הדיון הנ"ל הוא לצורך סיעור מוחות, בבקשה תנו לו להתפתח לכל כיוון אך המנעו מהעלאת פרוייקטים, חיפושי משקיעים וכו' הדיון הוא סיעור מוחות נטו....

לאחרונה פורסם בגלובס כי הנדל"ן בעולם מוקצה ממנהטן ועד עזה,

והתעוררה בי השאלה איך אנחנו מפשוטי העם ועד חכמי העדה, ראשי בנקים עולמיים ושרי אוצר מזלזלים באפיק זה שלאורך 2000 שנה ואם לא יותר היה אפיק ההשקעה היציב ביותר?

התשובה לדעתי טמונה בעולם החדש שנוצר עולם המידע והכפר הגלובלי, העולם דינמי ומהיר מאוד מה שנכון עכשיו לא רלוונטי עוד שנייה, וכן התווספות של אפיקי השקעה שבתיאוריה יכולים לתת תשואות יפות מאוד בזמן קצר הרבה יותר מנדל"ן.  לכן הציבור הרחב והמשקיעים מצפים לאותה תוצאה מיידית מנדל"ן.

לדעתי ציפייה לתשואה גבוהה ומיידית מנדל"ן במיוחד אצל משקיעים חדשים או הציבור הרחב נדונה לכשלון מראש, לא כל מי שקרא "אבא עשיר-אבא עני" הוא מומחה לשקעות (כאן אציין שאני חושב שהספר כן הוא חובה לכל משקיע אך אינו מספיק בכדי להתחיל להשקיע). לראייה התפתחו שיטות שונות ומשונות להקפצת מחירי הנדל"ן כאשר המפורסמת בהם "בק טו בק" (התחייבות לבעל נכס לרכוש את הנדל"ן תמורת פקדון מינמלי לתקופה של בדרך כלל עד 12 חודשים ובזמן הזה לנסות למכור את הנכס במחיר גבוה יותר) שרק פגעה באיזורים כמו מזרח אירופה דוגמת רומניה (כן אני מוכן שתחלקו עליי אבל היום ברומניה יש רק כרישים, המשקיעים הקטנים יצאו מזמן).

לפני ההשקעה בנדל"ן חשוב להבין את איבוד הנזילות המיידית דבר שהרבה משקיעים חוטאים בהתעלמות ממנו, נדל"ן לא יכול להנזיל את עצמו מיידית גם לא ע"י שעבודו בצורה כלשהי כיוון שהתהליך עצמו ארוך ולא חשוב עם מדובר בארמון באקינגהם או בבית הלבן שערכם לעולם לא ירד הבירוקרטיה בשעבוד נדל"ן ארוכה ולפעמים גם לא משתלמת כיוון שהמשקיע רק קובר את עצמו בחוב גדול יותר.

כאשר החלטת להשקיע בנדל"ן חשוב להבין שכל עסקת נדל"ן היא עולם בפני עצמו נכס יכול להניב בעזה 15% בשנה לדוגמה ונכס בלב תל אביב יכול להכניס לחובות. הכל תלוי בסקר השוק, ביועצים או בידע המקצועי של המשקיע.

ישנן שתי צורות ההשקעה קונבציונליות והמוכחות (שוב תחלקו עליי בכיף) בנדל"ן:

1. רכישת נכס (מגורים או משרד) השבחתו במידת הצורך והשכרתו וקבלת תשואה עליו

(בהשקעה כזאת כדי לבדוק אם כבר הריבית שהבנק נותן על פקדון ארוך טווח אינה זהה למה שתקבלו על הנכס כיוון שההשקעה היא לפחות לטווח של 10 שנים משיקולי החזר הלוואות)

2. רכישת נכס השבחתו ומכירתו תוך 24 חודש.

