ולכן גם התשואות שיתבקשו),להגדיל את כמות הקבלנים ואת התחרות בניהם,להגדיל את ההכנסה הפנויה של הפרטים במשק ומפה גם מגזרים נוספים יצמחו ויתרמו לתוצר וליצור שקיפות ואמון במשולש ממשלה-יזמים-רוכשים. 

אשמח לתגובות  :-)

הכותב הוא סטודנט לכלכלה וניהול באוניברסיטה הפתוחה ומנהל קבוצת כלכלנים צעירים בפייסבוק.