לרובנו יש חלום להיות "משקיע בנדל"ן". ההשקעה בנל"ן אינה בהכרח שונה במהותה מהשקעה בתחומים אחרים. המשקיעים בנדל"ן מתחלקים למספר סוגים: הספקולטיבים, הסולידים, המבינים, הסוחרים ועוד... בימים אלו ההחלטה להשקיע את כספי החסכון בכלל ובנדל"ן בפרט אינה פשוטה כלל. אך ראשית צריך להבין מהי השקעה בנדל"ן ומהם האפשרויות הקיימות בשוק, כאשר צריך להבין תחילה שרכישת בית או דירה לצורכי מגורים אינה בהכרח נחשבת השקעה בנדל"ן במחשבה תחילה, לעתים קורה שמתברר בדיעבד שרכישת בית המגורים היתה השקעה טובה, אך לרוב לא היה זה בכוונת מכוון. המזקיעים הספקולטיבים והסוחרים למינהם מחפשים את המציאות, הייזמויות את ההשקעה בנדל"ן כעיסוק המניב פירות כמעין משלח יד. לעומתם הסולידיים מחשפים אלטרנטיבות בהם הם יכולים להפקיד את כספם שנחסך בעמל רב מתוך כוונה לשמרו עם פירות. הבחינה על פי רוב מתבצעת מול האלטרנטיבה השכיחה שהיא הבנק, בבדיקה זו בימים אלו כאשר אנו כמעט במצב בו אנו משלמים לבנקים שכר שומרים, דהיינו הריביות אפסיות ולעתים העמלות על הפקדונות עולים על הריביות, הרי אין מנוס מלהסיק שכמעט כל אלטרנטיבה טובה מלשים את הכסף בבנק. כשבוחנים השקעות נדל"ן והשקעות בכלל צריך כמובן לקחת בחשבון גם את אלמנט הזמן. כשרוכשים קרקע מתוך כוונה לבנות בית ולמוכרו קיים מרכיב סיכון לא מבוטל ואילו כאשר רוכשים דירה במיקום מבוקש ואשר מושכרת אזי מרכיב הסיכון מצטמצם באפן ניכר. בימים אלו שהכלכלה העולמית דועכת מחירי הדירות בארץ ובעולם צונחים מסיבות שונות. לרוב העומלים והחוסכים שחרור הכסף ממלתעות הבנק להפנייתו להשקעה בדירה מהווה תהליך פסיכולוגי לא קל, אך אלו שהשכילו להבין כי כיום ניתן לרכוש דירות המושכרות במקומות מבוקשים ברחבי עולם במחרים הנמוכים ממחרי השוק של לפני כשנה וחצי ולהינות מתשואה משכירות על מחיר הדירה המגיעה ואף עולה על 8%, אילו יבינו כי בד"כ רכישת דירה כאמור מהווה הלטרנטיבה מצוינת לשמור על כספי החסכון ואף לקבל פירות לאורך תקופה. מנסיון משרדי נראה כי דירות כאמור ניתן למצוא במקומות שונים בעולם ותהליך בדיקה נכון ניתן למעשה לרכוש דירה המושכרת בכ- 900$ במחיר של של כ- 96,000$. מנסיוני במקומות כמו אילת שבדרום ואפילו ניו ג'רזי שבארה"ב ועוד ועוד ניתן לדעתי אף רצוי לעשות כן. אני מאמין שהאדמה עליה נמצאת הדירה ועל פי רוב אף הדירה עצמה אינם יכולים להשחק עד כדי להיעלם במרוצת הזמן וכך גם שויין להסדיק מאפיקי השקעה אחרים.

הדיון מהווה קצה קיצו של מזלג מסועף בדוגמאות ומידע ומהווה דעתו הבלעדית של הכותב מתוך נסיון הנצבר במשרדי.

אירם גל משרד עורכי דין

צטט: אירם גל, עו"ד 2009-03-08 19:43:17

האם זה הזמן ל"השקיע בנדל"ן"

... מנסיון משרדי נראה כי דירות כאמור ניתן למצוא במקומות שונים בעולם ותהליך בדיקה נכון ניתן למעשה לרכוש דירה המושכרת בכ- 900$ במחיר של של כ- 96,000$. מנסיוני במקומות כמו אילת שבדרום ואפילו ניו ג'רזי שבארה"ב ועוד ועוד ניתן לדעתי אף רצוי לעשות כן. אני מאמין שהאדמה עליה נמצאת הדירה ועל פי רוב אף הדירה עצמה אינם יכולים להשחק עד כדי להיעלם במרוצת הזמן וכך גם שויין להסדיק מאפיקי השקעה אחרים.

חוששתני שהנסיון להשוות נדל"ן באילת לנדל"ן בניו ג'רסי הוא השוואה של מין בשאינו מינו. טיבם של עסקי הנדל"ן בארה"ב כה שונה מטיבם של עסקי הנדל"ן בישראל שאיזכורם באותו משפט, יכול ליצור רושם מוטעה אצל הקורא החף מהכרת השווקים. גם ההצעה להשקיע "בעולם" למי שאין כלים אישיים לניהולה של ההשקעה הנ"ל ולביצוע בדיקות בלתי תלויות שלה, היא הצעה שאני לא הייתי מקבל כמשקיע.

