הטקסט נלקח מהמדריך המלא להתעשרות צעד אחר צעד - חלק 6.

http://www.superscan.co.il/documents/152.html

---

היה לי לקוח, שביקש שאבנה לו תוכנית להתעשרות

לפני שבניתי לו את התוכנית איתו ועם אשתו הטרייה, הוא העלה את הנושא

הוא אמר לי "אני צריך הרבה כסף בשביל לקנות נכסים ולהתחיל"

ואשתו אמרה "גם אם ניקח משכנתה, אני לא בטוחה שהבנק ייתן לנו כסף"

עברתי איתם על הפסיכולוגיה הפיננסית שלהם לכמה דקות, והסברתי להם...

 

שאלתי אותם מהם התוכניות שלהם לעתיד, והם אמרו לי שהם רוצים להקים משפחה

ושהם היום בתהליכים של חיפוש בית לרכישה

וכאן הניצוץ נדלק בעיניי, חיכיתי לראות האם הם ישימו לב להזדמנות שמונחת

מול עיניהם לרכוש את הנכס המניב הראשון שלהם

 

והם לא ראו את זה

 

אז התערבתי, שאלתי אותם כמה הם מוכנים להשקיע על בית?

הם אמרו לי שהם מחפשים בית בסביבות ה-200 אלף דולר

למרות שמצבם הכספי קשה, ואין להם כסף לשלם כמקדמה על הבית

הם מחפשים אחוזי מימון גבוהים

 

אמרתי להם, במקום לרכוש בית ב-200,000$, ולשלם מקדמה על סך 20 אלף דולר

למה לא לקנות בית ב-350 אלף דולר, ולשלם את אותה המקדמה?

 

בהתחלה הם לא הבינו אותי, ואף אשתו הרימה גבה.

אז הסברתי

אתם מתכננים לבצע רכישה גדולה, הבית הראשון שלכם, במקום לרכוש בית"

שבו אתם תגורו, ותשלמו עליו משכנתה שמנה כל חודש, למה לא לקנות ב-120 אלף

דולר יותר, מבנה בעל 3 דירות גדולות?,

לגור באחת מהדירות, ולהשכיר את השניים האחרות?

הם הסתכלו עליי כאילו נפלתי מהשמיים.

בעצם הם מצאו בית קרקע, שאותו רצו לרכוש, תראו את ההבדלים:

הבית עלה 200,000$, מיקום טוב בקריית חיים, היה דרוש שיפוץ מאוד קל

המקדמה שלהם הייתה 20,000$

התשלום החודשי (בנק + ביטוח + מס) היה בסביבות ה-500$ = 2,150 ₪ לחודש

פריסת התשלומים הייתה ל-35 שנים

 

וזה היה הנכס שמצאנו ביחד, לאחר שבוע של חיפושים

הנכס עלה 350,000$, לא רחוק מהנכס שהם מצאו, בקריית

חיים המזרחית, היה דרוש שיפוץ

 

קבלן העריך את השיפוץ ב-15,000$

המקדמה הייתה אמורה להיות 35,000$

 

