בהתאם לכללי הקהילה - חל איסור על פרסום במסגרתה.

חברים יקרים

אני מזמין אתכם להיכנס לפוסט כדי שנוכל לקיים את כללי הקהילה

שלום ליאור,

תודה על הנתונים, אני מוצא אותם מאלפים ומפתים. בהנחה שאתה גובה עמלה של חודש בשנה על ניהול הנכסים מדובר כאן על תשואה נטו לפני מס של 7.5-9.5% בשנה.

בלי ספק תשואה יפה מאוד ביחס לממוצע שלי בדירות באשקלון [ 4-5%].

למדתי שאין מתנות בחינם ואני שואל את עצמי מדוע התשואה גבוהה כל כך? איפה העוקץ או איזה סיכון מתומחר בתשואות הללו?

הדירות משופצות אבל מה מצב הבניינים? אילו שכונות? מה סוג ורמת השוכרים ואיזה בטחונות הם מסוגלים לתת?

זו תשואה יפה, ויש יפות ממנה. בעיקר כשמדובר בדירות

זולות בפריפריה.

יוחאי,

גם אשקלון זה פריפריה...

השאלה שלי הייתה:

 האם אנחנו לא מקבלים תשואה כל כך יפה בתמורה לפרמיית סיכון גבוהה במיוחד. 

התשואות שהוצגו [בהנחה והן אמיתיות] בשילוב עם עלות דירות זולה מאוד עשויים להוות פיתוי גדול ולפני שרצים לקנות במקום רחוק שלא מכירים את כל התנאים שלו, צריך להבין יותר על מה מדובר.

הרי גם תושבי המקום לא פראיירים ובתשואות כל כך יפות תמיד יהיה מישהו מקומי שמבין יותר ומכיר יותר ויעוט על המציאה [כולל המתווך שכתב את הפוסט]. אפילו סניף הבנק המקומי בדימונה יעדיף לתת מליון שקל ליזם מקומי מוכר וימנף לו את ההשקעה ב-100%  כלומר במחירים שהוצגו אפשר לקנות בשני מליון ש"ח בערך 10 דירות.

צטט: hog 2008-12-16 10:26:55

יוחאי,

גם אשקלון זה פריפריה...  נראה לי שזה בדיוק למה שהוא התכוון, 4%-5% לא מהווה (לטעמי לפחות) תשואה אטרקטיבית בשביל דירה שממוקמת באשקלון.

השאלה שלי הייתה:

 האם אנחנו לא מקבלים תשואה כל כך יפה בתמורה לפרמיית סיכון גבוהה במיוחד.  זה בדיוק העניין, תמורת סיכון גבוה בהשקעה בדירה שממוקמת בדימונה, ידרוש השוק (ויקבל) תשואה שנתית גבוהה יחסית  (אפילו גבוהה מאד) ביחס לתשואה על דירה דומה הממוקמת בגוש דן נניח. וע"מ לפשט עוד יותר את העניין אשאל אותך: איפה יש סיכוי גבוה יותר שתיתקע בלי שוכר ו/או שאיכות השוכרים תהיה ירודה עד כדי כך שתהיה לך בעיית בטחונות, בתל אביב או בדימונה? את התשובה ניתן לראות ישירות בשיעורי ההיוון.

התשואות שהוצגו [בהנחה והן אמיתיות] בשילוב עם עלות דירות זולה מאוד עשויים להוות פיתוי גדול ולפני שרצים לקנות במקום רחוק שלא מכירים את כל התנאים שלו, צריך להבין יותר על מה מדובר.

הרי גם תושבי המקום לא פראיירים ובתשואות כל כך יפות תמיד יהיה מישהו מקומי שמבין יותר ומכיר יותר ויעוט על המציאה [כולל המתווך שכתב את הפוסט]. אפילו סניף הבנק המקומי בדימונה יעדיף לתת מליון שקל ליזם מקומי מוכר וימנף לו את ההשקעה ב-100%  כלומר במחירים שהוצגו אפשר לקנות בשני מליון ש"ח בערך 10 דירות. התיאוריה שלך טובה ונכונה רק במקרה בו הנתונים הם אותם הנתונים, אך הסיכון הוא כמו בגוש דן ולא כמו בדימונה.

