תכנית כלכלית להורדת מחירי הדיור, קידום האדם העובד, ומלחמה בהון השחור   (כתור אנשי מימון – לימדו אותנו להסתכל בסקפטיות על נתוני רואי חשבון, אך כלכלנים נתפסו כמחוברים לקרקע).

אחרי שראינו תכנית להענקת סובסידיות (שאמורות להתווסף למחיר הנכס (קרי מהלך עקר) – אם כי אם מטרת התוכנית הייתה להיות red herring ולדחות/לצנן את השוק (ולא לצאת לפועל) – היא כן בעלת אפקט שכזה), החלטנו גם להציב על השולחן תכנית.

נקדים ונאמר – לא ברור שמי שיפוצץ את בועת הנד"ן יחייך לאחר הפיצוץ. אמנם כביכול הבנקים מעניקים משכנתאות עם LTV "סביר" (ובהחלט כביכול זה נכון לאחר הצעדים האדמיניסטרטיביים של ב"י), אך משתכנים רבים מסתמכים על "הלוואות לכל מטרה" ומקורות מימון מפוקפקים אחרים ע"מ להעמיד את מרכיב ה"הון עצמי" (כביכול) במשכנתא. בשילוב עם ההקלות בדיני פשיטת הרגל בישראל, אין זה ברור שמשתכן ש"עמוק מתחת למים" לא יחליט לפשוט רגל. מחירי דיור בישראל, לאחר ניפוץ הבועה, יכולים לנוע מטה באופן חד מאוד – וקשה מאוד לעצור כדור שלג של אמונה בירידת מחיר (כפי שקשה לעצור את הבלון של "מחיר דירה יכול רק לעלות ולא לרדת"). מבחינה כלכלית ריאלית ניתן להצדיק טווח רחב של מחירי דיור – אם מחיר ממוצע של דירה הוא היום 1.26 מש"ח, אין בעיה להצדיק מחיר בטווח של 0.3-1.5 מש"ח (בbound התחתון הוא קצת מתחת לעלות הבנייה (ערך קרקע אפס, עלות בנייה בסטנדרט נמוך), והbound העליון הוא היכולת של הצרכן לשלם – כל דבר בין לבין זה שווי משקל אפשרי התלוי באמונות השוק).

אז איך מפוצצים את הבועה – בעלות תקציבית 0 (תוך הגדלת גביית המסים, ותמיכה באדם העובד)? אז הנה –

מס רכוש

מטילים מס רכוש בשיעור 3% משווי הנכס (הערכת שמאי אחת לתקופה – עלות בסדר גודל של מאות שקלים פר חמש שנים על גבייה של עשרות אלפי שקלים(+) – לא בעיה) על דירות מגורים, לתשלום ע"י בעל הנכס.

נותנים זיכוי בשיעור של 1.5% ממס רכוש כנגד תשלום מס הכנסה (של הדייר בנכס (אשר יוכל לממש זיכוי זה כנגד דירה בודדת) – לא הבעלים). על מנת לקדם עבודה ולשמר מדרגות פרוגרסיביות – הכרה במס שהיה משולם במס שולי עליון בגין הכנסות עבודה (קרי, היום, 50% כפול שכר).

על קרקע ונדל"ן לעסקים יוטל מס של 1.5%. המס יוטל ללא קשר אם יש או אין אישור לבנייה ויהווה תמריץ לקידום הוצאת היתרים על קרקע לא מואשרת (וממילא יקטין את מחיר הנכס, בפרט מחיר קרקע לא מאושרת – ויהווה תמריץ גם אצל הממשלה לקדם אישורים).

צעד זה יביא להורדה מידית של מחירי הדיור וקרקע לבנייה. השיעור תלוי בריבית ההיוון שלוקחים (אג"ח קונסול), אך אם נניח ריבית היוון צמודה של 3.5%, אזי ערכו של נכס נדל"ן למגורים יירד בכ33% (יש כאן אפקט סדר שני שיש להתחשב בו – מכיוון שהמס הוא על הasset value post tax שיורד). ריבית היוון נמוכה יותר מובילה לירידה חדה יותר. [למעשה יש כאן ויסות מחיר הדירה ביחס לריבית ארוכת הטווח – ביחס למס רכוש צפי ריבית ארוכת טווח יורדת -> ערך נכס יורד, בעוד שמהכיוון השני (משכנתאות, ריבית, והיכולת לקחת הלוואה גדולה) צפי ריבית ארוכת טווח יורדת -> ערך נכס עולה. ויסות זה הינו חיובי].