אבל מכיוון שהיה דרוש שיפוץ, פנינו למוכר וביקשנו לשלם לו מקדמה

על סך 20,000$ בלבד, כי 15 נוספים אנו צריכים להשקיע על השיפוץ

להפתעתם המוכר הסכים, למרות שאני ידעתי שהוא יסכים

מפני שהנכס עומד למכירה כבר שנה, ולמוכר לא היה כסף לשיפוץ

לכן אף פעם לא מכר אותו

הנכס היה 3 קומות, שבכל קומה הייתה דירה 3 חדרים

היה דייר רק בקומה השנייה, עם חוזה ל-3 שנים

התשלום החודשי היה בערך 500$ לחודש = 2,150 ₪ לחודש

פריסת התשלומים הייתה ל-45 שנים

ועוד הייתה הלוואה על סך 15 אלף דולר = 68,000 ש"ח

ההחזר החודשי של ההלוואה הזאת היה 300$ = 1,500 ש"ח

עם פריסה ל-48 חודשים = 4 שנים

הדייר הנוכחי שילם שכ"ד של 500$

לאחר כשבועיים מצאנו דייר נוסף ממשרד התיווך המקומי

שחתם על חוזה לשנתיים

הלקוחות שלי גרו בקומה השלישית, ושני הדירות האחרות היו מושכרות

אז להלן המצב הפיננסי של הנכס הנוכחי

הכנסה : 1,000$ = 4,350 ₪ לחודש

עלות החזר לבנק = 800$ = 3,500 ₪ לחודש

רווח (ל-4 שנים הראשונות) = 200$ = 900 ₪ לחודש

רווח (אחרי 4 שנים ראשונות) = 500$ = 2,250 ₪ לחודש

 

אז תבינו, הם רצו לרכוש בית מגורים

במקום לרכוש בית שיעלה להם כל חודש 500$

יש להם עכשיו בית, שמכניס להם 900 ₪ כל חודש, למשך 4 שנים הבאות

ולאחר 4 שנים, הרווח יהיה 2,250 ₪ לחודש

אז הם שילמו קצת יותר, אבל במקום להפסיד כסף

הם מרוויחים כסף, כל חודש, צ'ק לכיס

 

 

בהצלחה לכולם

 

אושרי נא ראה הערה זו ברוח חיובית ולא שע"מ להתנגח

 

הסיפור צריך להתאים למציאות:

עסקא 350 אלף. מקדמה 20 בלבד ע"מ להשאיר 15 לשיפוץ  (יספיק לסיוד בלבד)  -  אך יש לשלם גם מס רכישה, עו"ד מתווך (אושרי עובד בחינם לא נכליל אותו)  עוד כ20 אלף שלא מופיעים אצלך (נקוה שמצאו אותם (: )

 

סכ"ה עלות 350+15(שיפוץ)+20 (מסביב) = 385  פחות 35 הון עצמי (איך קפץ מ20 ל35?) הלואה מהבנק על ס"כ 350אלף $ (נניח שיקבלו)

 

לטענתך ההחזר על ההלואה הוא 800לחודש דהינו 9,600$ שנתי  שהם פחות מ3% של ההלואה ( כ 2.6%)  - היות וריבית  המשכנתא גבוה מריבית זו, אזי אפילו אם יחזירו רק את הריבית (מבלי להחזיר את הקרן כלל!) ההחזר יהיה גבוה יותר!

אין הכונה בתגובה זו להרפות ידיך,

אשמח לראות פוסטים  נוספים שלך

אך כדי שאפשר יהיה להתיחס אליהם מעבר לרעיון גרידא כאל דוגמא מהמציאות אזי על הדוגמא להיות מהימנה (ולא חשוב כלל אם היתה בפועל או לא)

בהמשך להערתו של קודמי, יש להתייחס גם לנושא המשכנתא. אין כיום בישראל משכנתאות לפרקי זמן ארוכים כל כך (45 שנה). המשכנתאות הארוכות ביותר הינן ל- 30 שנה בלבד.

אם הלקוחות שלך היו לוקחים משכנתא לתקופה של 30 שנה ההחזר החודשי היה גבוה בהרבה, וסביר להניח שהם היו צריכים להוסיף בכל חודש כסף לכיסוי המשכנתא.

 

בנוסף, עלויות השיפוץ של דירת 3 חדרים (כ- 80 מ"ר) לא יכולות לרדת מ- 20,000$ (כ- 250$ למ"ר), אלא אם כן השיפוץ הוא קוסמטי בלבד ואז יש להכניס בחישוב הכולל תחזוקה שוטפת של נכס ישן לתוך התזרים המתוכנן.

לפי החישוב הזה, עלויות השיפוץ של 3 היחידות היו צריכות להגיע לפחות ל- 30 אלף דולר (20 על היחידה בה הם מתעתדים לגור ו- 5 לכל אחת מהיחידות האחרות) וזה לא נלקח בחשבון

 

בהצלחה בהמשך!

