חלק נכבד מהאטרקטיביות של נדלן הינו מינוף.

 

1. נשאלת השאלה עד כמה מינוף..האם דירה פשוטה בעיירת פיתוח ב150K שווה להשיג בשבילה 100% מינוף ובכלל מה התמהיל הראוי לדעתכם למשקיע..

 

2. תרשו לי להוסיף ולדרוש בסוגיית המשכנתא:  האם נכון יותר לקחת משכנתא ל-10 שנים ולקבל תזרים חיובי על גבול האפס אולם לאחר 10 שנים הדירה בבעלותך המלאה או שכדאי להגדיל את היחס החיובי בתזרים המזומנים ולהגדיל ולהרחיב את המשכנתא כמה שניתן...30 שנה??

 

3. ולבסוף האם 7% ריבית לדוגמא על משכנתא זה אומר סכום קבוע בכל חודש ל-30 שנה כפי שמראים המחבונים..או שהסכום משתנה ויש טריקים שונים של הבנק..

 

אני יודע שזה כבר נהפך לשאלון ובכל זאת..

משקיע צעיר שרק רוצה ללמוד ולהתפתח בתחום.

תודה מראש לחברים היקרים..

אלעד שלום,

 

בתור בן-אדם שנמצא באותו שלב שלך, הייתי ממליץ לך להיכנס ללינק המצורף,

אני בטוח שתוכל למצוא את כל התשובות לכל השאלות שיש לך בענייני מימון/מינוף.

 

אם ישנם עוד שאלות, אתה מוזמן לשאול.

 

יום טוב ובהצלחה,

 

לזו

 

www.Bankrate.co.il

 

אשמח לשמוע מהחברים ובעלי הניסיון מה התמהיל הנכון חמינוף, לכמה זמן משכנתא..טווח רחוק ותזרים חיובי אך לשלם יותר בגלל ריביות לטוח ארוך או תזרים פחות טוב ולהישאר אם דירה ביד נקיה מחובות..

 

הרעיון הוא דירה ב160K בעירת פיתוח

 

תודה מראש אשמח לכל עזרה או הבהרה

צטט: אלעד 81 2008-08-10 23:52:25

מינוף

חלק נכבד מהאטרקטיביות של נדלן הינו מינוף.

 

1. נשאלת השאלה עד כמה מינוף..האם דירה פשוטה בעיירת פיתוח ב150K שווה להשיג בשבילה 100% מינוף ובכלל מה התמהיל הראוי לדעתכם למשקיע..

 

2. תרשו לי להוסיף ולדרוש בסוגיית המשכנתא:  האם נכון יותר לקחת משכנתא ל-10 שנים ולקבל תזרים חיובי על גבול האפס אולם לאחר 10 שנים הדירה בבעלותך המלאה או שכדאי להגדיל את היחס החיובי בתזרים המזומנים ולהגדיל ולהרחיב את המשכנתא כמה שניתן...30 שנה??

 

3. ולבסוף האם 7% ריבית לדוגמא על משכנתא זה אומר סכום קבוע בכל חודש ל-30 שנה כפי שמראים המחבונים..או שהסכום משתנה ויש טריקים שונים של הבנק..

 

אני יודע שזה כבר נהפך לשאלון ובכל זאת..

משקיע צעיר שרק רוצה ללמוד ולהתפתח בתחום.

תודה מראש לחברים היקרים..

 

שאלה כבדה ואני בטוח שאשמיט הרבה נושאים בתשובה. ראשית יש מגבלה חשובה על לקיחת הלוואה - דרישת הבנק כי היחס בין סך ההלוואה לשווי הנכס לא יעלה על % מסוים (המונח מוכר כ-LTV = loan to value). האחוז עשוי להשתנות לפי מהות הלווה, הנכס, בטחונות אחרים, מדיניות בנקאית ועוד.

שנית- אתה צריך לבדוק קודם שיש תשואה בדירה (שכירות שוטפת + רווחי הון ממכירה בעוד מספר שנים) העולה על ריבית ההלוואה. אם אתה לוקח כסף יקר כדי לממן פרויקט שיניב פחות - תפסיד כסף.

הלוואות יש מסוגים שונים. אם אתה לוקח הלוואה בריבית קבועה אז הסכום לתשלום קבוע כל חודש (צמוד למדד). אם ההלוואה בריבית משתנה אז התשלום החודשי משתנה לפי השינוי בריביות. כאשר לוקחים הלוואה בריבית קבועה יש קנס במקרה של פרעון מוקדם של הלוואה (בהנחה שהריבית במועד הפרעון נמוכה מהריבית הנקובה בהלוואה). בהלוואה בריבית משתנה אין קנס פרעון מוקדם. אלו שני סוגים עיקריים אבל יש עוד.

אחרי כל אלו- אני הייתי לוקח הלוואה בסכום המקסימאלי האפשרי ולתקופה המנימאלית האפשרית ובתנאי שההחזר החודשי בגין ההלוואה עדין נמוך (וקרוב) להכנסות מהנכס. ובמילים יותר ברורות ובהתאם לשאלה שלך- אם ההחזר על הלוואה ל-10 שנים עדין משאיר לך עודף מדמי השכירות שאתה מקבל אז זה עדיף. תעשה חשבון זה בזהירות וכך בחשבון תקופות בהן הדירה תעמוד ריקה ולא תניב דבר. 

 

תודה על התשובה, אני מעריך את זה!

 

אשמח לקבל עוד הבהרות מבעלי הניסיון

 

תודה מראש

אלעד שלום רב

 

אין תשובות חד משמעיות לשאלות שהצגת, אבל אנסה לתת לך מס' נקודות למחשבה בתחילת דרכך כמשקיע נדל"ן.