 

אגב, בארה"ב יש מקומות בהם נדל"ן נמכר כיום ב"הנחה" (שהיא בעצם אבדן שווי) של 60% ו-70% בשל שיטת המשכנתאות שם, שיטה שאין לה שום קשר עם שיטת המשכנתאות כאן.

 

בנוסף יש לאבחן בין מרכיב הקרקע בצפון ת"א (עיסקאות קומבינציה של 50% 50%) לבין מרכיב הקרקע בפריפריה שהוא לעיתים 10% עד 25%. כך שאובדן השווי כדי שוי הקרקע מיצג הפסד גבוה מאד למשקיע הלא מנוסה.

אירם,

ברוך הבא לפורום.

הפוסט שלך יפה ועמוס נתונים שלגבי חלקם לפחות התקיימו כאן אין סוף דיונים בעבר.

לא הצלחתי להבין מה שורת הסיכום שלך - האם עכשיו לדעתך כדאי להשקיע בנדל"ן? כאן בארץ? שם בחו"ל? איזה חו"ל?

האם להוציא את הכסף מקרנות ההשתלמות והפנסיה עכשיו אחרי שכבר התרסקו ולהשקיע בנדל"ן [שבארץ עדיין גבוה ויש לו לאן לרדת]?  כניראה שיש אנשים שעושים את זה עכשיו, אבל אלו אותם אנשים שיכנסו לבורסה כאשר היא כבר תרתח ותגעש. אלו אותם אנשים שלא יודעים לקרוא את התמונה הרחבה של מחזוריות מחירים - גם בבורסה וגם בנדלן ולכן הם תמיד יפסידו.

 

"הבחינה על פי רוב מתבצעת מול האלטרנטיבה השכיחה שהיא הבנק, בבדיקה זו בימים אלו כאשר אנו כמעט במצב בו אנו משלמים לבנקים שכר שומרים, דהיינו הריביות אפסיות ולעתים העמלות על הפקדונות עולים על הריביות, הרי אין מנוס מלהסיק שכמעט כל אלטרנטיבה טובה מלשים את הכסף בבנק."

 

אין ספק שהשקעה בנדלן כיום לאחר בדיקה רצינית תביא תשואה גבוהה משמעותית מהבנק או רב אפיקי השקעה הקיימים.

 

אני עוסק בהשקעות פיננסיות אך ורק בנדלן חו"ל, ומייעץ למשקיעים לבחון מספר פרמטרים של העסקה:

מי היזמים? אמינות, נסיון, שירות אישי, והובלת המהלך.

האם החברה שלהם או העסקה כבר ממונפת? מסוכן מאוד (כי גם ג'נרל מוטורס כחברה לא בטוחה היום...)

לבדוק לעומק תנאי השוק המקומי ולא להתפשר -

מיקום מרכזי / אסטרטגי,

מחיר (לרכוש במחיר הנמוך ולא לאחר מספר סיבובים),

מצב כלכלי איזורי. לדוגמא, תנאי השוק באיזור מסויים באותה המדינה יכולים להיות שונים לחלוטין!,

כך שיש להמנע מהשוואות, שמועות והכללות ולבדוק לעומק.

 

 

שכרתי בעברי דירת חדר אצל גברת זקנה. לדבריה לאחר שהריבית ירדה היא החליטה שמשתלם לה יותר לקנות דירה ולהשכירה.

 

קבלתי מחיר מצוין לאחר שהדייר הקודם החריב את הנכס.

 

היא עוד היתה במאבקים משפטיים שפרנסו לא רע את העו"ד מטעמה.

 

במקרה שלי היא העדיפה לתת לי 20$ הנחה על מנת לא להגיע למצב של הרס, אי תשלום, פנוי דרל עו"ד (כנראה שבכל זאת עשיתי רושם סביר).

 

המסקנה של דבריך היא: הריבית בפק"מ אפס - על כן הוציאו את החסכונות וקנו דירות.

 

מסקנה שהיא שגוייה - ראשית הגברת אמרה שבדיעבד טוב לו הכסף היה נשאר בבנק כי ריבית טיבה לעלות ולרדת.

 

אתה מוכן להבטיח כי הריבית תשאר אפסית בטווח של שנה מהיום?

 

מה יהיה עם הגרעון של 40 מיליארד הצפוי?

 

למי שיש כסף בבורסה, קרן השתלמות, קרן פנסיה \ בטוח מנהלים - האם לאחר שהמחיר נשחט בפאניקה של סוף 2008 אתה קורא לאנשים להוציא את הכסף ולקנות? הרי ברור כי כאשר תתחיל ההתאוששות (אלא אם אחרית הימים או גג ומגוג (מחק את המיותר) בדרך) והיא תתחיל הבורסה תשוב לעלות כי החברות יתחילו לדווח על רווחים, הפסקת מחיקות, שווי הנכסים שלהם יעלה,....

