שלום לכולם,

שאלה קטנה...

נפלה לידי הזדמנות לרכוש מגרש עירוני באיזור של בתים פרטיים בשטח 1.4 דונם, עם בית פרטי לשיפוץ עליו.

באיזור בתים פרטיים בעלי מגרשים של מעל 600 מ'ר האחד.

למיטב הבנתי למיקסום הרווח מומלץ לנסות לפצל את המגרש ל 2-4 מגרשים.

המגרש הוא של המנהל בהיוון.

איך אני יכול להעריך את כדאיות העסקה?

מה לדעתכם הצורה למקסם את הרווח?

מהן הבעיות האפשריות לי בדרך ואיך אפשר לנסות להמנע מהן עוד בטרם קניית המגרש?

אשמח לשמוע את דעותיכם.

תודה 

א. תבדוק טוב את התכנון (תב"ע) מהי הצפיפות המותרת לפי הרשות המקומית. (האם נדרשת תכנית חלוקה? האם יש להקצות שטח לדרך או להקצות שטח כזכות מעבר).

ב. תבדוק טוב את החוזה מול המינהל - ככלל על כל מגרש שמבקשים לפצל משלמים 31% מערך המגרש אותו מפצלים (ההחלטה הרלוונטית לך היא 1143 תמצא אותה באתר ממ"י).

ג. תבדוק את ישימות הפיצול מבחינת מיקום הבית הקיים ואם יש צורך בהריסתו על מנת לנצל את מס' היח' המקסימאלי. אם אתה יכול להשאיר את הבית הקיים קח בחשבון שהמינהל מתיר בד"כ 160 מ"ר בלבד ועל כל שטח שתרצה להוסיף יתבקשו דמי היתר, גם הם תמורת 31% מערך תוספת הבניה.

ד. אם לצורך הפיצול אתה צריך להכין תב"ע חדשה, אזי קח בחשבון גם היטל השבחה בשיעור 50% לרשות המקומית.