שתי הצורות הללו מיועדות למשקיעים עם מרווח נשימה כלומר יכולת לפרוע חלק מחובות ההלוואות שלקחו במהלך הזמן שהנכס לא מניב. משקיע ללא מרווח נשימה - יחנק (אני יודע...אבל האנלוגיה נדרשת)

לכן על משקיע להבין איזה סוג משקיע הוא והאם מתאים לו או לה להכנס לנדל"ן

נגעתי כאן במס' נושאים ואשמח אם תפתחו את הדיון, מזמן לא היה כאן דיון מקצועי על מהות הנדל"ן

אור הרפז - מנתח שווקי נדל"ן אין במאמר זה המלצה להשקיע או לא להשקיע באפיק כלשהו על כל אדם לבצע את הבדיקות הרלוונטיות לפני כניסה לכל השקעה

אור,

מספר הערות:

א. נדלן לא היה, אינו כרגע ולא יהיה אפיק השקעה היציב ביותר. זהו אפיק השקעה כמו כל אחד אחר - המחירים נעים סביב מחיר אמיתי דמיוני כאשר יש תקופות של בועות או בועות הפוכות שמאפשרות את מי שיודע ומבין - לנצל את זה.

ב. אין זילזול בנדל"ן - להיפך, אצלנו היהודים יש איזו כמיהה בלתי רציונלית לבלוקים וקרמיקה בשילוב טיח מתפורר וצינורות רקובים. אחרת לא ברור למה אנשים משקיעים כסף בערוץ שהתשואה שלו לא מצדיקה את ההשקעה העצומה [דירות, לא נדלן מניב] והופכים להיות לעבדים של השוכרים שלהם. הלוואי שהייתה מעט יותר חשדנות. גם כאן למי שלא מקצוען וקרוב מאוד לתחום - קורה מה שקורה לגב' כהן מחדרה בשוק המניות - קונים ביוקר כאשר העיתונות מלאה בדיבורים על עליית מחירי הנדלן והריבית הנמוכה. ההבדל היחידי - כאשר מתרחשות הירידות החדות [בוא נהמר על נובמבר-דצמבר כנקודת מפנה לכוון הירידות]

הגב' כהן לא רצה למכור את הדירה שרכשה, כפי שהיא עושה, בטפשותה ובחוסר הבנתה עם המניות.

אני מסכים לחלוטין בעניין הכפר הגלובלי והרצון לתשואות מיידיות. אנחנו גם חיים במדינת הסחבקים ולכל אחד יש שכן, חבר מהמילואים שקנה ברומניה ו'עשה מכה'. רק שהשכן/חבר בד"כ לא מספר על המכה שקיבל אח"כ בפרצוף.

נדל"ן כאפיק לעשיית רווחים הוא אכן עניין למקצוענים [אני איני כזה, לא רוצה להיות כזה אבל מנהל מספר נכסים כך שאני מכיר את התמונה הרחבה והלא 'סקסית' של בעלות על דירות].

אני חרד מסדרת הכתבות העוסקות בהשקעה בנדלן בג'ינס - הפיתוי נראה גדול והסיכון [למרות שהוא תמיד מציין אותו] נראה פעוט.

מי שלא בתחום לא ימצא נכס במחיר מציאה, יאלץ לשלם לאנשי מקצוע והתשואה שלו תהיה עלובה.

כל החישובים המפוצצים על כסף שממנפים אותו באמצעות משכנתא ועוד נשאר משהו לכיס אחרי המשכנתא הם קשקוש והטעיה.  לעיתים קרובות לא לוקחים בחשבון עלויות נלוות של ביטוחים, מיסים, תיקונים, הוצאות לפועל, פינוי פולשים, תקופות מתות והרשימה ארוכה. במחירי שכר הדירה בארץ מקצוען יכול להביא 5-6% תשואה. אדם רגיל יביא 3.5-4.5%

נדל"ן הוא עניין ללא למקצוענים בשני מצבים -

א. בקניית הדירה שאתה חי בה [נכון, ראלית זה לא משתלם ועדיף להשכיר אבל יש כאן אפקט פסיכולוגי חזק]

ב. אם המשפחה קונה עוד דירה אחת בכסף עודף וללא משכנתא גדולה, במיקום לא רחוק או ממשיכה להחזיק את הדירה של סבתא. כאשר המשכנתא איננה או קטנה וזו רק דירה אחת - יש הכנסה קבועה פחות או יותר [ממוצע של 10 חודשים נטו לכיס] ורמת הסיכונים נמוכה יחסית.