 

צטט: ורטש 2008-12-16 10:57:12

צטט: hog 2008-12-16 10:26:55

יוחאי,

גם אשקלון זה פריפריה...  נראה לי שזה בדיוק למה שהוא התכוון, 4%-5% לא מהווה (לטעמי לפחות) תשואה אטרקטיבית בשביל דירה שממוקמת באשקלון.

השאלה שלי הייתה:

 האם אנחנו לא מקבלים תשואה כל כך יפה בתמורה לפרמיית סיכון גבוהה במיוחד.  זה בדיוק העניין, תמורת סיכון גבוה בהשקעה בדירה שממוקמת בדימונה, ידרוש השוק (ויקבל) תשואה שנתית גבוהה יחסית  (אפילו גבוהה מאד) ביחס לתשואה על דירה דומה הממוקמת בגוש דן נניח. וע"מ לפשט עוד יותר את העניין אשאל אותך: איפה יש סיכוי גבוה יותר שתיתקע בלי שוכר ו/או שאיכות השוכרים תהיה ירודה עד כדי כך שתהיה לך בעיית בטחונות, בתל אביב או בדימונה? את התשובה ניתן לראות ישירות בשיעורי ההיוון.

התשואות שהוצגו [בהנחה והן אמיתיות] בשילוב עם עלות דירות זולה מאוד עשויים להוות פיתוי גדול ולפני שרצים לקנות במקום רחוק שלא מכירים את כל התנאים שלו, צריך להבין יותר על מה מדובר.

הרי גם תושבי המקום לא פראיירים ובתשואות כל כך יפות תמיד יהיה מישהו מקומי שמבין יותר ומכיר יותר ויעוט על המציאה [כולל המתווך שכתב את הפוסט]. אפילו סניף הבנק המקומי בדימונה יעדיף לתת מליון שקל ליזם מקומי מוכר וימנף לו את ההשקעה ב-100%  כלומר במחירים שהוצגו אפשר לקנות בשני מליון ש"ח בערך 10 דירות. התיאוריה שלך טובה ונכונה רק במקרה בו הנתונים הם אותם הנתונים, אך הסיכון הוא כמו בגוש דן ולא כמו בדימונה.

 

אני מזמין אתכם לבדוק אותי אם הנתונים אמתיים או לא לכל מי שיבקש אני אשלח את העתק החוזה שכירות שבוצע כאן במשרד שלי (כמובן ללא הפרטים האישים )

אני מזמין כל אחד ואחת מכם לסיור והסבר מפורט ואמיתי על העיר ועל האוכלוסיה באיזורים שונים של העיר

תושבי המקום לא פראיירים אבל הם לא צריכים את הניהול שלי לנכס ולשוכר ולכן אני משווק לפני הכל ליזמים מחוץ לעיר .

צטט: hog 2008-12-16 10:26:55

יוחאי,

גם אשקלון זה פריפריה...

השאלה שלי הייתה:

 האם אנחנו לא מקבלים תשואה כל כך יפה בתמורה לפרמיית סיכון גבוהה במיוחד. 

התשואות שהוצגו [בהנחה והן אמיתיות] בשילוב עם עלות דירות זולה מאוד עשויים להוות פיתוי גדול ולפני שרצים לקנות במקום רחוק שלא מכירים את כל התנאים שלו, צריך להבין יותר על מה מדובר.

