כיצד בעצם קובעים מחיר לדירה משומשת?

בבתים חדשים אפשר להשוות בין קבלנים ובין רמות גימור שונות,בקניית /במכירת רכב יש מחירון שאפשר להתייחס אליו כלפי מעלה או למטהבשוק ההון יש לכל נייר בכל רגע מחיר מדויק ואתה רק צריך לשאול את עצמך  - האם אני מוכן לשלם/לקבל את המחיר הנתון.אבל איך לקבוע מחיר של דירה? כאן כל אחוז כלפי מעלה או מטה -  עשוי להיות שווה למשכורת חודשית ממוצעת.השמאים יגידו: למדנו, יש לנו דיפלומה , אנחנו משקללים נתונים שונים, אנחנו מכירים את השוקהמתווכים יגידו: השמאים שואלים אותנו, יש לנו ניסיון בשוק.המוכרים ישאלו מתווך, יבדקו בכמה השכנים מכרו, כמה עולה דירה חדשה באיזור [אם יש כאלו], לעיתים יותר רחוקות יזמינו שמאי [מן הסתם אהוד ברק וזוגתו לא הזמינו שמאי...]. ואיך מתמחרים נכס במצב של שינויים מהירים בתקופות של עליה או ירידה חדים? המחיר שבו נמכרה דירה אחרת באותה שכונה כמה שבועות קודם לכן עשוי להיות לא רלוונטי. 

אחרי כל ההתלבטויות והמחשבות  מגיע רגע ובו אתה צריך לקבל החלטה – כמה לבקש? [בהנחה שאני באמת רוצה למכור  ולא רוצה דירה בשוק במשך חודשים].

ואחר כך מגיע הרגע שבו שני הצדדים הסכימו על מחיר מסוים וסגרו עסקה. אבל – למרות שזה המחיר האמיתי ששולם – שני הצדדים יכולים להמשיך ולשאול – דרשתי מספיק/שילמתי יותר מידי? איך אפשר לדעת?דווקא בהחלטה עם תג המחיר הגבוה בחיינו – אין לנו שום ודאות האם השכלנו או טעינו, ניצחנו את השוק או הפסדנו בעיסקה. ומה דעתכם – שמאים, מתווכים, מוכרים, קונים?

מחיר דירה נקבע בשוק

יש קונה ויש סוחר בשוק

יש סוחר ממולח ויש סוחר שמנסה לשרוד

אף פעם לא תידע אם הצלחת או ניכשלת רק בדיעבד

בהתאם למחיר שהשכן ימכור חודש לאחר מכן תדע אם הרווחת או אכלת אותה

 

עוד לא נמצא הגאון שיוכל  לחתום לך מתי השוק יעלה ומתי יפול

שורה תחתונה, מי שרוצה לשחק בשוק

צריך לדעת שהוא משחק בשוק

 

הצלחה בעסקים  =  הצלחה בחיים

משוואה מנצחת בדרך להצלחה בעסקים

אור שלום,

יש הבדל בין מחיר לשווי שוק. (אשמח להסביר לך אם אתה לא סגור על ההבדל)

 

שמאי מקרקעין מעריך שווי של נכס (דירה וכו'). אם אתה רוצה למכור את הדירה אין לך מושג מה שווי הדירה מומלץ לבקש שומה משמאי מקרקעין. נכון זה עולה כמה שקלים אבל לפחות אתה יודע שלא יצאת פרייר.

שמאי הוא אדם אובייקטיבי יש לו גישה לעסקאות דרך מס שבח ונכון בודקים גם דרך מתווכים כמובן צריך לדעת לעשות את ההתאמות הנדרשות.

שמאי טוב יתן לך המלצות לניהול מו"מ.

לידיעתך דירה שנמכרת שלא בדרך כינוס נכסים, פרק הזמן הסביר הוא כחצי שנה כך שחודשיים זה ממש טוב.

 

אשמח לעזור בעוד שאלות

תודה, רון,

א. כמה עולה הערכת שמאי ?

ב. המחירים שנקבעים ע"פ מס שבח לוקחים בחשבון את כל הקומבינות הקשורות בהפחתה/ניפוח המחיר?

