ערב טוב

השכרת נכס נדלני מניב לתקופה ארוכת טווח,כ-15 שנה

המחיר החודשי שמתקבל  בשקלים צמודי מדד. מדי חודש בחודשו.

השאלה המתבקשת היא  השכרת נכס לתקופה ארוכה של 15 שנה

הצמדת התקבול למדד,אינה מכסה בהכרח לאורך הזמן את הריבית הראלית.

ידוע שבעסקאות נדל"ן לתקופות ארוכות יש גם חישוב של ריבית ראלית לאורך התקופה.

השאלה המתבקשת איך,או איזו נוסחה יש  לחישוב ריבית ראלית מעבר לעלית המדד.

אשמח לשמוע תגובות בנושא

יוסי

ניסוח השאלה שלך ממש לא ברור. אם הכוונה לקשר בין ריבית ריאלית לריבת הנומינאלית אזי הנוסחה היא-

            (i+1) 

    1  -  ______  =   R        כאשר i היא התשואה על ההשקעה,  P היא שינוי המדד.     

            (1+P)

למשל-     תשואה מתקבלת 10% ובאותו זמן המדד עולה ב- 5%.    תשואה ריאלית היא  1.1 חלקי 1.05 פחות 1. מדובר ביסודות של מימון ולא קשור לנדל"ן דוקא.

שים לב- אם דמי השכירות צמודים למדד אז ממילא גם התשואה המתקבלת צמודה למדד וניתן להתעלם מהחישוב למעלה.

מקווה שעונה- אם לא - תגדיר טוב יותר מה אתה שואל.

אנסח את שאלת הדיון אחרת

באם פלוני משכיר נכס לתקופה של 15 שנה, ומקבל דמי שכירות

מדי חודש בחודשו.

דמי השכירות צמודים למדד.

שאלתי, בתקופה כזאת ארוכה   האם תהיה שחיקה לתגבול שיתקבל למרות ההצמדה למדד.(לדעתי כן)

 והאם בעסקאות נדלן גדולות נהוג להצמיד מעבר להצמדה למדד.

לדוגמא: באם אני שוכר חנות בקניון הדרישה של הקניון היא X  שקלים בחודש,או אחוז מהפדיון, הגבוה מבנהים.

כך שלהנהלת הקניון אין שחיקה על התקבול שמתקבל.

יוסי שלום,

אם הבנתי אותך נכון השאלה שלך היא, האם יתכן מצב שהזכויות של בעל נכס המשכיר את נכסו לשוכר לתקופה ארוכה יפגעו או לחלופין הערך הכלכלי שלו ירד??

האם אכן זו השאלה? 

נבחין ב-2 סוגים של דמי שכירות:

1. דמי שכירות ראויים - אלו דמי שכירות אשר ניתן לקבלןבשוק החופשי נכן לאותו תאריך קובע

2. דמי שכירות משולמים (חוזיים) - דמי שכירות אשר השוכר משלם למשכיר בהתאם לחוזה השכירות.

יש מצב שהיום אני חותם על חוזה שכירות ל-15 שנים בדמ"ש של X ש"ח לשנה או לחודש זה לא משנה נעזור את ההצמדה למדד מפני שהצמדה זו היא למנוע שחיקת הכסף ולא קשורה לנדל"ן. לאחר תקופה מסויימת דמ"ש הראויים יכולים לעלות או לרדת.

אם הם עולים ובחוזה מותר לשוכר להשכיר בשכירות משנה, אז יש יתרון כלכלי לשוכר שהרי הוא משלם X למשכיר אבל מקבל משוכר המשנה Y (כמובן ש- Y>X) ובמצב זה זכויות המשכיר נפגעות.

ולהפך כאשר X>Y זכויות המשכיר עולות.

אין הצמדה נוספת לצורך חישוב שווי נכס המושכר לתקופה ארוכה, אולם שיעור ההיוון לצורך חישוב שווי הנכס בשיטת ההיוון משתנה בהתאם לתקופת השכירות, מיקום הנכס, סוג השוכר  וכו'.

יוסי,

גם אני לא ממש הבנתי את עניין הריבית.

 בשכירות לטווח ארוך כל כך יש יתרון - שוכר קבוע שמשלם בזמן והנכס לא עומד ריק בין דיירים ולא עולה תווך כל פעם.

מצד שני - המדד אינו משקף את הנכס עצמו ואת מצב השוק -

אם השכרת בתקופה בה היה שפל והמחירים של שכירויות עלו מאז מאוד - אתה מפסיד [אם הפוך - הרווחת בגדול!].

אם האיזור של הנכס התפתח ומחירי הקניה/מכירה עלו - הפסדת! [והפוך גם כן ].

אני אישית לא אוהב תקופות השכרה כל כך ארוכות, עד היום זה פעל בדרך כלל נגדי כמשכיר.

אפשר לעשות חוזה לחמש שנים עם אופציה כאשר האופציה מותנית במחיר השוק או בהסכמת שני הצדדים מראש לקבל חוות דעת של מתווך אמין עליהם או שמאי.

בשכירות לטווח ארוך יש דוקא יתרונות. כמובן תלוי גם באופי השוכר.

לשאלתך- אם תצמיד את דמ"ש למדד אזי כוח הקניה שלך ישמר אם סל הצריכה שלך מתנהג בדומה לשינוי במדד. ניתן לבדוק הצמדה למדדים אחרים- ראה באתר של הלשיכה המרכזית לסטטיסטיקה.

דמ"ש כפונקציה של אחוז ממחזור ההכנסות של השוכרים מקובל במרכזים מסחריים בלבד. לא מכיר ולא הגיוני לעשות דבר דומה בשכירות אחרת.

אולי כדאי לך לבדוק את הנושא דרך אופן מימון העיסקה שלך. בשכירות ארוכה אתה בעצם רוצה לשמור על מרווח ריאלי מעל עלות המימון שלך. אם מיממנת את ההקמה של המבנה בריבית משתנה- ניתן אולי לחשוב על הצמדה של דמ"ש לשינויים בפריים למשל. אם בריבית משתנה- פחות בעיה מפני שאתה אמור לדעת היום מה ההכנסות משכירות ומה ההשקעה היתה.

בקיצור- שאלה מענינת, אבל יש לי הרגשה שאם תיתן את כל הנתונים ולא את חלקם ותסביר מה בדיוק מציק לך ניתן יהיה להציע לך הצעות יותר רלבנטיות.