 

תודה על התגובות שלכם נתחיל בכך שכמו שאיני מציין את שמותיהם של הלקוחות שלי כך אינני גם מדייק במספרים. עליכם להבין את הקונספט, ולא להתמקד במספרים. בסך הכל ניסיתי להדגים רכישת מבנה קומות, במקום רכישת בית פרטי. אגב, השיפוץ בכל הנכס היה 15 אלף דולר, לא לכל יחידה. תודה. אושרי מורד.

תראה בהמשך למה ש aorpaz כתב, גם אני מבקש שלא תיקח את זה אישית אלא ענינית.

 

המספרים שהוצגו באפשרות השנייה אינם "לא מדויקים במקצת" אלא פשוט חסרי כל בסיס. ההחזר החודשי למשכנתא של 350,000$ עבור 45 שנים בריבית של 4% הוא 1400$ ולא 500$ כמו שכתבת .(aorpaz  שים לב שהחזר 800$ רק בארבע שנים הראשונות בגלל הלוואת גישור ובשאר 41 השנים הוא 500$ בלבד). הבדל "קטן" בין $500 ל $1400!

 

למעשה החזר 500$ לחודש כפול 540 חודשים יוצא רק 270000$ כלומר שלא תחזיר אפילו את הקרן שלא לדבר על הריבית.

 

גם בדיון אחר באתר http://cafe.themarker.com/view.php?t=66026 התברר לאחר מספר לא קטן של הודעות שהכותב הניח ריבית משכנתא של כ 3% כדי להציג את המקרה...

 

אז הבנתי מהסיפור שאם הבנק מוכן לתת לך הלוואה ללא ריבית וגם מוכן לוותר על חלק מההחזר עשית עיסקה מצוינת. לא הבנתי איך הקונספט עובד במציאות.

 

 

ועוד יותר לא ברור ואפילו מצטייר כשקר גמור כמעט!

בשום מצב וכל אפשרות שתכניס אפילו משכנתא ל30 שנה לא תגיע לרמה של 500 דולר על 200אלף

ויתרה מזאת 4% ל20 שנה ל100אלף זה 616$ כך שעל 200 אלף 

זה כפול .ואפילו את תקח הלוואת בלון של בטוח שתקבל מהבנק ותחזיר רק ריבית למשך תקופה של כמה שנים זה יותר מ500$ כך שלפני שאתה בונה את המספרים תחשוב

ושנית זה לא משהו אישי כי גם אני בא מאותו מקום שאתה חושב.

חבל שאתה מטעה את הקוראים. לומר שהמספרים הינם רק דוגמא והם לא חשובים. אז כך הם כן חשובים.

לוגית בדר"כ דמי השכירות שתקבל מדירה ממוצעת ומעלה הינה פחותה מהריבית של המשכנתה. ולכן לקבל משכנתה כדי להשכיר דירות זה בולשיט. אם הם כבר מוכנים לקנות דירה שיקנו דירה אחת ולא שלוש דירות ולא בית ויקטינו את המשכנתא ואולי לא יצטרכו בכלל משכנתא ויוכלו לחסוך ולהשקיע.

הסיבה היחידה לקנות דירה זה רק בגלל שאתה מאמין שייש סיכוי לעליה בערך הדירה ( וזה כמובן הימור כי עד לא מזמן ערכי הדירות דווקא ירדו ברוב המקרים)

 

צטט: pauln 2007-07-27 02:04:28

חבל שאתה מטעה את הקוראים. לומר שהמספרים הינם רק דוגמא והם לא חשובים. אז כך הם כן חשובים.

לוגית בדר"כ דמי השכירות שתקבל מדירה ממוצעת ומעלה הינה פחותה מהריבית של המשכנתה. ולכן לקבל משכנתה כדי להשכיר דירות זה בולשיט. אם הם כבר מוכנים לקנות דירה שיקנו דירה אחת ולא שלוש דירות ולא בית ויקטינו את המשכנתא ואולי לא יצטרכו בכלל משכנתא ויוכלו לחסוך ולהשקיע.