ג. אני מבין את ההבדל בין מחיר שוק [שבפועל אדע אותו רק בלחיצת היד על סיום עסקה] ובין שווי. אבל כמו בשוק ההון -נוצרים לעיתים פערים בין שווי שוק ובין מחירים בפועל. בהנחה שהשוק הגיוני - בטווח הארוך תהיה התיישרות וכיסוי הפער.

עד לאיזה אחוז יכול להגיע הפער? 

אם אדם קונה דירת מגורים אחת לכל חייו - זה לא כל כך משנה 30,000-20,000לכאן או לכאן אבל יש לי מספר נכסים ואני רוצה לתכנן טווח פעולה ל-12-15 השנים הבאות- למכור נכסים פחות מוצלחים כאשר השוק גבוה ולקנות כאשר השוק מתומחר בחסר [אם הפער בין תמחור חסר לתמחור עודף הוא מספיק גדול זה יכול אפילו לכסות את מס השבח והחזר הפחת למדינה].

--בשוק ההון - יש  גרף רב שנתי של מחירים, יש ניתוחים של אנליסטים שמעריכים את הערך 'האמיתי' של החברות ומאפשרים לי כמשקיע, לא כסוחר, להחליט על כניסות ויציאות [לא מחפש שיא או תחתית, ידוע שאי אפשר לחזות, כן מחפש איזורים של תמחור חסר או יתר]. 

--בשוק המטבעות יש נוסחאת שוויון ערך שמנסה לחזות מהלכים רב שנתיים.

--בנדל"ן  בארה"ב קיים המדד של קייס ושילר[?]

--ואצלנו?

'המדד' החדש של דהמרקר הוא חדש ולוקה מאוד בחסר, בעיקר בפריפריה.

האם השמאים מחזיקים 'מדד סודי' שכזה?

האם יש אתר שבו אפשר לראות את תנודות המחירים לאורך השנים?

האם השווי 'האמיתי' של נדלן לא מושפע בפועל מהשוק [מחירי קרקע שמשתנים, עלויות חומרי בניה- שגם הם עשויים להיות חשופים לבועה]? הרי אם השווי 'האמתי' היה ידוע  לא הייתה מתפתחת בועה בארה"ב - יש איזורים שירדו ב-35% ועכשיו קייס טוען שהם מגיעים לערך 'האמיתי' שלהם - כלומר ליחס בין מחיר נכס לבין משכורת ממוצעת.

יש מצטרפים נוספים לדיון?  מתווכים?  קונים? מוכרים?

 

היי אורי,

 

הרבה שאלות ...

לשאלה הראשונה לגבי עלות הערכת שמאי אין לי תשובה. כל שמאי מתמחר את עבודתו כמובן שיש תחרות כמו על מקצוע, העלות היא נגזרת של מטרת השומה- לבטוחה בנקאית או למכירה וכו', יש שמאים טובים יותר עם מערכת נתונים ויש טובים פחות ממש כמו עו"ד יש טובים יותר שלוקחים יותר ויש טובים פחות הרי אתה רוצה לדעת את השווי של הנכס ולא סתם לקבל מספר. עוד נגזרת זמן המבוקש עד קבלת השומה, סוג הנכס- הערכת מבנה תעשייה זה לא כמו דירת מגורים וכו'.

אשמח כמובן לתת לך הצעת מחיר לא פה בפורום. 

 

לשאלת אחוז הפער, מאחר ושווי השוק בהגדרה מהווה אומדן הרי הבגדרת אומדן יש סטיה. כלל אצבע "בגדול" לדירת מגורים סטיה סבירה בין 10-20% לפוס מינוס.

 

לגבי תכנון ל- 12-15 שנים לא רשמת את סוגי הנכסים לדירה יש אפשרות לקבל פטור ממס שבח למשל, כך שצריך לבחון את הנושא לעומק.

 

אין מדד אשר אפשר באפשרותו לדעת את שווי השוק. שווי זה מושפע כפי שאתה יודע מהשוק. השמאי לא ממציא שווי. אני לא יודע לי על אתר שאפשר לראות את תנודות מחירים לאורך השנים אבל משרד שמאים אשר עובד הרבה באזור יודע להגיד לך.

