שלום רב

השבוע הוצע לי להשקיע בקרקעות בפלורידה שבארה"ב.

רציתי להיעזר בכם ולקבל מידע(או היכן אני יכול להשיג מידע רלוונטי) לגבי קנייה של קרקעות בארה"ב.

אילו מיסים עלי לשלם- חד פעמיים וקבועים?

כמה חשוב לעשות ביטוח, והאם אתם יודעים בערך כמה זה עולה?

מה עלי לבדוק לפני שאני קונה?

איך עושים העברת בעלות של קרקע, הבנתי שאין צורך בעורך דין, האם זה נכון?

בקיצור אשמח אם תענו לי על השאלות האלו ותתנו לי ידע נוסף שעלי לדעת

אני חושב שהיום שכולם רצים לקנות בארה"ב השאלות הללו והמידע הזה חשוב מאד להמון אנשים

בתודה מראש

איתמר

נ.ב

ראוי לציין שהקרקעות מופשרות כבר לבנייה

כשהשוק מוצף באלפי בתים מוכנים ללא דורש

מה בדיוק עומד מאחורי הרעיון, ליזם מתחיל לרכוש קרקע

שאינו בדיוק מבין כיצד הופכים אותה לנדל"ן מניב, ובאיזה הון?

המיסוי והוצאות הסגירה(CLOSING COSTברכישת נדלן שונה ממדינה למדינה בארה"ב

לרכוש נכס במדינה שאתה לא מכיר ולא יודע את החוקים בה בלי לקחת יצוג משפטי נשמע לי הזוי קצת.

מה זה אומר שהקרקע מופשרת לבניה האם זה אומר שהעסקה כדאית???

הרבה דייגים מחפשים דג כמוך ואני לא מתכוון להעליב או לפגוע)

שולחים לך קצת תמונות והרבה מלל, ואתה רואה את עצמך ביכטה שלך משייט בפלורידה עשיר כקורח

זה נכון שהיום אפשר לקנות ובמיוחד בפלורידה נכסים במחיר של 20-40% נמוך מהמחיר שהיה לפני שנה

אך המחיר שהיה לפני שנה היה כפול מהראלי ,הבועה פשוט התפוצצה

חייבים להכיר את השוק,חוקי השכירות ואחריות בעלי הנכסים לשוכרים כי זה ממש שונה ממה שאתה מכיר בארץ

אתן לך קצת דוגמאות על השוני בין ניהול נדלן בישראל ובניו יורק

בישראל הדייר משלם ארנונה,ועד בית, מים חמים וקרים

בניו יורק כל ההוצאות הללו הם של בעל הנכס ולא של הדייר,הדייר משלם שכר דירה ובדרך כלל כל ההוצאות על בעל הבית

אז שיהיה בהצלחה 

אנשים זה ממש לא רציני, המידע שאתה מבקש עולה המון כסף ואין אותו חינם

קח לך עו"ד טוב מקומי וישראלי, שמאי מקרקעין ורו"ח קבע איתם פגישות ושלם להם על זמנם היקר

טוס לראות במו עיניך את האיזורים ואז תחליט.

באמת בלי לפגוע המידע שאתה מבקש הוא פרנסה של אנשים שלם ליועצים שלך כמו שצריך וקח תמנע הרבה תקלות

חברים יקרים

לא נעים לי להגיד אבל התגובות שלכם לא עינייניות והן לא עונות על השאלות שלי.

לפי מה שאני הבנתי מהבדיקות שלי לסגירה של עיסקה  יש תוספת של 600$ לחלקה, 250$ דמי רישום. הוצאות לאחר סגירה :מיסים וכיסוח דשא - 542$ שנה הבא המיסים וכיסוח הדשא יהיו 342$.

ואין צורך בעורך דין להעברת בעלות.

יש חברת ניהול בארה"ב שיכולה לדאוג לקרקעות.

הקרקע היא של דונם בפלורידה והיא עולה 16,000$ , נשמע לי עסקה טובה. מה אתם חושבים?