זהו מס שקל מאוד לגבות אותו (ביחס למס הכנסה.... יש רישום מוסדר של נכסים, ובכל מקרה ניתן לגבות במכירת הנכס אם לא שולם. וכמובן שניתן לעקל) – קשה להסתיר דירה.

בנוסף לירידת מחיר מעצם הטלת המס (אפקט מיידי – ע"ע ששינסקי ושותפויות הגז והנפט), תהיה ירידת מחיר נוספת בשל עודף היצע – מחזיקים זרים ב"דירות רפאים" יאוצו למכור אותם (שכן הם יראו 3% מס – וזה יגרום לoutflow של מט"ח – עניין חיובי כביכול בזמן זה) – ואין כל בעיה להסב בניינים עם שומר ושירות קבלה לבניינים בלי כאלה. כמו כן למחזיקים בדירות גדולות מידי (למשל בני 60+ שילדיהם עזבו את הקן) יהיה אינטרס לdownsizing (גם היום עקרונית יש להם (תשואת הון, תשואת שכ"ד) – אך אילו פירות על העץ, במקרה זה דירה גדולה מדי מהווה קנס שנתי).

(ניתן להסתכל על המס (ביחס למחסורי דיור) כתור הלוואה צמיתה בריבית קבועה (נמוכה יחסית, ללא דרישת הון עצמי, וללא ביטחונות (מעבר לנכס)) צמודה לשווי הנכס המורידה את מחיר הנכס (בפרמטרים מעלה – 30% ממחיר הנכס תמורת ריבית צמודה שוטפת צמיתה של 5%)).

מודל ה3% (-זיכוי 1.5% למשלמי מס הכנסה) נלחם בהון השחור – מי שלא מדווח הכנסות, יבואו אליו חשבון במס רכוש שקשה להתחמק ממנו. גם מבחינה מוסרית קשה להתחמק מהמס – הרי למחזיק הנכס היקר תמיד יש את האפשרות למכור אותו על-מנת לשלם את המס. בנוסף יש כאן עידוד ליציאה לעבודה – גם בשכר נמוך, שכן הזיכוי המתקבל הינו משמעותי (ובמדרגות מס נמוכות – אף מעבר לסכום המס – מה שמעודד שכירים כאלה לדרוש תלוש "לבן" (ולעצמאים – לדווח) לעומת תשלום ב"שחור" – מה שחושף את מעסיקיהם).

מבחינת הכנסות המדינה –

מס רכוש מגורים (2.5 מיליון משקי בית, מחיר דירה ממוצע (לאחר ירידה בשל התכנית) של 850 אש"ח (היום 1.26 מש"ח (כלל ארצי)), הנחה של שיעור תשלום של 1.75%) – 37 מיליארד שקל שנתי.

מס רכוש קרקע ונדל"ן עסקי – יותר קשה לשערך במספרי אצבע (מה שווי כלל הנדל"ן ללא מגורים בארץ? ענף הדיור רווי בסטטיסטיקה, כאן פחות מכיר) – סביר שלפחות עוד 15-25 מיליארד שקל שנתי (בהערכה שמרנית מאוד), ייתכן שיותר.

מכיוון שסביר שמספר קבלנים/יזמי-דיור יפשטו רגל עם מעבר התוכנית (boom-bust cycle טיפוסי בענף זה המתאפיין בשיעור חוב גבוה בד"כ), רצוי להקים private equity fund(s) (ע"ע קרנות מנוף) במימון ממשלתי על-מנת לאפשר השתלטות על החברות פושטות הרגל והמשך בנייה.

