שלום לכולם,

ראשית אציין שאני מתחיל ללמוד ולהתעניין בנושא הנדלן

ובכן..

לאחר ניתוח מעט נכסים הרי שישנם מספר נכסים שיכולים נומינלית להכניס עשרה אחוזים בשנה.

רובם ככולם נמצאים בשכונות קשות במקומות לא פשוטים. (אשקלון, קרית מלאכי)

הדילמה:

האם כדי לקנות נכס ב150K שקל, אפילו עם שוכר 1100 לחודש..

מצד אחד: על הנייר 10% תשואה או נניח 8% דירות זולות שניתן למצוא ולממן.

מצד שני: אני כבר לא מדבר על עליית ערך או בעיות עם דיירים אלא על הפחד להיתקע עם בעיות תחזוקה וריקבון בדגש על בעיות  צנרת, טייח הכנסת ריהוט וכדומה: הוצאות כלל וכלל לא מבוטלות..

מה עליי לעשות? אני צעיר ומתחיל בתחום אשמח מאד לשמוע וללמוד מהחברים היקרים ובפרט אלא שיש להם ניסיון בקניית דירות זולות בשכונות ישנות בערים כמו: יבנה, אשדוד,בת ים.  מניסיונכם האם זה כדאי? מה לבדוק? ממה להיזהר?

האם בהכרח לעקוף את המתווכים ויד שניה שהם נכסים שכבר "עברו" עליהם ובהכרל לא למקצוענים

אשמח ללמוד מבעלי הניסיון והכרישים כאן..

בתודה והערכה רבה

אלעד

אני לא כריש...

ממש לא

אני פשוט עשיתי 1+1 ועשיתי את הדבר הנכון.

יכולתי לקנות בחיפה (הדר) בניין שלם ב 400 אלף דולר ולקבל את ה 12 אחוז שלי משכירויות.

כל האיזור מדורדר שם ולכאורה זו הזדמנות מעולה להשקיע ולהרוויח בוודאות.

אלא מה?

מי צריך את כל הכאב ראש הזה אם יש לך  אפיקי השקעה אלגנטיים שמניבים הרבה יותר?

כמו שכתבת, בניינים ישנים דורשים ניהול מול אנשים "קשים" ומול עיריה ומול בעיות קשות של תיחזוק.

קח את ההמלצה שלי:
תשקיע בנדל"ן אבל מחוץ לישראל.

יש עכשיו הזדמנויות פז מדהימות בכל העולם (רק לא פה!)

מזרח אירופה וצפון אמריקה.

אם אתה רוצה מישהו שינהל לך את העסקים הללו אתה יוכל לפנות לחברות ניהול כמו TGI

שעושות עבורך את כל העבודה וגם מנפיקות עבורך את הצ'ק בסופו של כל חודש.

אין כאב ראש של ניהול, יש שילוש של הכסף (יסבירו לך שם על מינוף המשכנתא כמו עוד הרבה טריקים

ודרכים אחרות לעשות עוד כסף מכסף)

או 

שתעשה את ההשקעה עצמית (עכשיו בארה"ב מחירי הנדל"ן על הרצפה וזה הזמן להשקיע גם שם)

אני באופן אישי לא הייתי מטביע את הכסף שלי פה בישראל ועוד בשכונות עוני.

בהצלחה.

ראשית תודה על תגובתך האדיבה

תראה..אני כן בא יותר מכיווני ההשקעה האלגנטים יותר חסיד יותר של אג"חים של אלביט הדמיה, פסגות שקלית והשקעה במניות לטווח ארוך כמשקיע ערך (חסיד באפטי)

אולם אין חולק על היופי בנדלן בכל הקשור במינוף, יציבות ואפשרויות השבחה,שיפוץ ועליית ערך במו"מ חכם.

עדיין אני מוצא לא מעט אנשים (ותאמיני לי אנשים פשוטים ורגילים) שמצליחים בעסקות נדלן.

