דבר חשוב שרצוי לא להתעלם ממנו זה עליה\ירידת ערך הדירה בעתיד הרחוק - בד"כ טווח של 10 שנים.

כמו שאמרתי בעבר לא נראה לי שבחיפה ונשר יעלו בעתיד הרחוק מחירי הדירות.

בנהריה המחירים קצת עלו אבל עם יחליטו להוריד להם את מס הכנסה המחירים ירדו אוטומטית.

חשבתי לאחרונה על אזור אור עקיבא שנראה לי פוטנציאל טוב, הן מבחינת מיקום והן מבחינת קרבה לערים משגשגות - קיסריה ובנימינה. אשמח לקבל חוות דעתכם על אור עקיבא למי שמכיר כי זו הבעיה שאני לא מכיר את האזור.

לוד גם נשמע מקום טוב להשקעה אבל לא מכיר את האזור.

להשכיר דירה ברור שאין בעיה בחלק גדול מהערים בארץ אבל השאלה האמיתית זה איפה לקנות דירה בה יש פוטנציאל שמחירי הדירות יעלו בעתיד, כדוגמאת מודיעין

צטט: tzahiel 2009-04-01 21:21:20

דבר חשוב שרצוי לא להתעלם ממנו זה עליהירידת ערך הדירה בעתיד הרחוק - בד"כ טווח של 10 שנים.

כמו שאמרתי בעבר לא נראה לי שבחיפה ונשר יעלו בעתיד הרחוק מחירי הדירות.

בנהריה המחירים קצת עלו אבל עם יחליטו להוריד להם את מס הכנסה המחירים ירדו אוטומטית.

 

חשבתי לאחרונה על אזור אור עקיבא שנראה לי פוטנציאל טוב, הן מבחינת מיקום והן מבחינת קרבה לערים משגשגות - קיסריה ובנימינה. אשמח לקבל חוות דעתכם על אור עקיבא למי שמכיר כי זו הבעיה שאני לא מכיר את האזור.

 

לוד גם נשמע מקום טוב להשקעה אבל לא מכיר את האזור.

 

להשכיר דירה ברור שאין בעיה בחלק גדול מהערים בארץ אבל השאלה האמיתית זה איפה לקנות דירה בה יש פוטנציאל שמחירי הדירות יעלו בעתיד, כדוגמאת מודיעין

סוף סוף מישהו שמבין שערך של דירות יכול גם לרדת בטווח רחוק, בניגוד לזרם הכללי בפורום הזה...

השאלה האמיתית - 'איפה יעלו הדירות בעתיד' היא השאלה של כולם... וברגע שתהיה לכך תשובה - כולם כבר יהיו שם ואז המחירים כבר לא יהיו 'מציאה'.

קח בחשבון שמי שלא עוסק בתחום באופן יומיומי ומקצועי לא יהיה לעולם בקו הראשון של המרוויחים:

שלב א - בעיר מסויימת יש מחירים נמוכים.

ב. מתחיל ביקוש מעל לממוצע כי נבנתה מכללה, כי יש פארק תעשיות חדש,  כי...

ג. המתווכים שבחזית מזהים את התהליך וקונים במחירי הזדמנות עבור עצמם

ד. שמאים שמגיעים לעשות הערכות ומזהים שינוי קונים גם כן

ה. תושבים באיזור מרגישים את התזזית והשינוי וקונים [ומעלים מחירים]

ו. מתפרסמת כתבה על התעוררות של חיפה  [או כל חור אחר...]

ז. המחירים עולים

ח. גב כהן מחדרה מבינה שהיא חייבת לקנות דירה ליד האוניברסיטה בבארשבע.

ט. הצילו, המחירים לא ריאליים, יש מיתון, הסטודנטים חוזרים לישון בבית, המחירים יורדים

וחוזר חלילה.

אבל עזוב אותך מקטנות,

יש כאן מישהו בפורום שמציע לנו בכל הזדמנות לקנות אצלו נכסים מדהימים  ברומניה ולעשות אקזיט של אלפי אחוזים, [בדוק!!!...] אז למה לך לחפש איפה יעלו המחירים בעתיד כדי לקנות דירת שיכון מסכנה בשביל תשואה עלובה של 4-5%...?

ערב טוב וחג שמח,

אז מה היה לנו כאן?

איש אחד שואל(רציני) - היכן אפשר לו לקנות דירה "בשביל להשכירה שנה-שנתיים" ואז למכור אותה ברווח.

 ומולו כמה אנשים וגם נשים "מהתחום הנדל"ני" מיעצים לו , בדרכים שלי נראות כהומור ובדיחה. אחד אומר, וחוזר על המנטרה : תקנה בחו"ל לפי ההסבר שלי באתר שלי" ונותן הקישור. שני "לא מאמין" והויכולח בינם נודד לרומניה כן או לא. אז מתברר ש"פעם" האיש שהציע התשואה הגבוהה ברומניה  "קנה שם רחובות במחיר של דירה בת"א של אז"...

