נגיד

את מדברת על עיסקה שנקראת "עיסקת קומבינציה" או "עיסקת חליפין". יש הרבה מאוד מה לכתוב על עיסקה כזו וחבל לקצר בכמה מילים. עשי חיפוש בגוגל תחת עסקת קומבינציה או קומבינציה ותמצאי מהר את התשובות שאת מחפשת, ויותר. בגדול את צודקת- ישנה דחייה בקבלת התקבולים של בעל הקרקע מהיזם, ואכן, מנגד, זה "ביזבוז" לא לנצל את הקרקע לשימושה המיטבי (בניין מגורים) ולהשאירה בניצול הישן והלא מיטבי (בית בודד).

תודה! עשיתי כעצתך וגיליתי עד כמה זה מורכב.

מצד שני, אם נעשה חיפוש ב'גוגל' על כל נושא לדיון - איך ישאר לנו על מה לדון?..

ההפנייה לגוגל היא באמת בגלל שהנושא מורכב ובגלל שנראה שכדאי שתדעי קודם כל איך לקרוא לסוג העיסקה הזו בשמה.

לחץ סביבתי ואינטרס של קבלן לא אמורים לעניין אותך אלא רק הרווח/התועלת שתצא לך מזה.

אולי באמת כדאי שתבררי אצל השכן מהו אחוז הקומבינציה שקיבל בעיסקה.

לא הבנתי למה העובדה הזו היא "סיבוך".

לגבי השאלות הראשונות שלך כבר עניתי קודם. אבל אם הבית שלך הוכרז לשימור זה כבר סיפור אחר.

בקיצור אם את מעוניינת בבדיקה קצת יותר עמוקה של הנכס את יכולה לפנות אליי אישית, לתת לי את פרטי המגרש ולקבל ייעוץ ראשוני ממישהו נטול אינטרסים, לעומת הקבלן/יזם. אגב, אחד הפרמטרים שהכי חשוב לשקול בעיסקה כזו, מלבד אחוז הקומבינציה שמקבלים (המהווה בעצם את מס' הדירות בסוף התהליך) ותיכנון המס, הוא עם מי עושים את העיסקה, כלומר מיהו אותו קבלן וכמה ומה הוא שווה. כמובן שחוזה מולו זה מאסט, אבל זה בלי קשר למי הוא מה הוא.

 

_______

 

אבירם, שמאי מקרקעין

כדי לפשט את העניין - עסקת קומבינציה קלאסית היא למעשה עסקה בה בעלי הקרקע מוכר חלק מהקרקע בתמורה לבניית דירות על חלק הקרקע שנותר ברשותו. כך שצריך לראות למעשה מה הבעלים מוכר ומה הוא מקבל כדי להבין האם העסקה משתלמת (דהיינו לבדוק בשוק מהו שווי קרקע, מהן עלויות הבניה, מהו שווי הפרוייקט כגמור). היתרון בקומבינציה הוא שהמיסוי משולם רק על החלק שנמכר ואת היתר מוכרים בד"כ בפטורים לדירת מגורים שלמה. אפשר לשלב גם עסקאות קומבינציה עם מזומן.

לפני ביצוע עסקה שכזו מומלץ: לקבל חוו"ד שמאית לגבי אחוז הקומבינציה הכדאי לביצוע העסקה, לבחון (אפשרי גם ע"י שמאי) מהן העלויות הנוספות כדוגמת היטל השבחה ומס שבח. לגבי אפשרויות חסכון במס שבח מומלץ לגם להתייעץ עם עו"ד מומחה במיסוי.

צטט: עדנה ויסלר 2008-07-27 09:58:29

דיון - נגיד ש

נגיד שיש בית פרטי שעומד על מגרש בין בתי קומות גבוהים ונגיד בתל-אביב,

ונגיד שמישהו מעוניין לקנות אותו, כדי להרוס אותו, ולבנות במקומו בית משותף.

אבל, המישהו הזה לא מעוניין לשלם, אלא לתת בתמורה ארבע (4) קומות

מהבניין שיוקם.

הייתי רוצה לדעת מה הבעד ומה הנגד של עסקה כזאת...

חשבתי על נגד אחד - וזאת התמהמהות צפויה או לא צפויה בזמן הבנייה.

עיכוב שבמהלכו ניתן היה להרוויח שכ"ד מהמקום.

חשבתי על בעד אחד - אם במילא כל הבתים מסביב נהיים גבוהים ומסתירי נוף,

מה לו לבית הפרטי להשאר בדד?

ומה עוד?

 

מה לו לבית הפרטי להשאר בדד?  -  מי שמעדיף לגור בבית על קרקע ולא בדירה בבית משותף כדאי לו לשמור בקנאות על הבית שכן לא ימצא אחר תחתיו (:

 

אם יש כוונה להרויח מהשטח אזי עומדות בפניך מספר אפשרויות שאחת מהן העיסקא שצינת - השיקולים הם בעיקר כלכלים ויש לבדוק כל עסקא לגופה

 

בכלליות ככל  שהמוכר נמצא במס שבח גבוה יותר כן גדלה כדאיות עסקאת הקומבינציה, אך זהו כלל אצבע בלבד ויש לבדוק פרטנית , כן יש לזכור שיש מיסוי רב גם על עסקאת הקומבינציה וזהו כסף שיהיה עליך להביא מהבית (שכן אינך מקבלת כסף בעסקאת הקומבינציה) יש  לכך מספר פתרונות כגון: חלק מהתמורה בכסף , הלואה מהבנק כחלק מליווי הפרויקט וכד

 

בהצלחה

 

 

תודה.