 

בהצלחה 

לי הסבירו פעם שמה ששמאי בעצם עושה - בפועל - זה ללכת ולשאול את המתווכים שבאותו איזור...

מי הסביר לך?מתווך?

נכון שמאי גם שואל מתווכים אבל לא רק.

בפרויקטים חדשים הכוללים מאות או אלפי יחידות דיוראשר נמכרות בשלבים לאורך מס' שנים כגון במערב ראשון רחובות נתניה וכו'  

התמחור הוא פשוט יחסית בודקים מה עלות הדירה כרגע אצל הקבלן מוסיפים או מפחיתים בהתאם לקומה להשקעה בדירה וכו' ויש לך בסיס טוב לתמחור הדירה

 

דרך אגב מבדיקה שערכתי לדירה שלי  היום בפרויקט רחובות ההולנדית עולים הנתונים הבאים

מחיר רכישה מקבלן בשנת 2002 (4 חדרים) 670,000  ש"ח

דירה דומה יד שנייה נמכרה לפני כחודשיים 950,000 ש"ח

מחיר דירה דומה היום מקבלן כ- 1,100,000

 

העליות מפתיעות אותי כל פעם מחדש (אם כי יש סיבות טובות ....)

 

 

דרך אגב מבדיקה שערכתי לדירה שלי  היום בפרויקט רחובות ההולנדית עולים הנתונים הבאים

מחיר רכישה מקבלן בשנת 2002 (4 חדרים) 670,000  ש"ח

דירה דומה יד שנייה נמכרה לפני כחודשיים 950,000 ש"ח

מחיר דירה דומה היום מקבלן כ- 1,100,000

 

אבל הבחור שאל מה יהייה מחר? ולא מה היה אי שם בעבר

 

האם אתה יכול להבטיח שהעליה שהייתה תמשך גם מחר

כאשר המערכת הפיננסית יום יום רק סוגרת ולוחצת את הברז יותר

כאשר יתברר, שבמצב בו יהיו נפילות מחירים

אי אלה חברות לא יוכלו לעמוד בהתחייבות להלוואות שלקחו כולל אגרות החוב

במצב בו קבלנים הלחוצים לקיר יוציאו לשוק דירות גם בחיתוך של 50% כנגד תשלום במזומן

או דירות הנמצאות בתהליך בניה יפלטו לשוק As it is ללא תג מחיר בכלל

 

גם אז תוכל להסביר לבחור, למה הגיעו הדברים לאן שהגיעו

אופוריה זה דבר נחמד, אבל בחיים יש גם מציאות

בפועל אין לאיש עדיין מושג מהיכן בדיוק הולך להגיע הכיסוי לגירעון ולבור האדיר שנוצר

צטט: אבי א.ג.מ 2008-09-24 09:06:33

דרך אגב מבדיקה שערכתי לדירה שלי  היום בפרויקט רחובות ההולנדית עולים הנתונים הבאים

מחיר רכישה מקבלן בשנת 2002 (4 חדרים) 670,000  ש"ח

דירה דומה יד שנייה נמכרה לפני כחודשיים 950,000 ש"ח

מחיר דירה דומה היום מקבלן כ- 1,100,000

 

"אבל הבחור שאל מה יהייה מחר? ולא מה היה אי שם בעבר"

 

הבחור שאל "כיצד בעצם קובעים מחיר לדירה משומשת ?"

ונתתי לו אופציה המתאימה בחלק קטן  מהמקרים.

 

"גם אז תוכל להסביר לבחור, למה הגיעו הדברים לאן שהגיעו

אופוריה זה דבר נחמד, אבל בחיים יש גם מציאות

בפועל אין לאיש עדיין מושג מהיכן בדיוק הולך להגיע הכיסוי לגירעון ולבור האדיר שנוצר "

אתה צודק בהחלט

אולם שים לב רק ציינתי עובדות על הנעשה עד כה

ללא שום ביטוי שלי המרמז על אופוריה או על המחירים בעתיד

 

 

היי אור

 

מחירו של נכס יד שניה נקבע היום ע"י השוק.(בעל נכס מוכר היום את נכסו מכמה סיבות.ולוא דוקא בגלל רצון לשדרג.