הרי גם תושבי המקום לא פראיירים ובתשואות כל כך יפות תמיד יהיה מישהו מקומי שמבין יותר ומכיר יותר ויעוט על המציאה [כולל המתווך שכתב את הפוסט]. אפילו סניף הבנק המקומי בדימונה יעדיף לתת מליון שקל ליזם מקומי מוכר וימנף לו את ההשקעה ב-100%  כלומר במחירים שהוצגו אפשר לקנות בשני מליון ש"ח בערך 10 דירות.

 

היתי שואל  את עצמי מה סיכויי ההשכרה או נכון יותר מה הסיכוי כי דירה תעמוד ריקה - לא כל המקומות הם תל-אביב

האם אלו מחירי בועה שאיך שהוא הצליחה  להגיעה גם  לדימונה וצפויים להתרסק חדות

בהצלחה

דובי,

דירה עומדת ריקה זה לא הסיכון הגדול. תמיד אפשר לבקש פטור חד פעמי עד חצי שנה מארנונה ולא הפסדת כלום. הסכנה המתומחרת בפרמיה הגבוהה [לדעתי כמובן] היא השכונה, סוג הבניינים ובעיקר סוג הדיירים.  כאשר אני יודע מראש שאין טעם אפילו לגשת להוצאה לפועל עם דייר חדל פירעון ושבמקרה הטוב אחרי שאיתרתי אותו עם חוקר פרטי ומצאתי עורך דין שמוכן לטרוח בשביל תיק הוצל"פ וגם זכיתי במשפט - השופט יאחד תיקים, יפסוק לו תשלום של 100-200 ש"ח בחודש ואז גם בזה הוא לא יעמוד... זה מה שמתומחר בתשואה הגבוהה.

בואו נרחיב את הדיון מהניסיון של הקוראים:

כמה עולות אותן דירות דירות שיכון מסוף שנות החמישים בבנייני רכבת מתפוררים לא בדימונה אלא במקומות יותר מרכזיים - רמלה, לוד, רחובות - אושיות או קרית משה, נתניה, חדרה, רשל"צ, יבנה?

איזו תשואה אפשר לקבל?

אני לא יודע אבל מהמר שזו אותה תשואה כמו בדימונה והיא מתמחרת את אותם סיכונים, למעט אחד - אתם יכולים לקנות נכס במרחק נסיעה קצרה ולנהל אותו בעצמכם, אם אתם יודעים איך.

הנה, למענכם, אני פותח לוח יד2 ומוצא באשקלון מיידית דירות כאלה במחירים שנעים בין-165000- - 240000 ש"ח

אחת אפילו מתפרסמת כ'מציאה למשקיעים - 165000 עם תשואה של 12%. רק שהמוכר לא כותב שזה איזור של נרקומנים...

צטט: hog 2008-12-18 00:11:46

דובי,

דירה עומדת ריקה זה לא הסיכון הגדול. תמיד אפשר לבקש פטור חד פעמי עד חצי שנה מארנונה ולא הפסדת כלום. הסכנה המתומחרת בפרמיה הגבוהה [לדעתי כמובן] היא השכונה, סוג הבניינים ובעיקר סוג הדיירים.  כאשר אני יודע מראש שאין טעם אפילו לגשת להוצאה לפועל עם דייר חדל פירעון ושבמקרה הטוב אחרי שאיתרתי אותו עם חוקר פרטי ומצאתי עורך דין שמוכן לטרוח בשביל תיק הוצל"פ וגם זכיתי במשפט - השופט יאחד תיקים, יפסוק לו תשלום של 100-200 ש"ח בחודש ואז גם בזה הוא לא יעמוד... זה מה שמתומחר בתשואה הגבוהה.

בואו נרחיב את הדיון מהניסיון של הקוראים:

כמה עולות אותן דירות דירות שיכון מסוף שנות החמישים בבנייני רכבת מתפוררים לא בדימונה אלא במקומות יותר מרכזיים - רמלה, לוד, רחובות - אושיות או קרית משה, נתניה, חדרה, רשל"צ, יבנה?

איזו תשואה אפשר לקבל?

