כסטודנט למשפטים נתקלתי בשאלה מתחום התיווך (דירות)  ולא ידעתי לתת עליה מענה. בספרות לא מצאתי דוגמאות או פסיקה דומה ורציתי לדעת באם יש לכם רעיון או מענה.

נוסח השאלה:

שמעון הוא תושב חוץ המעוניין לרכוש דירה בישראל. שמעון מצא באמצעות משרד תיווך ישראלי דירה ולאחר שיצר קשר עם המתווך והוצגו לו הפרטים החליט לרכשה.

לאחר שנחתם הסכם מכר ושמעון שילם מקדמה, הגיע נציג מחברת שיפוצים לבדוק את הנכס והוברר כי הנכס קטן בכ- 30% מהאמור במודעה שפרסם משרד התיווך.

טענת בעל הכס היתה - "זה מה שהקבלן אמר לי מעולם לא מדדתי, אינני בעל מקצוע אלא סופר". טענת המתווך הייתה; "אלו הנתונים שהועברו לי על ידי בעל הנכס ופרסמתי אותם כלשונם לאחר שהתרשמתי מהדירה, מה גם שי שלא מעט שטחים ציבוריים במבנה".

חלק א'

א. האם יכול שמעון לבקש השבה ו/או ביטול העסקה?

ב. האם למתווך יש עמדת נאמן כלפי שמעון ומחוייב הוא לדעת פרטים מהותיים אלו?

ג. האם תשובתך היתה משתנה אילו שמעון היה תושב ישראלי שראה את הנכס במו עיניו?

חלק ב'

המתווך טען כי מקובל לחשב דירה בשטח ברוטו כולל שטחים ציבוריים וכי אלו הנתונים שקיבל מבעל הדירה.

א. האם 30% הינו פרקטיקה מקובלת בתחום הברוטו מול נטו בחישוב שטח הדירה בישראל?

ב. האם התרשל המתווך בעבודתו ובעל מקצוע מיומן היה חייב לבדוק את הדירה בפועל או שעליו להסתמך על דברי בעל הדירה ודי בהתרשמות?

ג. האם ניתן לשלול את רשיונו של המתווך או להזהירו יען כי פעל שלא כדין או שלא על פי דין?

חלק ג'

א. מה הפרקטיקה הנוהגת בבתי המשפט בישראל לעמדת המתווך שטען במשפט "זה מה שנאמר לי.....ולא ידעתי ולא יכולתי לדעת, כמו כן לא הייתי אמור לבדוק בפועל את גודל הנכס ועל כן פעלתי כחוק".

ב. בבדיקת מסמכי הארנונה עולה כי שטח הדירה אכן 30% פחות ממה שהצהירו בעל הדירה והמתווך אלא שבעל הדירה טען כי כך נאמר לו על ידי הקבלן שמכר את הנכס, ואילו המתווך קיבל את המידע מבעל הדירה. האם עמדתםשל המתווך ובעל הנכס קבילה?

--------

תודה

חלק א'

שאלה א:

לפי חוק הגנת הצרכן -חוזים סעיף 15

הטעיה

מי שהיתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאה של הטעיה של הצד השני או מי מטעמו ראשי לבטל את החוזה

*לעניין הטעיה לרבות איגילויין של עובדות לפי הדין, נוהג, או שלפי הנסיבות הצד השני היה צריך לגלותן.

הנוהג בשוק לציין עם  המידות שנימסרו הם בברוטו או בנטו מה שכן שקבלנים מציינים תמיד את המידות ברוטו כך שלדעתי יש עילה לביטול העיסקה.

שאלה ב'

לפי חוק המתווכים סעיף 8/א

מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות בהגינות ובדרך מקובלת וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך

 סעיף 8/ב

במילוי תפקידו ייפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובמסירות ויינקוט אמצעים הראויים בנסיבות העניין לקבלת מידע,  הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.