 ואז מתעוררים מומחים אחרים כדי לרפות ידיו של האיש שרוצה להשקיע סכום שנקב בו.

למה אנחנו כל כך ממהרים לרפות ידיו של אדם שרוצה להתקדם בחיים? למה להתייחס בהומור לשאלתו?  האם קולו צורם? האם פניו -"מלאות חטטים"? איך יודעים זאת מהשאלה? 

                      ומה החארטה הזו שלי? האם אני הולך לענות לו או לצחוק יחד אתכם או לצחוק עליכם?  - מצטער אם אשמע ותקראו אותי ברצינות , אך ברצוני לענות לשאלה של האיש הרציני לכאורה- ששאל.

קודם כל - אדוני רוצה לקנות דירה במחיר שנקב , פחות מ700,000 ש"ח. מה אפשר , לקנות במחיר הזה? האם זה ריאלי לחפש בכלל או רק כדי להוסיף לזה משכנתא מתאימה ולשדרג לקניית דירה יותר אפשרית למכירה טובה יותר בעתיד. האחרונה - נראית לי יותר. דירת 3 חדרים (עד 90 מ'מרובע) באזור חדרה-פרדס חנה-כרכור, עולה היום כ900,000 שקל ויתכן שבעלי עסקים שבפשיטת רגל ימכרו במחיר נמוך מכך בעוד כשנה. היכן תשיג המידע הזה? לא יודע. לבנקים ששווקו בעבר משכנתאות יש כיום בעיית גביה של החיובים והם מנסים להשתלט על נכסים שונים, ולמכרם- לצורך כיסוי המשכנתאות.

מצבם של יותר ויותר אנשים בארץ, עקב מצב השוק הכלכלי - מחמיר ומספר חייבי המשכנתאות יגדל בשנתיים הקרובות, לדעתי. כך שכדאי להכנס לבנק שלך ולנסות מזלך לקנות דירה שהשוק לא יודע עליה - ממקור ראשון. לדעתי - ההשקעה שלך צריכה להיות לפחות לעשר שנים , בהן תחזיר את המשכנתא מכספי שכר הדירה. הבנקאי שלך יהיה מעונין בהצלחתך כדי שתשאיר את חשבונך אצלו בסניפו. אם אתה מוכן להסתכן מעט - ולהגיע לדירה שאולי זקוקה לשיפוץ - גם כן זו לדעתי אפשרות טובה להשקעה. אך זהירות דרושה עם הקשר ל"קבלני התיקונים" שאינם מורשים, כי אז יש והם נוקטים בסחבת ובחומרים שלא מתאימים לתקן...

באשר למיקום של הדירה - אני אישית לא הייתי מעדיף אזורי "סטודנטים" , כי הללו לא תמיד יש להם זמן ורצון "לשמור על הדירה" ושכר הדירה יעלה לך בשיפוץ יקר כנראה. הסיכון קיים ויותר מדי. שנית- סגלל שבגליל יש המון דירות של "זכאים" שונים, דירות של עד 110 מטר - הן דירות שנמצאות בשוק הרגיל, אך קשה למצוא בהן "מציאות". לעומת זאת - דירות"סטודיו" או דירות בנות 4-5 חדרים שמתוכננות נכון מבפנים - יכולות להביא תשואה עולה עם הזמן.

וכעת - למי שאני מכיר ועושה רווחים בקניית דירות והשכרתן:

האיש -דתי, בעל משפחה מרובת-ילדים ועובד כעצמאי בעבודה עצמאית מרובת-הכנסה. את הונו העצמי עשה בקניית דירות שנודע לו עליהן במסגרת עבודתו - מאנשים בעלי הכנסות שנקלעו לקשיי מימון. את הדירה ששכרתי ממנו - הוא השכיר לי, למשל - במשך 4 שנים, וגם השקיע בה למעני - בשיפוץ. שמרתי על ערך הדירה , וגם חלק מהשיפוץ היה בשיתוף כל הבית בחזית נאה יותר - ומחירה של הדירה עלה בחמש שנים מ 1800,000 דולר, למשהו בסביבות 370,000 דולר, אך האיש לא מכר - אלא רק שם אותה כערבון להלוואה בסכום דומה מהבנק וקנה עוד 2 דירות בכסף.  אם אתה יכול לעמוד בתשלומי משכנתא כיום(הריבית שוןאפת לאדמה) - זו השקעה כדאית. אם לא - משוך ידך מהשקעה כזו לחלוטין.