אני מטבעי מאד אוהב ללכת לדברים שאני מבין ושולט בהם ולכן מאד קשה לי לקנות נכסים שהם "מופשטים" במובן שאינני רוכש אותם באופן עצמאי, רואה ו"נוגע" בהם.

יחד עם זאת זה כמו להגיד מניות זה דבר מסוכן..

מסוכן כן אבל חכם יותר להגדיר זאת במונחים של סיכון מול תשואה, אורך השקעה, דפנסיביות במניות, מניות ערך, שולי רווח בזמן הכניסה ועוד דברים שכמשיע מניות עוזרים לי לקבל נחלטות רציונליות

לכן..אני מניח שגם אתה יודע מה לעשות ויש לך קריטריונים

בכל מקרה אשמח אם אתה או כל מי שקורא את הדיון, ירחיב את היריעה הן על הנושא המדובר למעלה והן על השקעות נדלן בימים כאלה בחול באמצעות חברות מתווכות.

אני מזמין את כל החברים הנכבדים בפורום שיביעו דעה בתקוה שכולנו נצא נשכרים ולמודים יותר

תודה ומחכה לפתחו של דיון סוער...

אלעד

השקעות בנדל"ן מניב, זו התמחות בדיוק כמו כול התמחות אחרת בשוק.

השקעה בנדל"ן עדיף לעשות באופן ישיר ולא כמיעוט שולי

ללא כול אפשרות השפעה בקבלת ההחלטות בהמשך

לכן גם במקרה שכזה,

אתה בדרך כלל מבין איך נכנסת, אבל לא תמיד בדיוק איך גם יוצאים מזה.

בהשקעה ישירה, הסיכוי להרוויח או להפסיד הרבה יותר תלוי בקישורים שלך

באופן אישי או של אחד השותפים אליו חברת לטובת העסקה.

נדל"ן מניב, זו ממש לא צורת השקעה לחפרים המעוניינים לעשות גילגול מהיר

ולהרביץ קופה.

לכן נדל"ן מניב מיועד לאנשים עם חשיבה קצת יותר ארוכה, אורך רוח לעבור

זמנים טובים וגם זמנים קשים

נכונות להתמודדויות עם מצבים וקשיים משתנים לאורך הדרך

וגם עם הצלחות לאורך שנים, אם תפסת את העניין בצורה הנכונה

ולמדת לנצל הזדמנויות.

תודה על התגובות

כדי לחזור לעיקרו של הדיון

אשמח לשמוע עוד מניסיונם של אנשים שמתעסקים והתעסקו עם דירות זולות בפריפריה...

האם באמת ישנה התעסקות עם "הצנרת" שמוציאה כבר את המיץ מהעסקה....

או שזה סביל וסביר וניתן לעשות את ה-8 עד 10% יחסית בראש שקט בשכונות הללו...

שווה את הכאב ראש???

שלום אלעד.מניסיוני  האישי, אני חושב שהכיוון שלך הוא נכון.עד לא מזמן היית לי דירה קטנה להשכרה, בשכונה לא כל כך טובה, בנתניה.התשואה היית כ 10%, לפעמים גם יותר.לדעתי יש כמה פרמטרים חשובים שיכולים לעזור לך בהשכרת דירה כזאת.דבר ראשון, הדירה הייתה במקום נוח (קרוב לתחבורה ציבורית וקל להגיע לכל מקום).דבר שני עשיתי בה שיפוץ והתקנתי מזגן (כי הדירה היית בקומה אחרונה והגג חימם אותה מאוד).דבר חשוב נוסף זה גודל הדירה, ראיתי שיש חוסר בשוק בדירות קטנות, לפחות באיזור שלי. לגבי הדיירים, נכון שאפשר להיתקע, במיוחד כאשר מדובר  בשכבות חלשות, לכן השתדלתי להשכירה לזוגות צעירים, במקרה שלי מדובר ביוצאי ברה''מ לשעבר ( לא היו לי, ברוך אשם, אף פעם בעיות איתם).