הסיבה היחידה לקנות דירה זה רק בגלל שאתה מאמין שייש סיכוי לעליה בערך הדירה ( וזה כמובן הימור כי עד לא מזמן ערכי הדירות דווקא ירדו ברוב המקרים)

 

נתחיל בכך שמעולם לא אמרתי שהמספרים אינם חשובים

אמרתי שאני שם דגש על האסטרטגיה, ולא על המספרים

לכל עסקה יש את המספרים שלה, יהיו עסקאות שישתלמו... ויהיו עסקאות שלא ישתלמו.

אבל האסטרטגיה, נשארת אותה אסטרטגיה.

העובדה היא שהזוג הזה רכש מבנה בעל 3 יחידות דיור

השכירו 2, וגרו בשלישית, הכוונה המקורית שלהם לא הייתה להקטין את המשכנתה או לחסוך בהוצאות... אלא לעשות כסף

אם הייתי מדבר על חיסכון בהוצאות, לא הייתי מפרסם כלל את הפוסט הזה

וכשאתה אומר שהסיבה היחידה לקנות דירה זה בשביל העלייה במחירים, אז אני מצליח להבין כי אולי התבלבלת, או לא הצלחת להבין את הקונספט כמו שצריך.

הם רכשו את המבנה בשביל תזרים המזומנים שלו, אני לא מסכים איתך שזה "בולשיט", מאחר והם לא היחידים שעשו את זה, אני עשיתי את זה, אני מכיר אנשים שעשו את זה, וממשיכים לעשות את זה, המורים הרוחניים שלי עשו את זה, ולמעשה 30% ממשקיעי הנדל"ן בארה"ב הם משקיעים יצירתיים, זאת אומרת משקיע שמשתמש בשיטות יצירתיות על מנת לממן נכסים.

בקיצור, מטרת הרכישה הייתה להרוויח כסף, ולא לחסוך.

בהצלחה.

 

 

אני מסכים עם הלוגיקה של אושרי, וגם מסכים שהנתונים לא היו מדויקים - ואז הדוגמא יכלה להיות יותר טובה

 

מספרים אמיתיים הם כאלה:

 

באילת, באר שבע ואריאל אפשר בהחלט לקבל תשואה של 9%

התשואה יורדת ל 7% בגין הוצאות נלוות (מס רכישה, עו"ד, 10% הוצאות על הדירה וכו')

הבנקים נותנים היום P-1% = 4.5%

יש הלוואות בלון (רק ריבית) ל 10 שנים

 

כלומר נכס ב 100 אלף דולר יכניס 7000 דולר שנתי

הריבית תהיה 4500 דולר

והרווח יהיה 2500 דולר (במימון 100%)

 

כלומר אפשר להרוויח כ 2.5 - 3% על הכסף של הבנק

 

יש גם נכסים מסחריים שנותנים תשואות כצת יותר טובות

 

 

אושרי, העקרון ברור, הבעיה בפרטים. כל פעם שאני בודק עיסקה כזו היא בעיקרון אטקרקטיבית אבל במעשה לא אטרקטיבית בגלל הפרטים הקטנים. כל מי שהרוויח בעיסקאות כאלו עשה זאת לא מתזרים המזומנים אלא מעליית ערך הנכס ומכירתו המהירה אחרי עליית הערך וחוזר חלילה. בגלל המינוף ,השיטה עובדת טוב כלל עוד ערך הנכסים עולה, אבל תגרום לנזקים גדולים למשקיע בירידת ערך הנכס.

 

בלי לפרט שמות או מקומות מדויקים - כדי לא לפגוע בפרטיות - תוכל להציג לנו מספרים אמיתיים ומדויקים של עיסקה מוצלחת שאתה מכיר אישית מהסוג המתואר על ידך פה?

 

אריה,

1 אם התכוונת להלוואה בריבית משתנה - מה יקרה אם ריבית הפריים תעלה והשכירות לא תכסה את הריבית? אי אפשר להניח שריבית הפריים לא תעלה בעשר שנים הקרובות.

2 אם התכוונת לריבית קבועה איזה גורם במשק נותן הלוואת בלון בריבית קבועה של 4.5%?

3 איזה גורם במשק מוכן לממן 100% מעיסקה כזו?