אני לא יודע אבל מהמר שזו אותה תשואה כמו בדימונה והיא מתמחרת את אותם סיכונים, למעט אחד - אתם יכולים לקנות נכס במרחק נסיעה קצרה ולנהל אותו בעצמכם, אם אתם יודעים איך.

הנה, למענכם, אני פותח לוח יד2 ומוצא באשקלון מיידית דירות כאלה במחירים שנעים בין-165000- - 240000 ש"ח

אחת אפילו מתפרסמת כ'מציאה למשקיעים - 165000 עם תשואה של 12%. רק שהמוכר לא כותב שזה איזור של נרקומנים...

 

לא מתמצא באזורים המדוברים , אבל בחצי השנה האחרונה הסתובבתי הרבה באזור חדרה פרדס חנה וניצלתי זאת לדבר עם התושבים התשואה שם איננה חורגת מעלה ואני מניח שכך גם בשאר המקומות שצינת - דהינו לא מגיע ל12%

גם את דימונה אינני מכיר אך המחירים נשמעים לי גבוהים מאד

דייר שהנך צריך לפעול בהוצל"פ להוצאותו - עליך לקחת זאת כהוצאות (כולל השכ"ד שלא שולם)  -  ככל שהאזור הוא פחות מבוקש הסיכון בהחלט עולה . ושוב חוזרים לנושא: כמה זמן הדירה מושכרת בפועל והאם ניתן למצוא שוכרים

יש הטועים לחשוב שדירה מושכרת 12 חודשים בשנה - יש מקומות שזה כלל לא מובן מאליו ודירות יכולות לעמוד זמן רב ריקות ושוכר שימצא יהיה שוכר גרוע כפי שצינת  (אינני רומז לדימונה שאינני מכיר המצב שם נכון להיום)

מסכים עם כל מילה.

אני לא הייתי הולך לקיצוניות בחישוב הכנסה שנתית של 10 חודשים בשנה.

חישוב של 11 חודשים נראה לי יותר ריאלי (אבל גם כאן יש יוצאים מהכלל).

נתון נוסף בקניית דירה ישנה היא האפשרות לפינוי בינוי ריווחי תוך חמש שנים.

לא מכיר את דימונה ולא יודע אם זה רלבנטי בנכסים שהוצעו.

אני מעדיף לשלם 300-400K ש"ח על מציאה במרכז עם סיכוי גבוה לפינוי בינוי,

כך גם הערך של ההשקעה יהיה גבוה יותר בפוטנציה.

ושוב אסייג, במציאות של ימינו אין ודאות של 100% בשום דבר.

הסיפור הזה של הדירות בפריפריה ענתיק לגמרי.

וזו לא כל התמונה, אם מישהו הולך לקנות דירה חדשה , הוא יכול לקבל גם הלוואת מקום , בחלק מהאיזורים.

העניין הוא פשוט,

יש לך דירה בקריית שמונה,

והביוב עולה,

מה ?תביא שרברב מהוד השרון?

תמצא בקריית שמונה , או בשלומי , שרברב שמקבל כרטיס אשראי?

ואיך תפקח עליו?

ואיך תדע שהשוכר והשרברב לא עושים עליך קומבינה?

בתכל'ס , מדובר כאן על קריירה , לא על השקעה.

הפירסומת שעשו כאן , סתם מיותרת.

לא צריך אותה.

מספיק לעיין בלוח יד 2 , כדי להבין על איזה תשואות מדובר, אבל הן לא רלוונטיות , למי שצריך לעשות עוד דברים בחיים. 

סתם עשיתי חיפוש , טבריה 3 חדרים.

למכירה בין 120 אלף ל220 אלף

להשכרה בין 1200 ל2000 .

התשואה אותה תשואה , רק שלטבריה יש  יתרון גדול על דימונה....

אם לא מוצאים שוכר , לפחות אפשר לנסוע לכינרת... בינתיים.