מהם הפרמטרים על פיהם מוערך נדל"ן?

מדוע יש פערים בין הערכות של משרדי תיווך לבין הערכות שמאים ?

תודה

צטט: דניה10 2009-01-16 16:46:20

שמאי

 מהם הפרמטרים על פיהם מוערך נדל"ן?

מדוע יש פערים בין הערכות של משרדי תיווך לבין הערכות שמאים ?

 

תודה

מיקום, גודל מגרש וגודל בית בבית פרטי, מס' דירות בבנין, שטח רצפה, קומה, מצב פנימי בדירה וכד'.

כי משרד תיווך רוצה לגזור קופון והשמאי עובד לכאורה על פי עסקאות שבוצעו.

שימי לב לחתימה

תודה.

צטט: דניה10 2009-01-16 21:42:46

שמאי

 מהם הפרמטרים על פיהם מוערך נדל"ן?

מדוע יש פערים בין הערכות של משרדי תיווך לבין הערכות שמאים ?

 

תודה

מיקום! מיקום! מיקום!

הפערים אינם בין משרדי תיווך לשמאים אלא גם בין מתווכים לבין עצמם ובין שמאים לבין עצמם. ככל שהנכס יותר ייחודי כך עשויים להיות פערים יותר גדולים.

אנחנו כשמאים עובדים ע"פ נתונים על עסקאות שבוצעו בנכסים דומים. אם אין עסקאות השוואה אזי עושים התאמות לעסקאות בנכסים הקרובים ביותר במאפייניהם. ההתאמות מתבצעות ע"פ העדפות השוק שגם לגביהם אין ידע מלא. יותר עניין של נסיון והכרות עם השוק.

באופן כללי ניתן לומר כי עיקר הפערים נובעים מחוסר מידע מלא על העסקאות המבוצעות בשוק (בניגוד למצב בארה"ב בו ניתן לקבל את כל המידע) כך שכל גורם, בין שמאי, לבין מתווך, עושה את ההערכה ע"פ המידע שברשותו או בהישג ידו, כאמור, מידע שהוא מוגבל.

תודה על תגובתך, למרות שהיא לא ממש מעודדת, כשמדובר בהערכת נכסים

על רקע גירושין וחלוקת רכוש.

מתוך הדברים ניתן להסיק שהשמאי עלול להיות מוטה לצד זה או אחר.

האם החשש שלי מוצדק? 

על פי עקרונות אתיים שמאי אמור ליתן חוות דעת בלתי תלויה.

כדי לוודא שהשמאי פעל כשורה כל מה שעליך לבקש הוא תחשיב ופירוט הנתונים עליהם התבסס השמאי ולוודא שההתאמות שנעשו לצורך הערכת נכסך הגיוניות וסבירות.

בנוסף ובהתאמה לפי הדבק הדברים והקשרם, למה שכתבה שוש שרביט לעיל, אני מציע לך

להעזר בשירותים של בעל מקצוע דהיינו שמאי.

פרט לזה, לשאלתך מדוע יש פערים בין שמאים למתווכים.

בד"כ למתווכים אין כלים מקצועיים,לעשות את ההתאמות הנדרשות.

שנית תבדקי אם הייתה הפחתה למימוש מהיר

תודה על התגובות הבונות.

לפי הדברים שלך, אביגדור, אני מבינה שיש פרמטר נוסף,

אותו יש לקחת בחשבון - טווח מימוש (מהיר, או תחום בזמן סביר)   

השאלה שלך היא למעשה האם שמאות היא מדע מדויק.

התשובה היא כן אבל גם לא.

שלוש שיטות עיקריות משמשות את השמאים לקביעת ערך הנכס.

האחת היא שיטת ההשוואה בה בוחנים עסקאות דומות שנעשו בתקופה חופפת וביחס לנכסים דומים.

השנייה היא שיטת היוון ההכנסות בה שווי הנכס נקבע עלידי היוון ההכנסות שמתקבלות ו'או עשויות להתקבל מהנכס לאורך זמן. שיעור ההיוון נקבע בשים לב לאופי הנכס ורמת הסיכון הגלומה בהכנסה השוטפת.

השלישית היא שיטת העלוית לפיה בוחנים את העלות האלטרנטיבית להקמת נכס דומה: עלות הבנייה, שווי הקרקע, מיסים, עלות היזמות וכו'

בכל אחת מהשיטות קיימים פרמטריפ המאפשרים יכולת תמרון. אבחון הנכס מנכסים אחרים שלכאורה דומים לו, קביעת שיעור היוון גבוה או נמוך יותר בשל הנחה בדבר סיכון גבוה /נמוך, הערכת דמי שכירות שונים ממה שניתן לקבל, קביעת עלויות גבוהות/ נמוכות ממה שנקבע.

הדרך הטובה לקבלת המחיר הטוב ביותר היא באמצעות כוחות השוק. הוצאת הנכס למכרז (לאחר קבלת חוות דעת שמאית) וביצוע התמחרות עשויה להביא למחיר שמשקף את המחיר הנכון לאותה עת. אם אחד מבני הזוג רוצה לקנות את השני אז אפשר לבחור בשיטה של ממוצע בים מספר שמאויות.

צטט: דניה10 2009-01-20 10:10:47

שמאי

 מהם הפרמטרים על פיהם מוערך נדל"ן?

מדוע יש פערים בין הערכות של משרדי תיווך לבין הערכות שמאים ?

 

תודה

שלום דרורה,

הפרמטרים להערכת נכס עלפי שמאים, היא בעיקרה "מספרים יבשים" של הנכס כמה עלה , מה שווי הבלאי, מיקום, ועוד פרמטרים שונים שניתן למדוד אותם כמותית. לכן הבנקים משתמשים בהערכות שמאים כאשר הם מתבקשים לתת משכנתאות. בדרך כלל ערכת השמאי תהיה נמוכה משווי שוק של הנכס.

מתווך נדל"ן ידע לתמחר את הנכס לפי שווי השוק שלו, (ולא בגלל גובהה העמלה שלו) בכמה אפשר למכור את הנכס. בדרך כלל (וכך אני נוהג עם הלשקוחות שלי) מוכרי הנכס קובעים את המחיר שהם חושבים שהנכס שלהם שווה, ובדרך כלל הוא יהיה גבוהה ממחירו בשוק, וכאן נכנס פרמטר של בעל הנכס . 1. עד כמה הוא רוצה "להפטר " מהכנס, או האם הוא רק מנסה למצוא את הפראייאר שלשם לו מחיר גבוהה, או שאולי הוא רוצה לדעת מה שויי הנכס שלו בעבורו.

לכן המלצה לי אלייך. תנקבי את במחיר הנכס שנראה לך הגיוני על פי הערכות שלך ואז תורידי את המחיר לפי רמת רצינות הקונה שלך.

בסיכומו של דבר: את המחיר הנכון קובעים לאחר ניסוי ותהיה וניתוח נכון של המצב השוק באותו זמן נתון, ושל הקונים בשוק, הריי את צריכה רק אחד שיהיה מוכן ויכול לשלם עבור בייתך כדי שזה יהיה שלו .

מקווה עזרתי .

תודה עופר.

בהחלט עזרת.

דרורה