 

האם אתה בטוח שבטווח של חצי שנה מהיום לא יהיו מחירים טובים יותר? מה לגבי כל המפוטרים? מה יקרה כאשר יגמרו דמי האבטלה והטלפונים מהבנר ישאו אופי יותר ויותר מאיים?

 

תראה, אין לי תשובות רק שאלות.

כשקונים דירה באילת חשוב לזכור כי בכל בעיה שמצריכה ממכם לרדת לאילת הלך חודש שכ"ד (בעלים של דירה באילת בעבר) וגם אם יש לכם מתווך טוב זה לא גרנטי שלא יהיו תקלות. ולכן חשוב לקחת בלתי צפוי זה בחישובי התשואה.

 

טיסה לניו גרז'י ועוד ה TOLL בלינקולן טנל, לפחות תחזרו עם וויסקי בדיוטי פרי לשרה בלילה אברהמי.

הכל נכון, כל שאלות וכל התשובות, מוטיב ההשקעה הוא למעשה מענה פסיכולוגי לצורך מסוים. כאדם המאמין בנדל"ן השקעה בנדל"ן לדעתי בימים טרופים אלו נותנת מענה טוב יותר מהאלטרנטיבות לצרכים הפסיכולוגים שלנו. אמנם יש הבדל ניכר בין השקעות בארץ לבין השקעות ובין השקעות בחו"ל אחד לחו"ל שני אך בסופו של יום הצורך הפסיכולוגי שלנו מגיע בכל מקרה מתוכנו. אם קונים קרקע ומב'קשים לעשות עליה יזמות בארץ או בחו"ל באופן כללי הכללים דומים, ישנם הבדלים טכניים של חוקי מס וכו' אך הרעיון דומה וכנ"ל גם ברכישת דירות לצורך השכרתם לשם קבלת תשואה משכירות. רכישת דירות כאמור לצורך השכרתם לשם קבלת תשואה משכירות דומה במהותה, בעיקר במקומות מבוקשים, להשקעה בפיקים סולדיים אחריםפ של הכסף כגון מוצרי חסכונות שמספקים הבנקים ועוד. אינני חושב שנכון במתקופה של משבר כלכלי לממש הפסדים, ככל שהדבר אפשרי, אך היה ולמישהו קיים סכום שנחסך בעמל ולמשך תקופה ונכון להיום הפירות שהוא מקבל על החסכון שואפים לאפס או אפילו שליליים אזי בהחלט כדאי לחפש אפיקים שנכון להיום מציעים פירות חיוביים על אותו הסכום, ולכן למי שלמשל חסך כ- 100,000$ בהון עצמי קיימות לו אפשרויות לא מעטות בימים אלו להפנות את ההון הנחסך לאפיקים שיכולים להניב פםירות גבוהים יותר מהאלטרנטיבות. לדעתי בימים אלו במיוחד כאשר מאחרומחיר הדירות יורד בעולם כולו, רצוי לרכוש דירות כאמור שבמיקום מבוקש על מנת להשכירם וכאשר מחיר הדירות ישוב לסדרו רצוי לשקול שוב את אפיק ההשקעה. לדוגמא - בימים אלו לקוח ממשרדי רוכש ביחד עם קבוצה של רוכשים בנין בו 12 דירות מוכרות במיקום מענין בארה"ב. בשל מצב השוק מחיר דירות אלו ירד בכ- 20% ואולם בשל הרכישה של כל הדירות ביחד ממוכר אחד אזי הדירות נמכרות במחיר הנחה של כ- 35% ובמחיר של 96,000$. הדירות הנ"ל מושכרות ב- 900$. יוצא איפה שלמשקיע הסולידי שתשואות של 8.5% ומעלה מהוות אלטנרטיבה טובה למקום בו הכסף מונח בימים אלו. השקעה כגון זו אינה מתאימה לאלו שהצורך הפסיכולוגי שלהם דורש ריגוש שמגיע מרמות סיכון גבוהות יותר. או בקיצור הכל נכון כל השאלות טובות וכל התשובות נכונות, השאלה היא מה הצורך שלך לצורך זה תמצא את המענה.

זה הזמן להשקיע בנדל"ן..למי שיש כסף היום..זה הזמן. מי שמשקיע היום הוא המתעשר החדש...פלורידה.

פלורידה היום..בתחתית..אין יותר תחתית..רק יתחיל לעלות..כבר עכשיו על דירות שהם מציאה על הים..כבר יש כמה הצעות..ומתחיל הביד עליהן..הבנק..לא מעניין אותו מהיכן הכסף מגיע..משכנתא או מזומן..גם 500 דולר יותר מהצעה אחרת..הדירה תינתן להצעה הכי גבוהה.

 

זה הזמן למי שיש כסף לקנות דירות..חלומיות.. שלפני שנתיים היו שוות מעל חצי מליון...

 

כיוון שאתם תושבי חוץ..גם משכנתאות של תושבי חוץ יש..אך צריך לשים בין שלושים ל חמישים אחוז..מי שיש לו...זה הזמן.

 

מיקי

 

חיפוש עצמי:

http://michaly-preview.sef.mlxchange.com/?id