אז לך על העסקה

אל תשמע לאף אחד

אבל גם אל תעליב

אף אחד אחר לא יפסיד :-)

איתמר, נראה שאתה רוצה לשמוע שהעיסקה טובה, ולא באמת לשאול שאלות.

אם כך - לך על זה.

אני אומר לך, שאם הגיעו עד אליך כדי לשווק את הקרקע הזו, כנראה שמרחפים מעליה סימן שאלה או שניים וכדאי להתייעץ עם אנשי נדל"ן מקומיים ושאינם בעלי עניין בנכס.

שלום רב,

אני גר בפלורידה משקיע כאן בקנייה של קרקעות ובתים מחברות נדל"ן שפשטו את הרגל וכן מבנקים, אני יכול למסור לך את כל המידע שביקשת, אנא צור איתי קשר ואוכל לשלוח את המידע הרלבנטי. בקצרה, לגבי מיסים תלוי איכן נמצא המגרש, מדובר בדרך כלל מגרשים של דונם, אכן לא צריך עו"ד, אך רצוי שמישהו יבדוק את המיקום המדויק של המגרש, חברת ה TITLE היא זו המטפלת בסגירה של העיסקה. צור קשר לפרטים נוספים. capecoral2010@gmail.com

נשמע עיסקה פגזית

רוצה לקנות גם כמה משטחים מהנדלן הזה

אגב גם על הירח  נשארו שטחים במיקומים מצוינים

[זה אפילו עולה פחות מ 16000דולר

מה קשור מחט לתחת.

אז מה אם האדמה עולה 16000 $? זה אומר שעיסקה טובה? אתה יודע כמה אדמות אתה יכול למצוא גם ב10K

אתה יודע כמה איזורי ביצות יש בפלורידה?

גם אני גר בפלורידה, ומתעסק בקרקעות. אם אתה רוצה שנקח את הפוסט שלך ברצינות, בוא תגיד באיזה עיר נמצאת האדמה. לגבי כיסוח הדשא, זה קישקוש, באזורים לא מיושבים אין צורך לכסח דשא, באזורים מיושבים אם אתה לא מכסח לבד העיריה בדרך כלל מכסחת, ומכניסה לך את זה כתוספת למיסים.

דבר אחרון, יש פה בפורומים השונים הרבה "יועצי נדלן" רעבים, שלא עשו משכורת כבר שנתיים, הם יספרו לך סיפורים על פלורידה, לא ממליץ לך להאמין לאף אחד מהם. ולא הייתי קונה שום דבר ללא בדיקת השטח פיזית.

לגבי המיסים, זה תלוי בעיר שבה אתה קונה את האדמה.

בדרך כלל העיריה קובעת את ערך המגרש היא שולחת לך פעם בשנה notice of proposed property tax במכתב הזה העיריה מכינה אותך מראש לפני זמן תשלום המיסים ואומרת לך מה ערך המגרש שלך שווה וכמה אתה אמור לשלם.

בדרך כלל זה בין 1.5%-2% מערך המגרש ולא ממחיר הקניה. כמובן שאם השטח בעיר שרק מתחילים בו תשתיות, אתה תצטרך להוסיף הוספות למיסים על סלילת כבישים, ביוב, תאורה וכד. לסיום

לפני שנתיים הינו קונים אדמות, ומוכרים אותם עוד לפני הסגירה. היום אם אתה קונה אדמה באזורים מפוקפקים היא תהפוך להיות חלקת קבר שלך בעתיד. אתה נראה צעיר, אל תתפתה לפני שבדקת בענייך ובדקת שה TITLE "נקי" משיעבודים.

פלורידה היא לא רק ים , עצי דקל וכוסיות על סאוט ביץ

בהצלחה

איתמר - אתה חושב נכון. תבדוק היטב היכן היישוב, מה תחזיות הגידול של העיר, מיקום הקרקע ביישוב, אם היא לא בקצוות, האם יש בה תשתיות מים, חשמל, ביוב מרכזי או בור ספיגה - septic tank. תבדוק מה מחירי בתים חדשים ביישוב כיום אחרי המשבר ותדע אם השקעתך טובה. אם מחיר החלקה 5 - 10% ממחיר בית חדש סביר להניח שתוך 5 - 10 שנים האדמה תגיע לרמות של 2006.אני מניח שהקרקע היתה בעבר 35000 ועל כן יש לך תשואה פוטנציאלית של 300% בטווח השנים הציינתי.  אשמח לעזור

איתמר,

יש לך 16,000$ להשקעה בנדל"ן?

