השבוע יעודכן חוק המכר לדירות, אשר יסדיר את חישוב שטח הדירה.

עד היום הציגו הקבלנים לרוכשי הדירות את שטח הדירה כולל חדרי מדרגות, המרפסות, מחסנים  והשטחים הציבוריים.

תקנה בחוק תחייב אותם להציג להם את השטח נטו, ותכווץ באופן דרמטי את שטחי הדירות בפועל, ביחוד בפרויקטי יוקרה.

לדעתי לתקנה זו יש חשיבות כלכלית גדולה לכל מטר בניה, בפרט שהחישוב היום נעשה עפי מטר בניה.

האם צפוי לנו שינוי במחירי הדירות, או הכל שאלה של הצע וביקוש?

נדל"ן - פרסום, שיווק, קידום מכירות - האם שיטת חישוב מ"ר משנה את התמונה

מאחר והחוק יכול על כולם, אין כאן לפחות על פניו שום שינוי לא מבחינת המוכר ולא מבחינת הקונה.

שוק הנדל"ן הוא שוק של היצע וביקוש, תקופות של פאניקה, היסטריה, ורגיעה שכאילו לא קשורה לשום דבר למחרת.

שוק של עליות וירידות בלתי פוסקות בדיוק כמו הגלים בים.

תמיד יהיו אלה שלחוצים לקנות ואלו שלחוצים למכור, יהיו את האדישים ואת אלה שכל הזמן רוצים רק לבדוק כמה בעצם שווה הדירה שלהם בשוק, והאם הם יכולים להרגיש טוב עם עצמם והעסקה האחרונה שעשו אי שם.

אם היה לשוק היגיון אולי באמת היו כאלה שמבינים אותו יום אחד.

הנדל"ן הוא שוק, ומי שיודע לקנות ומי שיודע למכור אלה השחקנים החזקים תמיד בשוק.

ובאמת שהגדרה כזו או כזו לא ישנו את השוק.

פרסום נכון, שיווק אגרסיבי, איש מכירות מוצלח משנים וחשובים הרבה יותר

לדעתי האישית (ומשיחות שאני מקשיב להם) הולך להיות פה (ובכל העולם) מאוד מאוד מאוד מעניין בקשר למחירי דירות יוקרה.

הקבלנים הולכים להיות בבעייה והמחירים ירדו להם לגבולות השפיות.

אין לי מושג אם זה נכון אבל זוהי השיחה ברחוב. 

דירות יוקרה - לאן

דירות יוקרה שיכות לאלפיון העליון, ושם גם בזמנים קשים עדין יש כסף.

אם הקבלנים לא ישתוללו בכמויות של הדירות שיצאו לשוק, שוק דירות היוקרה ימשיך לשרוד לא רע.

הדירות בת"א נמכרות לרוב ע"פי מ"ר.

הפער ביחסי ברוטו -נטו בפרויקטים יוקרתיים הוא גדול משמעותית לעומת פרוייקטים עממיים.

בחישוב פשוט אם מ"ר במגדלי יוקרה נמכר החל מ 10,000 דולר למטר, אזי. דירת 200 מ"ר ברוטו נמכרת ב- 2,000,000 דולר.

אם נחשב ע"פי 150 מ"ר נטו, הדירה תמכר 1,500,000 דולר.

השינוי משמעותי גם לגבנו המתכננים והמעצבים, ששכ"ט שלנו לרוב נקבע ע"פי מ"ר ברוטו.

הקבלנים לא פריירים, ולדעתי או שמחירי הדירות למ"ר יגדל, או שהקבלנים יגדילו את שטח הדירות על חשבון השטחים הציבוריים.

"הקבלנים לא פריירים, ולדעתי או שמחירי הדירות למ"ר יגדל, או שהקבלנים יגדילו את שטח הדירות על חשבון השטחים הציבוריים. "

האם למי שהוא נראה הגיוני בכלל שאם על דירה מסוימת אפשר היה לקבל ולו גם דולר אחד נוסף לא היו דורשים אותו, ואם אפשר היה בפרויקט מסויים להגדיל את אחוזי הבניה והשטחים הניתנים למכירה על חשבון שטחים ציבורים לא היו עושים את זה

אז בו נחזור למציאות, ונצא מהאשליות

מחיר הדירה ימשיך להיקבע על בסיס היצע וביקוש בלבד.

את המחיר אפשר יהייה לעלות או להוריד בהתאם לכושר המיקוח שלך

או בהתאם ליכולות הפרסום, שיווק, יחסי ציבור שתעשה לפרויקט או לדירה העומדת למכירה

דירות יוקרה שיכות לאלפיון העליון, ושם גם בזמנים קשים עדין יש כסף. - את זה אתה כתבת

כלומר ביקוש תמיד יהיה, אז מה הסיבה לא לעלות את המחיר למ"ר?