 

באופן כללי אני ממליץ על היקף מימון גבוה ככל שניתן (כיום המקסימום, למיטב ידיעתי, הוא 90% באמצעות EMI), לתקופה של 20 שנה ובריבית קבועה (תלוי כמובן בריבית המוצעת לך בבנק), וזאת מהטעמים הבאים:

 

א. היקף ההון העצמי שיידרש לעסקה הינו נמוך ויאפשר לך גם לשפץ את הנכס וגם לרכוש במהירות נכסים נוספים

ב. תקופת החזר של 20 שנה, תקטין את ההחזר החודשי הגבוה שייווצר עקב המימון הגבוה ויאפשר תזרים מזומנים חודשי חיובי. תזרים חיובי (גם אם הוא נמוך) מאפשר לך ליצור מעין "קופת חיסכון" לנכס, כך שבעתיד, במידה והנכס ריק לפרק זמן קצר או במקרה ונדרשים תיקונים כלשהם, לא תוציא את הכסף מכיסך.

 

דבר נוסף שחשוב לזכור הינו שהשקעה בנדל"ן הינה השקעה לטווח ארוך, כך שלאורך זמן תנאי השוק משתנים: ריביות עולות (במקרה של ריבית משתנה) ומשפיעות על ההחזר החודשי, הביקוש משתנה ומשפיע על ההכנסה משכ"ד וכיו"ב.

רוכשי דירות להשקעה נוטים להתעלם מההצמדה למדד בתשלומי המשכנתא ומגלים מאוחר מדי שההחזר גבוה בהרבה ממה שצפו. לאור זאת, אני ממליץ להצמיד את שכ"ד בחוזה השכירות גם כן למדד וכך לשמר את היחס.

 

אלי

כמובן שכולם מייעצים לך למצוא דירה שתיתן לך שכ"ד שגדול מסכום המשכנתא החדשית, אבל הסיכוי שלך למצוא כזאת דירה הוא.... 0.

לדוגמא:

דירה ששוויה 1,000,000 ש"ח, אם תקח 800,000 ש"ח הלואה בריבית של 6% ל-20 שנה, תאלץ לשלם כ- 7,100 ש"ח בחודש החזר משכנתא.

 

גם אם שכ"ד יתן לך תשואה 8.5% לשנה, כלומר כ- 7,080 ש"ח לחודש, עדיין זה לא יכסה לך את המשכנתא. ובכל מקרה, זו תשואה דימיונית למי שקונה דירה ראשונה להשכרה ולא מתעסק בזה באופן מקצועי.

 

מיד כל היועצים יגידו לך, תגדיל את המשכנתא ל- 30 שנה... ההחזר החדשי ירד ל כ- 6,000 ש"ח, אך עדיין תצטרך תשואה של מעל 7% ע"מ לכסות את המשכנתא. עדיין בלתי אפשרי (אני מתכוון לך ולא ל"יועצים").

 

מישהו כבר כתב פה באחד הדיונים אל תשואה דימיונית כזאת, וכולם ביקשו ממנו שישים להם שני קילו בשקית.

 

המספרים שנתתי פה הם אופטימיים ביותר, ולא כוללים עלויות נוספות כמו פרסום בעיתון או תיווך ע"מ להשכיר את הדירה, והס מלהזכיר מקרה שהדירה לא תהיה מושכרת בין תחלופה של דיירים.

 

שיהיה לך בהצלחה בכל מקרה.

 

 

אני חושב שטעית בחשיוב. החזר על הלוואה של 800,000 ש"ח ל-20 שנה בריבית של 6% שנתי היא כ- 5730 ש"ח (לא כולל ביטוחים). אני גם חושב שניתן למצוא הלוואות בריבית של 4.5% ולא 6%. במקרה כזה אין ברירה אלא  להגדיל את ההון העצמי. בכל מקרה אתה צודק שהתשואה על השכרה בארץ- אם לא צופים עלית ערך נכס- היא גבולית.

צטט: ilanhal 2008-08-15 14:40:13

אני חושב שטעית בחשיוב. החזר על הלוואה של 800,000 ש"ח ל-20 שנה בריבית של 6% שנתי היא כ- 5730 ש"ח (לא כולל ביטוחים). אני גם חושב שניתן למצוא הלוואות בריבית של 4.5% ולא 6%. במקרה כזה אין ברירה אלא  להגדיל את ההון העצמי. בכל מקרה אתה צודק שהתשואה על השכרה בארץ- אם לא צופים עלית ערך נכס- היא גבולית.

 

 

צודק! החישוב היה לכל ה 1,000,000 ש"ח, ולא לחלק של ההלוואה. באמת זה נראה לי גבוה מידי, אבל הייתי פזיז.

 

אלעד שלום,

לעשות עסקה מסוג זה חשוב שיהיה לך מימון עצמי מסוים ולדעתי לפחות רבע מסכום הרכישה, אחרת תיאלץ לקחת הלואות לתקופות ארוכות מידי, כדי לא "להיחנק" בהחזר מול התשואה, שידידי כבר חישבו וחבל שאחזור על דבריהם.

בנוסף, קח בחשבון שנכסים דורשים עלות נוספת שלא צויינה עד כה כמו תחזוקה שאינה מניבה בהכרח תשואה אך אתה תידרש לה ע"י השוכרים וכן הוצאות שיפורים שיעשו דיירי הבבנין שתרכוש , כאלה שבעל הנכס נדרש לכסות את עלותן. 

שיהיה בהצלחה.

 

"עליזה   -   נכסים"עליזה אביטל  -  יועצת נדל"ן ברעננה והשרוןמקצוענית הפועלת בשיטת שיווק ייחודית2061406 - 054 : 7402155 - 09aliza.nadlan@gmail.com הקליקו לכניסה לאתר שלי: http://www.aliza-nadlan.co.il