4 מה מבטיח שערך הנכס בתום עשר השנים יכסה את ההלוואה? האם היא נון-ריקורס? איזה גורם במשק נותן הלוואות נון-ריקורס לעיסקה כזו?

 

תרשו לי לתת לכם מספרים אמיתיים .

אין בנק שנותן לזוג צעיר ללא בטחונות נאותים ( נכסים,חסכונות,הורים מגבים ) 100% מימון גם לא 75%. בדר"כ מדובר על 65% במקרה הטוב.

גם איש עסקים מכובד ככל שיהיה לא מקבל 100% מבלי שיהיו לבנק בטחונות בצורות שונות ( חסכונות,חברות אחרות, פעילות מכניסה מריביות וכו' ) .

ונניח בהנחה פרועה שקיבל הזוג הצעיר 80-90 % מימון ורכש נכס ב- 200-350K דולר ורובצת עליו משכנתא ל- 25-30 שנה כיצד יוכל לקבל משכנתא נוספת לרכישת נכסים נוספים ואם לא עשה זאת הרי שעוד 25-30 שנה יהיה בידו נכס מסוג דירה ששוויה פחות או יותר 15% מעל מחיר הרכישה. מיליונר ? עשיר ? מסודר ?

 

אני עוסק בנדל"ן מזה 18 שנה ובידי מספיק ידע מוכח כדי לקבוע שללא הון מכובד ו\או בטחונות סבירים ( גם הורים הם סוג של ביטחון ) קשה עד בלתי אפשרי  ( אני נזהר מעט ) גם לוירטואוז ויהיה יצירתי ככל שיהיה להתעשר .

 

ישנם משתנים במשוואה שלא תלויים במשקיע ולכאורה אם המשוואה בעלת נעלם אחד הכל נראה כה פשוט .

אבל המשתנים בנוסחת החיים רבים ומשתנים תוך כדי תנועה . אולי מסוכן, אולי בלתי אפשרי , אבל ללא ספק מעניין ומאתגר .

 

 

 

 

היו לו כוונות טובות במאמר הזה....

תודה לכולם על התגובות.

 

שלומי ג.

 

נתחיל בכך שכוונת הפוסט לא היה להדגים "התעשרות" מהשקעות בנדל"ן.

כי נכס אחד בסדר גודל שכזה לא יהפוך אף אחד לעשיר.

אני אציין שמטרת הפוסט הייתה להדגים את שיטת המימון היצירתי, כפי שלמדתי אותה בסיורי בארה"ב ובאירופה ממשקיעי נדל"ן שונים, וכפי שראיתי שאפשרית לביצוע כאן בארץ.

 

שלומי, אני בטוח שמאחר ואתה משקיע כבר 18 שנים בנדל"ן, זה לא אומר שאתה מכיר את כל הדרכים שיש לממן נכסי נדל"ן, אף אחד לא יודע הכל, ואני לא מתיימר אפילו לדעת חצי מהשיטות שיש לממן נכסי נדל"ן.

לכן שנות ניסיון אינם רלוונטיות כאן, כי עובדה שאני מכיר שיטות שעליהם לא שמעת.

כמו שאתה יודע דברים שאני לא.

 

דבר שני מעולם לא אמרתי שלזוג לא היה ערבונות...

ומעולם לא פירטתי דבר אודות ההשקעות הנוספות של הזוג.

וכמו שציינתי במאמר, אין שום כוונה ל-100% מימון (למרות שאפשרי להשיג על נכסים גדולים יותר) בעסקה זאת.. אני בטוח שאם תקרא את המאמר שוב אתה תבין שזאת לא הייתה הכוונה.

אמרתי בבירור שהם לקחו משכנתה על סך 90%, ולא על 100%, קרא שוב לפני שאתה מגיב.

 

(כמובן הכל נאמר ברוח טובה)

 

ו-yrnkrn, ציינת בעצמך שהעיקרון ברור.. זה בסך הכל מה שניסיתי להדגיש.

כשאמצא במשרד את הנתונים המדוייקים של העסקה הזאת, אשמח לשלוח לך אותה בפרטי.

 

תודה.

 

אושרי מורד