שלום לכם,

 אני נתקל לאחרונה במספר רב של מתענינים בהשקעות מניבות במדינת פלורידה בארה"ב – אזור התמחותי. ישראלים בעלי הון התחלתי של 50000$ ומעלה. כולם מבקשים דירות או בתים באזורים טובים – location טוב, נכסים מכינוס (foreclosure) או מכירה ב"חסר" (short sale) שניתן להשיג במחירים טובים - 50% ירידה משנת השיא 2006 ולהשכיר אותם במחיר שיניב תשואה סבירה – %6 – 7% והכי חשוב שיהי ניתן למכור אותם בקלות בעוד X שנים בגלל המיקום.

ידידיי המשקיעים! פה קבור הכלב! אל תסתנוורו מהמיקום. מיקום טוב אינו המפתח להצלחה!

דווקא האזורים עם המיקום הטוב נפגעו הכי הרבה. ההיצע בהם רב וקשה למצוא בהם דיירים. באזורים טובים ועד השכונה (HOA) מכתיב או יכול להכתיב קריטריונים קשיחים לגבי פרופיל הדייר הפוטנציאלי היכול לגור בבניין או בבית. הנכסים באזורים טובים, מניבים תשואות נמוכות יותר לעומת אזורים אחרים טובים לכאורה פחות המניבים תשואות גבוהות, קלים במציאת דייר וקלים למכירה בגלל היצע נמוך יותר בסביבתם.

אני תמיד מסביר לידידיי המשקיעים כי יש כיום הרבה הזדמנויות בשוק בפלורידה אבל ניתן לדמות זאת לשוק הסיטונאי בתל-אביב: בכל מצג ניתן למצוא פירות מצויינים, טובים וטובים פחות ובוודאי גם מוצרים רקובים. האנלוגיה לדוגמה זו היא כי כמו בשוק כך גם בשוק הנדל"ן בפלורידה של היום: יש מבחר רב של בתים (single family) ודירות (condos) מצויינים, טובים יותר ופחות וגם נכסים לא טובים שכדאי וצריך לא לגעת בהם! יש להבין היטב את חוקי המשחק על מנת לא ליפול בנתיב השקעה חשוב זה.

השוק הייתי אומר נחלק ל – 3 קבוצות:

א. נכסים זולים - עד 75,000$

ב. נכסים יקרים – מעל מיליון$

ג. מה שבינהם

דווקא היום הנכסים הטובים ביותר הם הנכסים בקבוצות הקצוות - א' ו ב': נכסים זולים אלו שהיו 120000$ בשנת 2006 וכיום מחירם נע בין 60 - 65 אלף $ הם אטרקטיביים ביותר להשקעה! ניתן להשכיר אותם בקלות ומהר למעמד "הצווארון הכחול" העובד במגזר השירותים, בעלי משפחות החיים את היום יום למען ילדיהם ומשפחותיהם. אגב קשה מאד להשיג נכסים כאלו וצריך קשרים טובים ביותר עם עו"ד על מנת להשיג את הסחורה הטובה ולשים עליה את היד – מהר! הנכסים היקרים מעל מיליון$, נמכרים בד"כ לאנשים עשירים, במזומן. אין כמעט עסקאות עם מינוף כיום – שוק המשכנתאות עדיין מדשדש ויקח עוד זמן (לא רב אמנם) עד שהכסף של תוכניות החילוץ למיניהם יגיע לשווקים. על כן "הזהר הקונה" אל תיתפתו לחפש נכסים באזורים טובים בטווחי מחירים עד המיליון $(של 2006). דווקא הנכסים הללו הם הבעיתיים ביותר. אתן דוגמה:

נכס שהיה 550,000$ ב 2006, ירד היום ל 350,000$. שכר הדירה נשאר באזור 2500$ לחודש. התשואה על הנכס הנדון הינה: 8.5% לפני הוצאות ~ 5% נטו לערך לשנה. עכשו בה נניח שהיינו קונים בכסף הזה 5 דירות שמחירם 70,000$. שכר הדירה על נכס שכזה הינו 1000$ לחודש תשואה של 17% לפני הוצאות ~ כ 10% תשואה נטו לשנה. מדובר בפער של 100%! 5000$ לחודש לעומת 2500$. על פני 5 שנים זהו פער של 150,000$!!! כעבור 5 שנים אנו מניחים כי ניתן יהיה למכור מהר יותר את הנכסים הזולים בתשואות של 100% ויותר מכיוון שהביקוש לנכסים אלו הינו קשיח. מה אני בעצם אומר? אל תחפשו נכס להתאהב בו. אתם לא הולכים לגור בנכס אתם משקיעים בו, אתם מחפשים את התשואה שהנכס יניב, אתם בונים עסק! תתיחסו לזה כמו לעסק שצריך להניב רווחים! אם אינכם מולטי מיליונרים היושבים עם ערמת מזומנים ויכולים להרשות לעצמם נכסים יוקרתיים במיליוני דולרים התכווננו לנכסים הזולים וזכרו: לעבוד עם גוף היושב קרוב לשוק בארה"ב: בעיר עצמה או במרחק של עד 1 שעה נסיעה, שיכול למצוא לכם את הנכסים הטובים, למצוא את הדייר/ים, לגבות עבורכם את הכסף, לנהל לכם את תחזוקתו ולטפל במכירתו.

בהצלחה

 דורון דפנא