בחיים הכל יחסי .

אם כספך מושקע בריבית בבנק התשואה שלך כיום כמעט אפסית .

על מנת להגדיל את התשואה , עלינו לקחת סיכונים .

ישנן השקעות סולידיות  בנדל"ן שמניבים תשואה של 7% ומעלה,

כך שבכל מקרה תקבל יותר מהשקעה סולידית בבנק .

סולידי ?

גם על בנקים שפשטו רגל שמענו.

לדעתי עם יעוץ ממקצוענים בתחום תגיעו לתוצאות מצויינות .

מניסיוני הרבה חברות שהגיעו להון מהרווחים שלהם בתחומים שונים רכשו נדל"ן ,

 וכיום חלק לא מבוטל מריווחיהם מגיע מתחום הנדל"ן.

צטט: professional 2008-09-20 13:14:00

בחיים הכל יחסי .

אם כספך מושקע בריבית בבנק התשואה שלך כיום כמעט אפסית .

על מנת להגדיל את התשואה , עלינו לקחת סיכונים .

ישנן השקעות סולידיות  בנדל"ן שמניבים תשואה של 7% ומעלה,

כך שבכל מקרה תקבל יותר מהשקעה סולידית בבנק .

סולידי ?

גם על בנקים שפשטו רגל שמענו.

 

לדעתי עם יעוץ ממקצוענים בתחום תגיעו לתוצאות מצויינות .

מניסיוני הרבה חברות שהגיעו להון מהרווחים שלהם בתחומים שונים רכשו נדל"ן ,

 וכיום חלק לא מבוטל מריווחיהם מגיע מתחום הנדל"ן.

בוודאי שהכל יחסי.

מי משקיע בריבית בבנק? זו חלופה לנדל"ן או לשוק ההון? כסף מושקע עבור ריבית לטווחים קצרים יחסית [שממילא לא רוכשים בהם נדל"ן].

גם בנדל"ן וגם בשוק ההון הגדלת סיכון מאפשרת הגדלת תשואה [או הפסד...]בהבדל אחד - היכולת לפזר סיכונים באופן מדורג קיימת בשוק ההון ולא קיימת בשוק הנדל"ן.

ברור שהכי טוב [לאדם פרטי או חברה] לבנות תיק השקעות שיש בו הכל - נדל"ן פרטי ומסחרי, בארץ ובחו"ל, אג"ח, מניות, סחורות וכו' - אבל מי שיכול לבנות תיק כזה מפוזר - ממילא גם יכול לשלם למקצוענים...

שאלה להמשך דיון:

מהי השקעה סולידית בנדל"ן שמניבה 7%?  נשמח לדעת! ואל תספר לי על דירה באופקים או ברמלה ששכ"ד הדירה גבוה כי השוכרים ברמת סיכון של 'סאב-פריים'. גם אל תספר לי על דירה בדרום ת"א שפיצלו אותה - באופן לא חוקי- לשלוש יחידות דיור של 5.6 מ"ר.

באמת ,  איפה יש היום הכנסה של 7% מנדל"ן [אחרי כל ההוצאות, לפני מס]?

