צר לי חבריי המלומדים אבל יש בדבריכם הרבה שטויות (ביחוד "מספר אחד בפינוי בינוי")!

אם יורשה לי, תסביר לי בבקשה מי אתה ואיך בדיוק ניהלת את הפרויקט בקרית אונו ואני לא מכיר אותך (ואני מכיר את כל הנפשות הפועלות בפרויקט הספציפי הזה)?

תמ"א 38 הינה תוכנית טובה!!!

זה נכון שהיא טובה רק לאזורים ספציפיים מאד מטיעונים של כדאיות כלכלית.

באזורים בהם ישנה כדאיות כזו התוכנית טובה גם ליזם אבל בעיקר טובה לדיירים שמקבלים המון!

עוד משהו, לגבי זה שהעיריות לא בעד, זה כל כך לא נכון שאין לי כוח אפילו להתחיל לכתוב...

(מהכרות ופגישות אישיות עם הממונים על התמ"א בעיריית רעננה, רמה"ש ורמת גן - בקרוב גם כ"ס והרצליה).

מי שירצה פרטים יותר מדויקים מוזמן לשאול שאלות יותר מדויקות מאשר חלום או מציאות.

 בחרת להכנס לדיון ברגל גסה להשמיץ ולהכתים את האנשים בדיון, אז קראתי את הפרופיל העיסקי שלך והבנתי, למה נכנסת לדיון ובחרת להתנגח בנו,כי אין לך קצה ירוק בתחום, אתה סוג של "מאכר" שמציע את מרכולתו לעורכי דין,אדריכלים, וכל אנשי המקצוע האמתיים בתחום.  

וחבל שבחתה להכנס כך לדיון, אבל מכוון שכך נכנסת ככה נתייחס .

ונתחיל קצת הבנת הנקרא, באף אחד מהפוסטים לא נאמר שהתוכנית לא טובה . להייפך נאמר שהיא לא ישימה. (ישימה= לא יכולה להתקיים ) אני טענתי שבמקום לעשות תלאים על בניינים ישנים עדיף ורצוי להשקיע במתחמים האלה ל"פינוי ובינוי" .

כתבתה:

עוד משהו, לגבי זה שהעיריות לא בעד, זה כל כך לא נכון שאין לי כוח אפילו להתחיל לכתוב...

(מהכרות ופגישות אישיות עם הממונים על התמ"א בעיריית רעננה, רמה"ש ורמת גן - בקרוב גם כ"ס והרצליה).

ואני יכול לומר לך לא שאין לך כוח לתאר לנו מה קורה בעיריות בנוגע לתמ"א 38 . כי אין לך מה להגיד לנו ואתה באמת לא מבין ולא מכיר את הנושא לעמוק .

אז אם כל רצונך הוא לעשות פרסום לעסק שלך זה לא המקום . אם הוספתה לדיון לטעמי התשובה לאואפילו לא במילה שתגרום לי למחשבה. אם הצלחתה לגרום לי לסלידה ממך . בכל תו ומילה.

לא כך נוהגים בעסקים ובטח לא בדיון , אתה יכול להסכים, את יכול לא להסכים, אבל לפסול את כולם !!! זה לא מקובל , לא עיסקי לא מקצועי, והעיקר מעיד עלייך !!

עופר נגב

פינוי ובינוי מספר 1

עופר, וכל שאר החברים שלום

טוב עשית שהגבת לצורת ההתבטאות של עידן פלגי. לא מתאים ונאות להתנסח ככה בדיון תרבותי.

בכל מקרה, הועלתה פה סוגיה חשובה בפני עצמה והיא- בעיית היזמים ה"נדיבים מדי".

כשאנשים שלא עושים הערכות של עלויות פרוייקט בצורה נכונה, מציעים לדיירים סל הטבות גדול ומנופח, הם שוברים את השוק, ומקפיאים את כל יישום התמ"א.

ניתקלתי במיקרים שהציעו לדיירים הצעות כל כך לא כלכליות, ואת הנדק אי אפשר לתקן, כי אותו בניין לא מוכן לרדת ברמה.

ולעמוד ברף שהציבה חברה יזמית לא מקצועית, בלתי אפשרי בעליל.

החישובים הכלכליים של היתכנות פרוייקט הם מאוד מורכבים, צריך לקחת בחשבון הרבה פרמטרים, ולהשאיר סעיף בתקציב לדברים לא צפויים, למחיר הכסף, ולמחירי דירות נמוכים מהמחיר היום.

כי מי יודע מה יהיה?

ברור לי שכל אותם אלה שהגזימו יגרמו להאטה, אך טעותם תתגלה, או בהפסדים, או בכך שאף קבלן לא יסכים לתת את ההטבות שהבטיח היזם.

אבל עד שהתרמית תתגלה, עובר זמן יקר, שהיינו יכולים לבצע בו פרויקטים ריווחיים לכל הצדדים.