חלקם של בעלי נכסים האומרים "במידה ואקבל מחיר שאני מבקש ,אמכור." חלקם של אותם בעלי נכסים בעליות המחירים אינו קטן.).מחירו של נכס יד שניה לא נקבע באיכות הגרמית שלו (כמו רכב ).

המתווך הוא האדם  המתמחה באזור מסויים הוא האדם המכיר את השוק של דירות/בתים יד שניה יותר טוב מכל אחד אחר באזור התמחותו (לא סתם שמאים מתיעצים גם עם מתווכים.נכון שמאי הוא אדם מקצועי ומדופלם להערכת נכס).

עכשיו לשאלתך...טבעו של האדם לתהות כל הזמן האם הפעולה שביצע הייתה נכונה.האם לא היה צריך לבקש יותר. האם לא היה צריך להתמקח יותר,וכן הלאה לזה אין סוף (אנחנו מכירים את זה מהחיים כאשר אנחנו מציעים מחיר שונה מהנקוב והמוכר מיד מאשר את הצעתנו אנחנו תוהים אולי הייתי צריך להציע פחות?).חשוב שעיסקה תתבצעה בלווי מקצועי  של בעל ניסיון המתמחה באזור הספציפי בלבד והמלווה את הקונה/מוכר עד לרכישה/מכירה.

 

צביקה בראונשטיין

אתר-הבית

www.atar-habait.co.il

atar.habait@gmail.com

052-6551344

תודה לכל המגיבים.

בדרך כלל איני מצטער על מעשים שעשיתי בעבר אבל כן בודק את השיקולים שהניעו אותי לכך.

כך גם במכירת הדירות.

העלתי את הפוסט הזה לא כי אני מצטער, אני מאמין שעשיתי  עסקאות מאוד נכונות לגבי נקודת הזמן שבהן הן נעשו - הן מבחינת השוק והן מבחינתי באופן פרטי.

הפוסט הועלה כי כשאני בוחן את מהלך השיקולים שלי בקביעת המחיר של העסקאות אני מגלה שבכל עסקה הפכתי לבקיא יותר [עזר לי שכל העסקאות היו באותו איזור, אותו גודל נכס ובאותו מצב].

מה שמעלה תהיה אצלי לגבי מוכרים/קונים חד פעמיים העושים את עסקת חייהם לדירת המגורים היחידה שלהם, בלי כלים אמיתיים, בלי 'מחירון רכב' להתייחס אליו.

המסקנות שלי עד היום:

--בנכס שאני לא יודע לתמחר מנסיון, כדאי לי להזמין /לקבל חוות דעת של שמאי [למרות שלא קיבלתי תשובה כמה זה עולה... ].

--לבדוק עם שכנים מה נמכר ובכמה באותו איזור

--לחפש מודעות תלויות על בתים למכירה וגם להסתכל במודעות באינטרנט - כדי לקבל סדרי גודל כלליים]

--לבדוק מחיר עם מספר מתווכים ולא עם אחד. [כאן אני נשאר עם התעלומה הגדולה: האם המחיר שהם מציעים הוא המחיר 'הריאלי' בשוק על פי נסיונם וידיעתם או מחיר שיביא מכירה מהירה עם רווח מיידי עבורם... כפי שחשתי בעקבות העסקה הראשונה, עם מתווך שעבדתי איתו במשך שנים וסמכתי עליו... נראה שבקרוב אעלה פוסט שיעסוק במתווכים.]

--לא להתבייש לבקש יותר, תוך נכונות לגמישות [בעסקה האחרונה המתווך החדש שלי - עכשיו אני עובד עם מקצוען אמיתי - הציע מחיר, אני התעקשתי על יותר, בסוף העסקה נגמרה יותר קרוב למחיר שלי יותר מאשר של המתווך.]

עוד הצעות?

 

באופן כללי יש מחיר לפי מטר הנקבע בהתחשב לנתוני הדירה. באופן מציאותי יותר (מקרה אהוד ברק) כל מחיר ששווה לתת או לקבל עבור נכס ואשר גורם לך להיות מרוצה, שווה את זה! חיים פעם אחת. :)