בתמורה אספר לך על השקעה סולידית במט"ח [לא ממונף, לא לטווח קצר, לא אליעזר פישמן...]: 

השקעה באג"ח של ממשלת בריטניה - בלירה שטרלינג מניבה עכשיו כ-5% [זו הכנסה בטוחה, כאן אין רווח בין דייר יוצא ודייר נכנס וגם אין הפתעה של דוד שמש או צינור שהתפוצץ על השכן מלמטה] כאשר בטווח הארוך [ע"פ מודל שוויון כח הקניה] יש סיכוי [כאן טמון הסיכון אבל גם הסיכוי הגדול] שהליש"ט יתחזק ביחס לשקל. השקעה בדולר קנדי [באמצעות אג"ח ממשלת קנדה - יותר סולידי מארה"ב...] נותנת עכשיו כ-7% וגם כאן ציפיה להתחזקות מול השקל לאורך זמן.

כלומר  - אתה מחלק את אותה השקעה בין שני המטבעות ומנמיך את רמת הסיכון, תוך שימוש בתעודות סל ישראליות ומקבל 6% בשנה [לפני מס, כמובן] במאמץ של לחיצת כפתור אחת - ללא עורכי דין, ללא מתווכים, ללא חיפושים ארוכים, ללא שיפוצים, ללא דיירים וכל שאר הצרות. באותה נשימה אתה נזיל לחלוטין.

שמענו על בנקים שפשטו רגל גם שמענו אבל שמענו גם על בטחונות להפקדות עד 100,000$ ועל מדינה אחת במזרח התיכון שקנתה מהאזרחים הטפשים שלה את מניות הבנקים שקרסו, ועשתה קופה יפה מאוד כמה שנים אח"כ כשמכרה אותם...

לעומת זאת אנחנו לא שומעים על צרות קטנות/גדולות של אנשים פרטיים שהקבלנים שלהם פשטו את הרגל וגם אם השלימו את  הבניה  אחרי שנים, כשסוף סוף הבניין מתארגן לרישום בטאבו- מתגלה כי על הנכס רובץ מס שבח שלא שולם ע"י הקבלן ותפח לחוב מפלצתי.

לא שומעים גם על מי שצריך להנזיל דירה מהר ונאלץ לשלם גם מס שבח וגם עבור פחת שהוא מעולם לא קיבל.

לא שומעים גם על מי שטרח ופיצל דירה באופן חוקי עם כל הרישומים ובמכירה גילה שהוא יכול למכור רק חצי כל 4 שנים או לשלם על המחצית השניה מס שבח והפחתה.

לא שומעים כי אלו צרות גדולות של אנשים אנונימיים.

לא שומעים גם על אבא שהוריש לשתי בנותיו דירה ותיק השקעות בבנק. את תיק ההשקעות הן חילקו 10 דקות אחרי קבלת צו הירושה ועל הדירה הן רבות 5 שנים.

שלא תבינו לא נכון, אני בעד נדל"ן אבל ככל שעובר הזמן אני מבין שההעדפה שלו על פני שוק ההון עבור האזרח הרגיל היא רק עניין של פסיכולוגיה ולא של היגיון .

 

אשמח אם מישהו יגדיר לי מחדש  את הביטוי 'סולידי'...

אני בטוח שיחלקו עליי על ההגדרה של "סולידי" אבל בוא ננסה:

סולידי - השקעה בסיכון נמוך, לדוגמה

רכישת דירה כאשר החזר המשכנתא שלה הוא 3000 ש"ח בחודש לאורך 17 שנה והשכ"ד הינו 4000 ש"ח ומעלה

מניית טבע שתמיד חוזרת לנק' מוצא.

לשים כסף בבנק לטווח של X שנים ולקבל עליו Y% ריבית

אלו הם דוגמאות להשקעות סולידיות ככל שצוברים ידע והון התחלתי הסולידיות עולה בהדרגה,

ולגבי מקצוענים אני לא מאמין שאתה יכול לתת למקצוענים לנהל לבד את השקעותיך כן לשלם להם על עצותיהם אבל להחליט על גבי ידע שצברת בעצמך