תודה על התגובה, אולג

אשמח אם תפרט או מישהו בעל ניסיון האם ועד כמה האחזקה של דירה ישנה (לרבות בעיות צנרת ותשתית) היוו בעיה והתעסקות או שזה זניח וסביר אלא אם כן כמובן....

אשמח לשמוע עוד מניסיונם של אנשים שהשכירו דירות זולות בפריפריה...

תודה נראש

אלעד

לגבי דירות זולות הסיכון מול הסיכוי הוא לא מעודד.

אתה תשכיר דירות אלו לבעלי הכנסה נמוכה שעלולים לא לעמוד בתשלומים,ומה אז ? האם אתה יודע כמה קשה להוציא שוכרים מדירה? האם העלויות של פינוי שווים את התשואה?

השקעות בנדל"ן בחו"ל הרבה יותר רווחיות ואינך חייב להשקיע דרך חברה מנהלת (שאז אחוזי התשואה מצטמצמים) אלא תוכל להשקיע ישירות בעצמך.\

אריק,

לדעתי, אתה לא צדייק בדברים.

נכון שדירה זולה ישכירו אנשים מאוכלוסיה חלשה ,אבל אצה יכול לבחור את האנשים, למשל סטודנטים או הורי יחיד (כמובן עובד) או עולים, כפי שציינתי וכד.

אוכלוסיות אלה מעוטי יכולת, אבל יחד עם זאת הם לא בעייתים מבכינת תשלומים והם ממש לא אלה שרוצים להסתבך.

מצד שני גם אם אתהמשכיר נכס לשכבת ביניים אף אחד גם לא יכול להבטיח לך, שלא יהיו לך בעיות תשלום/ פינוי.

זה הסיכון שאתה לוקח, אתה בוחר את הדיירים אז צריך לנסות לבחור אנשים נורמטיבים, עד כמה שניתן.

לגבי נכסים בחו''ל, אתה צודק, יש הרבה מקומות שהתשואה שם גבוהה מהתשאוה בארץ, אבל צריך להכיר את שוק המקומי שם, יש גם בעיה תפעולית ( חתימת חוזה, גביית תשלומים, חיפוש לקוחות, הפעלת סנקציות בהפרת חוזה/איפינוי נכס......)

לכן זה לא בהכרח מתאים לכולם, במיוחד לעשות כזה דבר באופן עצמאי ובלי נסיון.

בהצלחה.

היי אלעד,

אני מבין מה אתה עובר.

הייתי במצבך לפני כמה שנים.

טיפ: צנרת מתלקלת  בכל דירה ישנה, ותיקונים תמיד יש, גם בדירה חדשה!

ההחלטה שלי הייתה נכונה, 8% בבאר-שבע. כבר כמה שנים, עם צפי למעלה בשנה הבאה, עקב ביקוש יוצא דופן משום מה.

תקלות, תמיד יש, תוריד בלת"מים מהברוטו כמו שאמרת, ותשווה לאלטרנטיבה, לא בחו"ל אלא ל ריבית חסרת סיכון.

ואם לא תנסה - לא תדע איך זה עובד באמת!

אתה בהתחלה וקח בחשבון שכר לימוד. תאוריה לחוד ומעשים לחוד - אתה מתמודד עם אנשים ובעיות (כמו אנשים ודירה) שלא חשבת עליהם.

קפוץ למים. בטוח תרוויח מזה (לא מדבר על כסף), אתה נראה אחד שיודע מה הוא עושה ויודע שבכל דבר, יש קשיים. 

קרא את הספר של חיים לוי נדלן בגינס אני בטוח שתקבל מידע יותר מפורט ממה שנאמר לעיל .

בהצלחה

תודה

אכן שמעתי עליו לא מעט..

הבנתי שהוא אחד האוטוריטות בתחום וראיתי את השם שלו מסתוב קצת בדה מרקר  קשפלואו ועוד..

אשמח לקבל עוד דעות כיוונים וללמוד כמובן מניסיונם של החברים כאן

תודה