לדעתי לפי סעיפים אלה למתווך יש עמדת נאמן כלפי שמעון ומחוייב הוא לדעת פרטים מהותיים אלו

שאלה ג' איני יודע

חלק ב'

שאלה א

בישראל מקובל בין 25% - 30% בברוטו מול הנטו בחישוב שטח הדירה.

שאלה ב

המתווך התרשל בעבודתו ובעל מקצוע מיומן היה חייב לבדוק את הדירה בפועל ואין עליו להסתמך על דברי בעל הדירה ולא ודי בהתרשמות אלה לפעול עפ"י סעיף 8/ב לעיל.

חלק ג'

א'

 הפרקטיקה הנוהגת בבתי המשפט בישראל לעמדת המתווך שטען במשפט "זה מה שנאמר לי.....ולא ידעתי ולא יכולתי לדעת, כמו כן לא הייתי אמור לבדוק בפועל את גודל הנכס ועל כן פעלתי כחוק". היא לחייב אותו בדין כאמור בסעיף 8/ב' לעיל.

לעניין זה המתווך היה צריך ללכת לועדה המקומית ולעיין בתיק הבניין של הנכס הנדון ועל ידי כך יכול היה לדעת את גודל הבית בפועל או לחילופין למדוד או לבקש את חוזה הרכישה מול הקבלן.

ב'

על אחת כמה וכמה עמדתם של המתווך ובעל הנכס אינה קבילה מיפני שהם ידעו שמדובר בשטח ברוטו ולא נטו למעשה הטענה הראשונה של המתווך שאינו ידע (שאלה א' בפרק ג') מוכחת כלא נכונה ושיקרית.

  ג. בעניין שלילת רשיונו של המתווך אינני מכיר את הנוהל והנוהג אך לדעתי בהחלט ניתן  להזהירו יען כי פעל שלא כדין או שלא על פי דין.

מכווה שעזרתי 

יש כאן דבר שאני לא מבין

בחלק ב שאלה א אמרת שההפרש המקובל בין הברוטו לנטו הינו 25-30%

ובחלק ג שאלה ב רשמת שכביכול המתווך ובעל הנכס שיקרו

אם בעל הנכס באמת ובתמים רכש את הדירה מקבלן שהכניס לו את ה 30%

(ואני הייתי אומר שעבד עליו)

ולפי מה שאני יודע הארנונה מחושבת על הנטו (או הברוטו בחלק של הדירה בלבד-ללא שטחים ציבוריים)

ונהוג למכור דירה ע"פ שטח הברוטו ולא הנטו (להזכירכם - כפי שעשה הקבלן)

אז היכן המרמה

נכון בחלק ב שאלה א אמרתי שההפרש המקובל בין הברוטו לנטו הינו 25-30%

ובחלק ג שאלה ב רשמתי שהמתווך ובעל הנכס שיקרו  וזה אכן נכון מפני שבעל הנכס והמתווך ידעו על הפרשים בין הברוטו נטו ולא כפי שהם תענו תחילה שהם לא ידעו ושלא יכלו לדעת בנוסף המתווך שיקר בזה שטען כי בעל הנכס לא נתן לו מידע אודות גודלו האמיתי של הנכס.

בלי קשר או עם קשר

הלוואי ומתווכים היו פועלים לפי החוק. בפועל, רובם לא

אין קשר בין השטחים המפורסמים לשטחים בפועל

לא בברוטו ולא בנטו

בכל מקרה עם היו שואלים אותך את השאלה

לגבי דירה שנמכרה בימים אלו, אזי הנושא

נפתר ועפ"י תקון לחוק המכר אין לכלול בשטח

את החלקים הצבוריים.

ודרך אגב בכדי שהשטחים הצבוריים יהיו כ25%

זו צריכה להיות דירה פיצפונת של כ-50 מ"ר

מתברר כי יש פרט נוסף שיש לתת עליו את הדעת בהערכת שטח והוא גובה המעקה של המרפסת. מתברר כי עיריות שונות מכלילות את שטח המרפסת על סמך גובה מעקה הבטחון. מזור אך אמיתי!