צטט: שושי_שרביט 2008-07-27 09:58:29

כדי לפשט את העניין - עסקת קומבינציה קלאסית היא למעשה עסקה בה בעלי הקרקע מוכר חלק מהקרקע בתמורה לבניית דירות על חלק הקרקע שנותר ברשותו. כך שצריך לראות למעשה מה הבעלים מוכר ומה הוא מקבל כדי להבין האם העסקה משתלמת (דהיינו לבדוק בשוק מהו שווי קרקע, מהן עלויות הבניה, מהו שווי הפרוייקט כגמור). היתרון בקומבינציה הוא שהמיסוי משולם רק על החלק שנמכר ואת היתר מוכרים בד"כ בפטורים לדירת מגורים שלמה. אפשר לשלב גם עסקאות קומבינציה עם מזומן.

לפני ביצוע עסקה שכזו מומלץ: לקבל חוו"ד שמאית לגבי אחוז הקומבינציה הכדאי לביצוע העסקה, לבחון (אפשרי גם ע"י שמאי) מהן העלויות הנוספות כדוגמת היטל השבחה ומס שבח. לגבי אפשרויות חסכון במס שבח מומלץ לגם להתייעץ עם עו"ד מומחה במיסוי.

תודה, שושי!

אני מלאת הערכה על התגובה וסליחה שרק עכשיו ראיתי..

נתתי לך כוכב:)

 

 

תודה גם לך, דובי123!

 

עדנה, עסקא על הבית איננה תלויה ביזמים ספציפים שהשתפנו או שלא - היא תלויה ברצונות שלכם

יזם שפנה איננו היחידי בעולם שאיתו ניתן לעשות עסקא ואין שום סיבה לקפוץ על ה"הזדמנות" ה"נדירה" ולבצע עיסקא דוקא איתו (אם אינכם מעונינים) 

ובאותה מידה אם היזם נסוג אין סיבה שלא לעשות עסקא (אם מעונינים) עם יזמים אחרים

העובדה שיזם כלשהו פנה אין להסיק ממנה כי הגורם הטוב ביותר עבורכם - בדרכלל הפוך הוא

במכירה ניתן למכור לכל המרבה במחיר (אם מניחים שיעבוד בהתחיבויותיו)  בקומבינציה כדאי להתקשר מול קבלן ולא מול יזם , השוק התל-אביבי מוצף ב"יזמים" שלא בנו ולו בית אחד 0ואם יספרו לך שבנו תבקשי לראות את הבית ותיתקלי בתירוצי אין סוף)

 

אם הינכם מעונינים בעסקא - חפשו את הגורם המתאים לכך  , אל תמנעו רק בגלל שיזם כלשהו נסוג

הבחירה ביזם צריכה להיות שלכם (ולא של היזם בעסקא)

אם אינכם מעונינים - אל תפתו רק בגלל שמאן דהוא הציע הצעה

 

במידה והנכם מעונינים בעסקא - התיעצו עם גורמים מתאימים ע"מ לעשות את העסקא הנכונה עבורכם במקרה הפרטי שלכם , אין שום צורך לעשות על כך אוניברסיטה (וזו בפרוש אוניברסיטה) לצורך כך יש בעלי מקצוע שבמילא תעזרו בהם וזהו חלק מהשרות (העלות לא תשתנה)

צטט: עדנה ויסלר 2008-07-26 12:41:39

תודה! עשיתי כעצתך וגיליתי עד כמה זה מורכב. קראתי רק על מגרש-שטח קרקע פנוי

ועוד לא הגעתי למקרה של הרס בית בנוי-קיים והצורך ו/או הרצון בשימורו של זה, למול האינטרס של היזם/קבלן

והלחץ הסביבתי. מה שמוסיף לסיבוך היא העובדה שבית פרטי בחלקה סמוכה נכנס לעסקת קומבינציה שכזאת.

מצד שני, אם נעשה חיפוש ב'גוגל' על כל נושא לדיון - איך ישאר לנו על מה לדון?..

 

 האינטרס של הקבלן והלחץ הסביבתי אינם רלונטים - בעל הקרקע הוא המחליט לגבי רכושו

בית קים מוסיף סוגי עסאות וכן יכול להועיל בחלקם לענין המיסוי , בית לשימור הוא ענין בפני עצמו

 

עסקא על המגרש השכן יכולה להות הזדמנות לשני הצדדים שכן יתכן (לא בהכרח)וניתן יהיה לקבל אחוזי בניה גדולים יותר ומכאן תמורה גדולה יותר  .  יחד עם זה במקרה כזה יהיה גורם נוסף בעסקא  אשר מוריד האטרקטיביות מצידך (סיכונים נוספים אשר התמורה הנוספת צריכה להצדיקם)

 

עושים עסקא אם מעונינים במימוש הנכס (בצורה זו או אחרת)

לא מעונינים - לא עושים עסקא

הסתבכת - כי עירבת גורמים רגשיים ואישים עם ה"ביזנס" ....

 

אם יש סנטימנטים למקום - שום עיסקת נדל"ן לא תתאים.

 

אם זה רק ביזנס - צריך לברר איך אפשר להוציא את המקסימום, תוך התחשבות בכל הגורמים ובעיקר מיסוי. ואז יש את אנשי המיקצוע שיעזרו לך - שמאי, עו"ד, אדריכל, וכו' (ורפלקסולוג טוב להורדת המתח) .

בקיצור, אני צריכה בעל ארדיכל / שמאי / אשמאי / עורך-דין / קבלן / רפלקסולוג / מומחה

ואתם מתוקים.