וכן ניתן לצמצם  את השטחים הציבוריים (מחסן, מרפסת, בריכה, סואנה, גינה וכו').

 

אז בו נחזור למציאות, ונצא מהאשליות

מחיר הדירה ימשיך להיקבע על בסיס היצע וביקוש בלבד.

את המחיר אפשר יהייה לעלות או להוריד בהתאם לכושר המיקוח שלך

או בהתאם ליכולות הפרסום, שיווק, יחסי ציבור שתעשה לפרויקט או לדירה העומדת למכירה

יצא לי למלא מפרטים (מיגעים, יש לומר) לפי החוק החדש ובסופו של דבר מצויינים שם השטחים למעט חדר המדרגות היחסי שבעבר "נכפה" על הדירה. שטח הדירה עדיין כולל קירות חיצוניים, כמו בחוק התכנון והבניה. כנ"ל מחסן, חניה צמודה, מרפסת. מה שכן חדר המדרגות לא נכלל וזה יורד מהשטח הברוטו-ברוטו. מה שכן עדיין מי שעינייו בראשו וקונה דירה ידע גם בעבר להפריד בין הדירה ובין שאר השטחים.

מי שירוויח היום מהשינוי, יהיו קודם החברות שבודקות ומכינות את מפרטי המכר.

יחולו שינוים גם על הגדרות עבודות הגמר, ציוד ואיבזור הדירה בבניין

(לדוגמא: סבוניה יצוקה במיקלחת, כבר לא יופיע במפרט)

אבל זה לא קשור לפרויקטי יוקרה.

צטט: חגי שקלאר 2008-05-26 19:18:55

יצא לי למלא מפרטים (מיגעים, יש לומר) לפי החוק החדש ובסופו של דבר מצויינים שם השטחים למעט חדר המדרגות היחסי שבעבר "נכפה" על הדירה. שטח הדירה עדיין כולל קירות חיצוניים, כמו בחוק התכנון והבניה. כנ"ל מחסן, חניה צמודה, מרפסת. מה שכן חדר המדרגות לא נכלל וזה יורד מהשטח הברוטו-ברוטו. מה שכן עדיין מי שעינייו בראשו וקונה דירה ידע גם בעבר להפריד בין הדירה ובין שאר השטחים.

אני יודע מי יפסיד מהתקון- חברות הבדק למיניהן,

שמנפחות תביעות על ליקויי בניה, בין הייתר בנושא

שטח הדירה.

כל נושא חישוב שטח הדירה נסקר בדו"ח ועדת זיילר

 שבדקה ומצאה, שבחקיקה והתקינה הישראלית

 יש קרוב ל10- שיטות מדידת שטח הדירה.

באם אכן ינצלו את התקון בחוק המכר, וישנו גם

את התקנות המתייחסות לגביית ארנונה עירונית

כך שהשטח במפרט המכר יהייה זהה לשטח

בחישוב ארנונה (תוך ההתאמות הדרושות,

בתעריפי החיוב בגין מרפסת מחסן ושטחי שרות)

אזי המחוקק הישראלי יקבל ממני כוכב

אתה יכול למסור לי את הכוכב, אני אדאג להעביר אותו למחוקק

נכון אתה צודק!  אבל  אל דאגה לחברות הבדק,  לרוב הם מנצחים במשפטים. הם תמיד יודעים למלא לפחות 10 דפים של ליקויים.

ונכון גם הארנונה תשתנה בהתאם.

צטט: איכפתניק 2008-05-26 22:40:01

אני יודע מי יפסיד מהתקון- חברות הבדק למיניהן,

שמנפחות תביעות על ליקויי בניה, בין הייתר בנושא

שטח הדירה.

כל נושא חישוב שטח הדירה נסקר בדו"ח ועדת זיילר

 שבדקה ומצאה, שבחקיקה והתקינה הישראלית

 יש קרוב ל10- שיטות מדידת שטח הדירה.

באם אכן ינצלו את התקון בחוק המכר, וישנו גם

את התקנות המתייחסות לגביית ארנונה עירונית

כך שהשטח במפרט המכר יהייה זהה לשטח

בחישוב ארנונה (תוך ההתאמות הדרושות,

בתעריפי החיוב בגין מרפסת מחסן ושטחי שרות)

אזי המחוקק הישראלי יקבל ממני כוכב

שום דבר לא עומד להשתנות במחיר הדירה.

הדברים שישתנו הינם:

א. ההגדרה - מה זה דירה.

ב. עלות כל מטר.

הרי לא יעלה על הדעת ששינוי בהגדרה של אופן ספירת המטרים, ישנה משהו במרכיב העלויות של עצם בניתם.