תיקון מודל ארנונה + פיצול דירות

כיום בלתי כלכלי בעליל (לרשות המקומית) לבנות דירות קטנות. גם בניית דיור בגודל "סטנדרטי" (120+ מ"ר בימינו) לאו דווקא משתלם. צווי הארנונה ארכאיים (ומקובעים מאז שנות ה-80), מכילים תעריפים שונים ומשונים, ואינם קשורים לעלות האמתית של הרשות המקומית. גביית ארנונה גבוהה מעסקים היא ישראבלוף קלאסי המתגלגל בסופו של דבר אל הצרכן בדמות מחירים גבוהים יותר (וחנויות קטנות יותר (תמיד מדהים להשוות גודל חנות ממוצעת בישראל לעומת ארה"ב למשל)). יש להתאים את מודל הארנונה לעלויות הרשות על-ידי –

1. קביעת מודל ארנונה כלל ארצי שישתנה רק בשיעור תעריפים ספציפיים.

2. ביטול פטורים, ותעריפים מבודלים בתוך רשות – לכל רשות מקומית יהא תעריף אחד.

3. גביית ארנונה למגורים ע"פ מס פר תושב (ראש) + תשלום נמוך פר מ"ר.

4. קביעת תעריף ארנונה ריאלי לעסקים/תעשייה/בנקאות (נמוך משמעותית מהיום – ואחיד!) – ע"פ מ"ר.

5. קביעת קריטריונים כלל ארציים להכרה בפיצול מוסדר של דירה (כל עוד הדירה המתפצלת יוצרת יח"דים בגודל סביר – למשל 50 מ"ר, עם כניסה נפרדת).

צעדים אלו יתמרצו רשויות מקומיות לפעול על מנת לקדם דירות בגודל מתאים, וקידום תכניות דיור בכלל. אפשור פיצול דירות מוסדר יאפשר דיור קטן יותר לפנסיונרים וסטודנטים (היום יש מחסור בדירות קטנות – בשל מדיניות הארנונה השגויה (דירות קטנות = קרוב ל0 ארנונה) הרשויות מנעו בניית דירות קטנות במשך מספר עשורים). עסקים יראו עלויות קטנות יותר, ולכן יצמחו יותר ויאפשרו יותר תעסוקה.

התאמת מיסוי הכנסות נדל"ן לרווחי הון אחרים

יש לבטל פטורים ממס שבח ולמסות שכירות באותה צורה שהכנסות ריבית ממוסות. המצב הקיים יוצר ארביטראז מיסויי בין אפיקים שונים. מערכת מס הרכוש (והזיכוי כנגד הדייר) צריכים להביא ליכולת אכיפה מוגברת כאן.

הפחתת מס הכנסה ישיר / מס רווח הון / מס דיבידנד / מס חברות

תקבולי המדינה החזויים ל2014 ממס הכנסה ישיר (ללא נדל"ן) הינם 118 מיליארד שקל. מס רכוש מהווה מקור גבייה של כ-54 מיליארד שקל. באופן גס ניתן להקטין שיעור מיסוי בכ-45%. הקטנת מיסוי חדה (תוך התמקדות בהקטנת המס השולי – הגבוה מדי – שמעודד יזמים ללכת לים ולא ליזום) תגרום להעמקה משמעותית בשיעורי הגבייה. התמריץ להתחמק ממס עם מס הכנסה שולי (ויותר חשוב – חברות*דיבידנד) של 27.5% הינו פחות משמעותי מהשיעור הנוכחי של 50%.

סביר שהקטנת המיסוי הישיר גם תגרום לצמיחה רבה יותר מכיוון שמודל התמריצים במשק משתנה (לטובת עידוד יזמות, פריון, ותעסוקה). מי שחי ברמת חיים גבוהה (ולא משלם מס) – ממוסה. למעשה – קיזוז המס רכוש (חלקית) כנגד תשלום מסים אחרים מהווה אינטרס ליצור הכנסות אחרות. אם ליזם שעושה exit היום יש אינטרס לקנות וילה ולצאת לים כל יום, מפת האינטרסים הזו משתנה תחת מודל מיסוי שפוי יותר.