הנעלם הגדול בכל הסיפור הוא עלות החיזוק.

אין נוסחה לבדוק ולהעריך את העליות כמו שעושים בהערכה של בניית בניין חדש או בשיפוץ רגיל של בניין קיים, (X$ כפול X מטרים רבועים) כיוון שהמחיר משתנה מבניין לבניין וזה תלוי בגיל הבניין באיכות הבניה מספר הקומות חומר הבניה מיקום החיזוקים האם יש אפשרות להוסיף מעלית או לא ועוד פרמטרים.

משיחה שלי עם מספר יזמים כולם בלי יוצא מן הכלל מעריכים את העלות של החיזוק בחסר גדול בפער שלפעמים מגיע עד 90% מהעלות האמיתית וכאן הנפילה הגדולה.

אין אפשרות לדעת את עלות החיזוק בלי להשקיע ולקחת קונסטרוקטור שיבדוק את הבניין ויתן תוכנית חיזוק על פי תקן 413 ורק אחרי זה אפשר לחשב את העלות

נתן, אתה מאוד צודק בנוגע לכך שהחיזוק הוא נעלם משמעותי בחישוב העלויות.

גם אם לוקחים קונסרוקטור שיעריך את החיזוקים, יכולות להתעורר בעיות בשטח.

- סוג אדמה שונה בחלקי המגרש השוני

- תגליות שמתגלות כשחופרים ליד העמודים בנוגע לאיכות הביה ועומק היסודות.

- צינורות שעוברים במקום בלי שידעו עליהם, וצריך עכשיו לבזבז זמן ומשאבים כדי להעתיק אותם.

כשעובדים עם בניין קיים, רב הנסתר על הגלוי, יכולות לצוץ הרבה בעיות, וכאן הסיכון.

לא רוצה להיות הורסת שמחות. הרי ביזמות תמיד יש אלמנט של סיכון, ואלא שלוקחים אותו יכולים גם להנות מהסיכוי להצלחה גדולה.

אז, צאו, ממשו, חזקו, ובנו, אך היו זהירים בחישובים.

טוב אז ככה...
אני מתנצל אם מישהו נפגע מדבריי, זאת לא היתה הכוונה.
אני מאמין שקוראים את הטקסטים פה גם אנשים שלא מכירים את התוכנית כמונו
ולכן כל מה שאתם אומרים כאן מתפרש לכיוונים לא נכונים, לדוגמא: "התוכנית לא ישימה", "כשלון מוחלט", "בזיון" וכו' וזה מה שקצת הרגיז אותי.
עופר...
בתור "מאכר" שמתעסק בתוכנית כבר שנה וחצי, נמצא במו"מ מתקדם עם 6 בניינים (שניים כבר עם תוכניות סופיות ומוכנים להגשה),
במגעים ראשוניים עם קרוב ל-15 בניינים ועובד (לא "מציע את מרכולתו") עם אנשי המקצוע בין הטובים בשוק, אני רק יכול לומר שיש לי קצת יותר ידע בתחום מקצה ירוק!
אם אתה כל-כך מתמצא ב"פינוי ובינוי" אתה יודע שהפתרון הזה הוא ספציפי מאד ולא יכול להתבצע בכל מקום (בעיות יחסיות- גובה, מינימום יח', התנגדויות תושבים סמוכים, התנגדות העירייה וכו')
ובמיוחד שלא להחליף את תמ"א 38.
אני, ביחד עם שותפות שהקמתי לפני כמעט שנה לנושא ה"פינוי ובינוי" מנהלים כרגע 2 מתחמים, רמת-גן ורמה"ש, שנמצאים בשלב חתימות דיירים ותוכניות אדריכליות (ז"א, גם בזה אני קצת מבין).
כמו שכתבתי מקודם, תמ"א 38 היא תוכנית טובה!!!
כמובן שכמו בכל דבר הממשלה שלנו עושה חצי עבודה ולכן התוכנית טובה רק למקומות מאד מסויימים כפי שנאמר ע"י הרבה אנשים למעלה.
מצ"ב (אם אני אצליח) תמונת פלייר של עיריית רעננה כמה היא מעודדת את התוכנית,
כמו-כן ישבתי עם אדריכל איציק אטינגר (ראש מחלקת רישוי ופיקוח) שאמר שיעשה כל מה שהוא יכול כדי לקדם את התוכנית ברעננה (דוגמא למה שהתכוונתי מקודם).
מסכים לחלוטין עם דברי חיזוקית מעלי (במיוחד עם: "צאו, ממשו, חזקו, ובנו, אך היו זהירים בחישובים").
שוב, אשמח לענות על שאלות ספצפיות.

בברכה,
עידן

יש דינמיקה חיובית בתחום התמ"א.

חשוב לדעת להתנהל מול הדיירים והרשוייות.

למשרדינו הנסיון והיכולת לסייע!

נשמח שתמקרו באתר.

http://www.klinger.co.il/