בכל קרקע שתקנה, תשלם תווך, עו"ד, מיסוי שונה ומשונה ותצטרך להשקיע בבניה/פיתוח.  מעבר לכך קשה מאוד להעריך כמה הנכס יניב כאשר יהיה בנוי.

אתה מסכן את כל הסכום בנכס אחד ויחיד.

תן למקצוענים בנדל"ן לעשות את העבודה בשבילך:

קח את הכסף ותשקיע אותו בשתי תעודות סל בשוק האמריקאי RWR ו-RWX.

התעודות עוקבות אחרי חברות רי"ט המשקיעות בארה"ב ובעולם. בכל אחת מהתעודות יש למעלה מעשר חברות שלכל אחת עשרות או מאות נכסים מניבים. כלומר הכסף שלך מקבל פיזור עצום שמקטין את הסיכון.

מעבר לכך - אמנם שתי התעודות ספגו ירידות יחד עם כל השוק העולמי ויתכן כי הן ימשיכו לרדת [משום שנהוג לחשוב ששוק הנדלן המסחרי מגיע בגל השני של המיתון], אבל -

גם הקרקע שהוצעה לך עשויה להיות באיזור שהמחירים בו עדיין לא הגיע אל התחתית.

היתרונות :

א. אם התחזיות נכונות והשוק האמריקאי יתנקה מעודף הדירות אי שם ב-2009-או 2010 ויתחיל מעגל חדש של צמיחה בארה"ב ובעולם- אתה תהיה בתוכו.

ב. בינתיים תוכל להינות מהדיבידנדים שהתעודות משלמות

ג. התחזיות הן כי בטווח הארוך הדולר ימשיך לעלות ביחס לשקל - אז עשוי להיות לך כאן רווח נוסף.

ד. תקבל נזילות ששום נכס לא נותן לך - כשתחליט למכור, תוכל לעשות זאת בלחיצת כפתור באותה שניה בה תרצה, בלי מתווכים, בלי ניירת ובלי עורכי דין. אפילו המס ישולם אוטומטית. 

ה. כאן לא יהיו הפתעות מעבר לעמלות הידועות שתשלם על קניה ומכירה+ דמי שמירה [כמובן הרבה יותר זול אצל הברוקרים הגדולים בארץ].

ו. פיזור סיכונים כבר ציינתי?

ז. בעוד חודשיים שוב יהיה לך קצת כסף - תוכל לקנות עוד כמה יחידות כאלה, כמעט בכל סכום

ולפני שכל הנדלניסטים שאוהבים להריח ממש את האדמה שהם רוכשים יקפצו - כן, אלו ניירות ערך שמייצגים חברות שיש להן נדל"ן מניב ולא אדמות ערך שניתן למשש. ככאלה הם אכן מסוכנים וחשופים לעליות וירידות אבל  הסטטיסטיקה מלמדות אותנו שבממוצע של טווחים ארוכים  המניות עדיפות על הנדל"ן - אלא אם אתה כמובן יודע לבחור בדיוק את הקרקע הנכונה, במקום הנכון ובזמן הנכון שתכפיל ותשלש את ערכה תוך שנה.

לקבלת תשואה מעל 15% + חוזה שכירות בארהב מול בית חולים נמוך משווי שוק ב40% ועלוית הקמה

לפרטים צור קשר

 http://nadlan.webs.com/contactus.htm

 0504103418  0509777879

155.855 $ שנתי משכירות כל הוצאות הנכס מיסוי וכדו על השוכר נטו מעל 15% תשואה

שווי נכס 1.5 מיליון מוצע ב 1.1 מיליון ויש עוד על מה לדבר וזה עוד ליפני מינף